开发商承诺的学区房难落实,是否可以主张违约赔偿

开发商承诺的学区房难落实是否构成违约

构成违约，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条可知，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【案例】

赵女士购买了一套开发商承诺的属于某中学的“学区房”，但购房后发现该楼盘并未在这所中学的学区内，但开发商的宣传广告并没有写入合同，这种情况能维权吗？

【律师解析】

开发商做出的承诺在法律上讲为要约邀请，即开发商做出的承诺，如果写到合同里即生效，如果没有写进合同，即不受法律保护。因此对于这一问题想要维权是很难的。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。赵女士这个情况是算要约还是要约邀请，要根据开发商的广告描述，房屋的价格，广告对价格是否有重大影响等一系列情况来综合判断。而对于这一问题的举证往往非常困难。

【法律链接】

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

【律师提醒】

开发商的房屋销售广告及宣传资料说得天花乱坠，但却不写入合同，很难对开发商构成约束。这就要求购房者在购房时不要盲目相信广告，要多做实地考察，尤其是学区房，最好亲自到教育部门进行核实。

一、开发商不网签要怎样办

如果开发商办不了网签其房屋很有可能存在问题，最好不要购买。在进行房屋购买时需要进行网签，这是法律的规定。对于开发商不网签的行为在法律上属于违约行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。商品房认购书作为商品房买卖预约合同，其中的定金条款，是在一方违约，导致无法签订商品房买卖合同时，对守约方的保护和救济。因此，在这种情况下如果是开放商的责任那么就需要承担相应的法律责任，对于购房者来说要根据规定来进行了解，才能清楚具体的违约赔偿。及时的办理网签，能够保证自己的权利，防止开发商一房二卖，房屋的出售符合法律规定。