南京市场调研报告
一、城市区位优势分析
南京市是长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。
1.南京是长三角经济带的重要一极
商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡
2.南京是南京一小时都市圈的核心城市
南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈
都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。
二、城市经济状况
1.经济快速增长，后续发展动力强劲
近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2006年国民生产总值已达到2412亿元，是2003年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。
2.人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强
根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售
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起到推动作用。
3.房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视
2005年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2005年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。
至2006年投资总量仅在2005年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。
政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。
三、城市规划的发展趋势
1. 南京市整体定位
充满经济活力的城市——长江下游现代化的中心城市 富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城 最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的江滨城市
2.南京市近期整体规划调整方向
进一步优化了都市发展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。
强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；
明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。
四、南京近年房地产市场发展综述
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起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；
发展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供应量急剧放大，价格大幅上升；
调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；
上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。
2006年下半年以来，南京房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源的控制，导致人们对土地这种稀缺资源的升值预期空前高涨，07年春节至今，这种需求体现的尤为明显，然而整个市场成交量明显减少，通过调查原来许多开发商正准备在年后推出新一批房源抢占市场，“金三银四”的季节即将到来。
2006年是整个南京房产市场复苏的一年，在经过短暂的调整期后，以河西，江北为代表的一些区域楼盘，呈现了供不应求的情形，价格节节攀升，甚至带动了整个南京市场。“房价还会涨吗？”这句话成为了南京人最关注的口头禅。
去年南京房产是在“涨”声一片中度过的，国家除了对土地面积的调控外，在国八条实施以来，政府也加大了对开发商一系列的监管，这也保证了购房者在买房过程中的安全性，去年据不完全统计有超过二十家的开发商在销售过程中因为违规操作而遭到强行停盘，这也体现了现在的房产市场越来越规范。
从2006年以来，政府已经加大了对中小户型的开发指示，大量的土地拆迁城市改造也大大带动了整个房产市场。南京现在每年大约有十万外来者进入，其中绝大部分是年轻人，而且也正是这类人群对房子的需求最大，他们的需求最主要目标也是中小户型。据悉，今年我市还将继续把房地产市场调控作为一项重点工作，并且相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两
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年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价商品房和经济适用房项目建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以适应社会不同层次的需求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例，指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。
在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息，及时引导市民的心理预期和消费需求。
