土地承包可否转租

农村集体土地在承包期内可以转租，但不可以改变土地使用方式，一般要经过村委会同意。且受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

一、企业上市对划拨土地租赁的披露

在企业上市过程中，招股书如何对划拨土地租赁问题进行披露，是一个技术问题。

对于划拨土地租赁问题，首先应尽量去办理相关审批（当然，实践中这种审批是不容易办下来的，且出租方需要将租金部分或全部上缴，也不愿意去办理这种审批）；如无法办理相关审批手续，则应尽量去取的相关土地管理部门和房屋管理部门（如涉及到房屋）的确认函，确认租赁的有效性。如无法取得确认函，则就要考虑在招股书中披露的问题了：

（一）最安全的披露

显然，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定是最为严格的，因此，援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见，对于律师而言来说最为安全，保护也最大。

但是，采取这种严格保守的意见，仅限于上市项目中物业瑕疵率比较低的情况。如果物业瑕疵率比较高，保守的意见无疑进一步使得瑕疵率居高不下（如果没能取得县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的话）。

（二）折中的披露

如果上市项目中的物业瑕疵率比较高，为降低物业瑕疵率的披露，将划拨土地租赁进行分类，光地租赁的方援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见；房屋租赁的则依据《城市房地产管理法》来发表意见，认定有关租赁协议合法有效。同时，对房地同时租赁的合同进行拆分，重新签订房屋租赁合同和土地租赁合同以拯救房屋租赁合同。

（三）冒险的披露

冒险的披露，即对所有划拨土地租赁问题，均不进行披露。等到递交上市申请文件之后，监管机构问到这个问题，再进行解释。如果没问到，那就最终一律不披露。

二、土地租赁的方式区别

在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让（或转让）取得土地使用权的受让人；承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

第三，土地使用者的权益不同。《意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……”承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。