房屋买卖未签订书面合同一般无效。房屋买卖合同标的额较大且办理过户手续时需要提供合同等材料，故应当签订书面形式的合同，但没有以书面形式订立合同的并不视为买卖行为自然无效，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确或有其他资料证明的，可以认定双方之间的房屋买卖成立。
一、精神病人卖房是否受法律规定
没有法律效力。
1、虽然出售房屋的出卖人与产权证上的房屋产权人一致，出售价格也相对合理，但若卖房人为限制民事行为能力人或无民事行为能力人，买卖合同效力依然受到影响，乃至无效。故，即使是一宗看上去很正常的买卖，也要尽可能对出卖人精神状态有所判断和做必要的背景调查，对于出卖人明显存在精神疾病的，有必要取得其法定代理人或近亲属对交易行为的书面确认。
2、虽然房屋买卖合同的签订再正常不过：买卖双方主体具备交易资格、无其他违法行为，交付了房款并办理了过户，但因前手的买卖合同瑕疵，即便所有的交易均办理登记手续，但在最初的产权人出卖房屋并过户后，因其无民事行为能力或限制民事行为能力，最后取得房屋的登记产权人，依善意、依合法成立的房屋买卖合同要求该民事行为能力欠缺之人腾退房屋，依然存在不能获得法院支持的风险。原因在于法律和情理的两难。故，买受人对交易房屋居住现状及居住人身份、与该房屋关系的了解成为必要。
3、签订房屋买卖合同因主体资格不适导致无效后，受让人将房屋另行转给善意第三人，第三人因获取房屋所有权或使用权目的不能实现的，受让人并不因其与第三人的善意取得而免于承担违约责任。
4、购房合同的发票和装修房屋的票据应长时间留存，不仅是作为房屋所有权的证明，且在嗣后合同因各种原因导致无效主张经济损失时，可作为凭据。
5、买卖合同一方主体的民事行为能力直接影响合同效力。就以往的行为能力鉴定，应当提供过去一段时间内的就诊治疗情况。如不能证明签约当时的行为能力，仅以现时的鉴定结论，有可能难以获得法院作出买卖合同无效认定。
二、集体土地上房屋买卖的效力是什么
集体土地房屋买卖并不是必然无效，依法成立的集体土地房屋买卖合同有效。
合同生效要件为：1、当事人具有相应的订立合同的能力；2、意思表示真实；3、不违反法律和社会公共利益。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
三、二手房买卖房屋流程是什么
二手房买卖房屋流程：
1、签订二手房合同的房主与购房者达成协议后，可协商签订房屋买卖合同。在合同中就房屋的位置、产权状况和成交价格、房屋交付时间、房屋交付和产权处理达成一致后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同；
2、交易手续。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门将对买卖双方提供的证件和产权信息进行审核核实。房屋符合上市条件的，允许办理过户手续，拒绝申请无产权或部分产权且未经其他产权共有人书面同意的，禁止上市交易；
3、纳税，二手房交易比例较大的税费主要包括契税、个人所得税等三种；产权转让，买卖双方缴纳契税后，可以到房地产登记中心申请房屋转让登记。申请转让登记时，需携带以下资料：夫妻结婚证、身份证；契税票据；原产权证；二手房买卖合同。
【本文关联的相关法律依据】
《商品房销售管理办法》第十六条
商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
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