无中介买卖二手房全流程

摘要：二手房交易是指已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易。想要卖房的房主不想要找中介，那么该怎么交易呢？个人二手房交易流程是什么？二手房的交易流程指的是二手房的购买流程，大体上有八个步骤：买方咨询、签合同、办理过户、立契、缴纳税费、办理产权转移过户手续、银行贷款、打余款完成交易。下面小编为您介绍无中介买卖二手房详细全流程。

无中介个人办理二手房买卖全流程

-----买房没过中介，全程自己跑，免掉几千块的中介代办费。

双方准备材料：

卖方：

（1）房屋所有权证

（2）土地使用权证

（3）夫妻双方身份证、户口簿（首页和本人页）

（4）婚姻状况证明

①已婚的提供结婚证

②未婚的到户口所在地的民政局开具单身证明

③离异后单身的离婚证明、未再婚证明或公证的未再婚声明（离婚证或法院判决书等），另外还要去房管局对产权进行做一份析权（若是这情况去房管局问下办理手续就好）

④丧偶后单身的提供配偶死亡证明、未再婚证明或经公证的未再婚证明

（5）名下没房子了的，也要开一个无房证明（有未成年孩子的也要开孩子的无房证明）

（6）买房时的契税发票，丢失的去房管局调出档案

买方：夫妻双方身份证、户口簿（首页和本人页）；婚姻状况证明（和卖方类似）；到户口所在地和所买房子的当地，各开一次无房证明（有孩子的也要开孩子的；需要两份：银行贷款和交契税时候）；另外：选定好贷款银行，去该银行的总行，告诉人家为了买房子来开资金监管专用的账户，人家会教你开个户头的，买卖双方都要开；以上材料最好都要复印4--5份以备无患。

好了，下面开始正式办理了（买卖双方夫妻均要到场）：

到房管局取“存量房买卖”的号排队等候，等候期间卖方去测绘窗口打印测绘图纸，叫到号后拿着资料到窗口开始办理，办理人员会很不耐烦的不停的要你各种资料，然后问你《存量房买卖合同》中各种要填的内容（交易价、交房日期、违约金等等，最好先双方之前商定好，到时候问你啥就直接说出来填啥，要不人家会很不耐烦的，因为合同是电子档，是他们来填的），然后开始不停的打印各种合同和协议了，您就开始不停的签字按手印，最后给你很多原件，自己留存吧；下面带着给你材料中的一个资金监管协议去所定的贷款银行向监管账户打首付款，打款完银行又会给你一个打款收据，拿着收据再去房管局换取首付款凭证；到此房管局方面暂时告一段落了，下面开始去贷款银行办理贷款了，此时要找个评估公司（均是指定资质公司，银行也会推荐的）对房屋进行评估，出具评估报告，买卖双方带着评估报告等全部资料交给银行（人家会留下需要的材料），双方再签订一些合同和协议后就等着银行审核和放款吧（期间没啥事情要弄了，最快一个星期，慢的话二个月都不见得能放款出来）。放款后，卖方去银行办理所放款的监管手续，拿着手续再去银行办理存款凭证；有了存款凭证后就可以向房管局上交相关材料换取一张收件收据，8个工作日内审核，收件收据交给银行，由银行去领他项权证；期间要去交房屋契税，带着相关材料去审核交契税（不交契税是不给领他项权证的）；银行领到他项权证后会把收件收据归还给你，待8个工作日内换取房产证。

二手房交易流程

1、买方咨询

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易注意事项

1、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

3、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

4、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

5、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

6、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

7、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

8、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

9、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

10、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。