在土地供应上，今年南京土地供应量将适度从紧。2006年，全市土地公开出让总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20％左右，比去年略有减少。经济适用房建设在120万平方米。 周边地价分析：
周边新出让土地价格
地块坐落 雨花西路地块 雨花东路养回红村 宁南11号地块 雨花南路A地块 雨花台区西营村地块 卡子门南侧地块 出让面积 规划用途 供地方式 净地 净地 毛地 毛地 毛地 毛地 成交价格 约540万元/亩 约300万/亩 约56万/亩 约31万/亩 约30万/亩 约40万/亩 21965.6平米 二类居住用地 28405.7平米 二类居住用地 29644.2平米 二类居住用地 9371平米 商业办公酒店 64627.3平米 商业办公居住 43406.5平米 市场用地 从05、06年雨花区内的土地价格看06年较05年有明显的涨幅，，毛地的价格由05年的30万/亩涨至06年的56万/亩，平均地价涨了近一倍。土地价格的上涨不仅表明了目前南京房地产市场的走势良好，也必然会带来楼盘价格的上涨。
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各板块分析：
雨花台区板块
竞争个案 细目 项目地址 项目区属 开 发 商 占地面积 建筑面积 本期户数 亚东国际公寓 雨花西路128号 雨花台区 亚东建发集团 11万M2 21万M2 853户 2R 89m2 3R 106m2 3R 115m2 3R 124m2 3R 135m2 一期销售完毕 二期07年4月底开盘 时光浩韵 小行 雨花台区 南京铁源房地产开发有限公司 15.5万M2 32万M2 145户 2R 89m2 37% 3R 96m2 12% 3R 103 28% 4R 112m2 14% 君悦城市花园 雨花南路 雨花台区 雨花综合开发公司 2万 5.5万 353户 2R 92m2 20% 3R 130m2 80% 主力面积 主力总价 及去化 暂无新房源，现在小户型全部售以跃层居多，二期罄，只余三房最后一批于3月下75-90万 旬开盘 6300元/m2 08年6月 6200元/m2 08年5月31日 商业街 销售均价 交付日期 社区配套 预计7000元/m2 08年7月 商业街、幼儿园、会幼儿园、超市、商所 业街 苏果便利 有一定消费能力者 30-50岁 生活设施 润乐超市，安德苏果超市，门菜场 安德门菜场 白领、机关单位 私企业主、白领 25-50岁 25-50岁 主力客群
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（1） 该板块前期销售基本结束，除君悦国际花园接近尾盘外，其余楼盘均要等二期
或三期开盘。
（2）该板块价位为6000-7000，本案与之差价较大，故客户群有一定的区别。 （3）该板块现有户型均为三房以上，消化速度较慢。
（4）该板块为老城区，紧临地铁一号线，距城市中心较近，周边的生活配套较为成
熟，交通便利，业主入住后生活会比较方便。
（5）该板块的价格、户型与本案有较大的差别，可比性较低，在客源上也有着明显
的区分。
从该板块已吸引的购房群体可以概括出板块内购房客群特征如下：
（1）该板块客群置业目的排前三位分别为改善居住环境、结婚用房和就近上班，购
房者中多为以追求生活品质的二次或二次以上置业者。
（2）该板块客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，并拥有一定的经济基础
和财富积累，同时对该板块价值有一定的认同，相信该板块有较大的升值空间。其中，宁南高新技术区的科研人员占有很大分额。
（3）追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。
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奥体板块
个案 剖析 项目地址 区 属 开 发 商 占地面积 建筑面积 光明城市 嵩山路121号 建邺区 南京万科置业 13.3万m 2中海.塞纳丽舍 嵩山路126号 建邺区 中海地产 约12万m 2 2万达华府 嵩山路 建邺区 南京万达房地产 7万m 10.6（住宅建面） 2西堤国际 恒山路120号 建邺区 南京西城房地产开发有限公司 31.05万㎡ 69.22万㎡ 2220.6（住宅建面） 17万m2R102-104m 26% 23R115m 13% 2 3R134-142m51% 24R164m 8% 2跃层245m 3.% 05年底 2 主力面积 2R90-95m 27% 23R113-116m 22% 23R120-122m 6% 23R136-138m 42% 24R164m 4% 06年4月 中心花园、会所、露天泳池、幼儿园、商业街 22R85m 28% 2R 87m-107m 23% 23R103-108m 28% 3R 123m2-128m2 20% 2 3R122m12% 223R 131m-137m 43% 24R145m 3% 223R 141m-143m 7% 22跃层159m-261m 7% 06年4月 07年 2 交付日期（一期） 社区配套 会所、人工湖、商业街 会所、中心花园 西堤坊商业街，幼儿园、小学、中学 生活设施 规划中商业 规划中商业 规划中商业 规划中商业 主力客群 私营业主、政府职员、事业单位中高层等 外贸、政府机关、私营业主、房地产界人士、外地购买 私营业主、政府职员、事业单位中高层等 房地产界人士、政府职员、事业单位中高层等 建筑形态——以小高层、高层为主的中高档综合型社区；
主力户型——90-100M2和120-150M2为主；客群来源均较分散，主要吸引来自城区的客户，也有相当部分客户来自于外地；在客户层次上有所差别，雨花是满足居住条件的客群，而河西奥体板块更多吸引关注于未来发展的客群。
奥体板块对全市楼盘整体影响力较强，由于其大都为重量级开发商，所受的关注更多，其未来情况对其他区域影响较大；雨花板块相对成独立体系，开发体量较大但比较稀疏，对于外界影响相对较小。
