发展商不能兑现房地产广告的承诺怎么办？

目前的房地产广告确实存在言过其实的问题，但是国家针对此问题已出台了相应的法律、法规进行规范。如《广告法》第九条规定：广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚明白。广告中表明推销商品，提供服务附带赠送礼品的，应当标明赠送的品种和数量。而且我国《民法典》中也要求民事行为要遵循诚实信用的原则。通常情况下，发展商将在广告中的某些许诺和购房的条款的形式写到正式的“购房合同”中，但同时也有一些许诺未变成合同条款，还保留广告词的形式。对于这些广告内容应当区别情况来对待。如果其确实关系到房屋质量、价格、位置等重要方面，并且确实是这些方面对购房者最终做出购买决定起着极大作用，则即使这些广告内容没有被归为合同条款，发展商也应当承担契约前义务“，有责任兑现这些广告许诺。然而，如果某些广告内容确属发展商宣传所需的夸张性语言，目的是为了引起注意、制造声势，并且难以有明确的质量指标，如”理想居所“、”置业首选之地“之类的措辞，则这属于正常的广告宣传所必需的，不构成广告许诺，发展商无需为此承担责任。

一、虚假广告怎样认定

虚假广告认定情形如下：

1、广告内容虚假，与现实不符；

2、引人误解的虚假，含糊不清，或多重语义，或表达真实。但只陈述了一些事实，造成了错误的联想；

3、商品性能、功能、产地、用途、质量、规格、成分、价格、生产者、有效期、销售状况、荣誉、承诺等信息不真实。

然而，根据日常生活经验，相关公众的一般识别，以明显夸张的方式宣传商品，不足以引起相关公众的误解，不属于误解的虚假宣传。