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江宁岔路口板块
竞争个案 细目 项目地址 项目区属 开 发 商 占地面积 建筑面积 本期户数 明月港湾 江宁金盛路8号 江宁区 南京明月集团 500亩 35万平米 2R 80m2 3R 105 m2 左邻右里 双龙大街179号 江宁区 南京中浙 286亩 30万平米 500余户 2R 80m2 27% 2R 90m2 27% 3R 100-130 m2 42% 4R 160m2 14% 主力面积 主力总价 及去化 一、二期已销售完前四组团已销售完毕，第毕，三期预计07年5五组团预计07年7月开盘 月开盘，总价40万-70万 4800 预计2008年中旬 幼儿园、会所、商业街 4600 预计2008年下半年 幼儿园、会所、网球场 销售均价 交付日期 社区配套 生活设施 联华超市、苏果超市、苏果社区店、江宁医菜场、江宁医院 院 城南片区居民、白领、 退休老人
城南片区居民、白领、拆迁户 主力客群
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（1） 该片区现有房源较少，都要等到07年中旬开盘。
（2） 经过五年的发展，该片区的配套已经逐步完备。超市、菜场、小学、幼儿
园、医院基本都已投入使用。
（3） 交通已不再是该地区的瓶颈，数条公交线路如：101、102、103、27等等，
再加上地铁1号南延线更增加了该片区的人气。
（4） 该地区的楼盘多为大盘，环境好，容积率低，绿化率高使得这些楼盘非常
有吸引力。
（5） 该片区对于本案来说是最大的竞争对手。在价格相差600元每平方的情况
下，“商品房”本身就显得很有保障性。
西善桥板块
（1）青山竹苑：该项目坐落在距离铁道边不足十米的位置，项目均为多层，会有较大拆迁隐患，加上目前该楼盘几乎已经销售完毕，因此对本案影响较小。 （2）福润雅居：总建筑面积超大，但由于之间媒体曝光造成的影响，目前属于半公开销售状态，因此对项目销售进度有一定影响，但因该项目付款方式为可分期付款，对市场具有一定吸引力。
（3）宁南泰山花园：相对交通不太便利，公交路线仅为一条94路，下车需步行近三站路，但该楼盘优势为周边配套齐全，且单价总价较低。并且开发商承诺三年内办理两证，如办理不好可以选择退房，这一点很吸引客户，让客户在心理上基本抵消抗性。
总结：以上楼盘对本案影响较小。首先此类均没有较专业的建筑规划及景观设计，无论从品质、服务等各方面都能体现出本案的优势，并且本案最大的优势就是在于目前性质已经转为国有土地。
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本案分析：
本项目从现有硬件条件和规划基础来看，产品定位在双地铁性价比超高楼盘。考虑到项目入市近半年，价格仍有增长空间。但因为本区域的特殊地理条件，导致在城市发展中属于后开放地带，而原雨花台区的发展规划属于以城镇为中心，商业发展比较分散，房地产开发也不够集中；早期开发作为周过集体土地房如大众花园，明豪花园等。
地铁一号线轻轨沿线由于发展较迟，加之城市改造力度不足，周围环境相对较差，因城市外来人口较多导致管理困难，略显杂乱。但目前周边交通还算便捷，205国道接凤台南路可通往新街口，车程仅约20分钟左右。
由于雨花区商品房的集中开发上市主要在2000年后，典型个案如四季经典、四季阳光、亚东国际、君悦城市花园及时光澔韵；总体开放量不大，主要以中小户型为主，但区域供应量一直不足，因此，销售以来状况比较好。但市场的认同度不高，主要购买人群为区域及城市外来人群；在轻轨建设后，区域价格有所提高，购买人群来源开始广泛，南京其他区域客户逐渐对本区域有所认同，但对高端客户仍缺乏吸引力。
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本案SWOT分析：
个案 细目 7 彩 星 城 1、交通较便捷，临近地铁二号线出口。 优势 （S） 2、新老市中心的主干道交汇处。 3、面积适中。 4、总价较低。 1、两证、铁路、二钢。 2、生活配套便利性不足。 劣势 （W） 3、区域形象较差。 4、品牌优势不足。 5、商业缺乏。 机会 （O） 1、地铁二号线开通。 2、距离奥体较近，且具备一定基础。 3、区域供应量较少。 威胁 （T） 1、土地供应增加，潜在竞争大。 2、中端客户不断被分流的压力。 3、市场对本区域心理认同度差。
客群分析：
本案客群分布较散，职业主要以私营业主、厂矿人员等中等收入者为主；年龄集中在25岁-45岁较多，其中也有部分因老城改造工程而拆迁的客群在此处购房，此客群大多收入不稳定，经济承受较差；外来区域客在此购房也
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占了一定比例。 建议：
建议今后更加注重企划宣传方面，以吸引政府公务员、大型企，事业单位及素质较高的年轻白领购买本案，从而进一步提高本案在区域中的影响力。
市场结论：
2007年的住房价格并未稳定下来，部分城市价格涨幅仍然较高，因此，2007年国家对房地产企业的宏观调控还将继续，同时2006年制定的相关政策也将在2007年实行。2007年的调控重点将表现在对土地市场的严格把关和引导购房者合理消费上。土地交易的理性和规划化透明化，将使开发企业的更加规范化，而消费市场的理性化，也将促使了房地产市场的产品配置更合理，这些都将保证房地产市场的走势更加稳定。 1、
房地产市场价格走向回归，雨花区主流价格均往6000-7000元之间靠拢，岔路口一带均往4500-5000元之间靠拢。
2、 3、
户型面积仍以65-120平米之间为主流需求，但比重趋于平均。 产品同质化加大，竞争越来越激烈。
4、 自用型消费成为主流，消费者行为愈加冷静、理性，短线投资客市场
渐渐萎缩。
5、 消费者对产品价值的认知有两极化趋向，追求高性价比
或高附加值（品牌、服务等）。
6、 消费者对产品高品质、人性化的追求程度越来越强烈。
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