房地产企业现金流管理问题及对策研究——以Z企业为例

技信　房地产企业坝金流管理问题及对策研究　——以Ｚ企业为例　山东工商学院会计学院　陈晨　［摘要］由于宏观调控和市场竞争的综合影响，房地产企业的现金流入量受到极大的限制、其资金的平衡性遭受巨大的挑战。因　此，现金流管理对房地产企业的重要性不言而喻。本文基于现金流管理基本理论和房地产行业特点，通过对桌房地产企业的现金流　管理现状进行分析，阐述其现金流管理中存在的问题及成因，为房地产企业提出了应对策略。　［关键词］现金流管理　筹资活动　对策　房地产企业现金流管理概述　（一）现金流管理基本理论　现金流管理，是企业为了实现其战略目标和价值目标，对生产经营　一、现金流风险。　从现金流出情况分析可知，经营现金流出和筹资现金流出所占的　比重较大，而投资现金流出所占比重很小，说明企业的现金流不是很充　活动、投资活动、筹资活动过程中产生的现金流量进行的有规划的预　测、分析、控制等活动，并依据上述活动报告和反馈的信息来指导企业　的管理决策。　现金流对企业至关重要，由于存在各种原因导致的会计信息失真　这一难以避免的情况，从某种意义来说，“现金流”比“利润”更加能够真　实的反映企业的财务状况和收益情况，很多不重视现金流管理、资金控　制能力较弱的企业都为此付出了惨重的代价。因此，现金流管理对企　业的重要性不言而喻。此外，企业的众多外部利益相关者也将注意力　由报表上的“利润”转向了“现金流”，“现金流”成为他们制定决策的重　要依据之一。　（二）房地产企业现金流管理现状分析　房地产企业的现金流入主要有房地产品销售和融资两个渠道，而　现金流出则是支付购地款、工程款以及管理费用、营销费用、财务费用、　偿还借款和税金等，其现金流管理的实质是为实现企业价值最大化的　目标，房地产开发企业同绕着经营、投资和筹资活动，通过合理预测、对　比分析、有效控制、及时报告等手段来保证现金的健康流转和循环。　在房地产企业现金流管理的各环节中，要特别重视经营活动和筹　资活动产生的现金流，原因在于现金流是企业的“血液”，而经营活动和　筹资活动都能起到为企业“输血”的作用。筹资活动的“输血”过程是企　业通过银行等多种渠道筹集资金，而经营活动则可以通过销售或出租　房地产产品等为企业源源不断地提供现金流入，这些流人的现金可以　用在项目建设、支付利息、偿还贷款等活动上。在这个过程中，房地产　企业的现金流管理有可能会出现很多问题，例如现金流管理短视、不良　融资行为、资金链不平衡等。这些问题会对上述现金流循环产生严重　影响。　二、Ｚ企业集团现金流管理分析　（一）ｚ企业集团近四年现金流情况　烟台ｚ企业集团股份有限公司成立于１９９８年１Ｏ月，注册资金１．７　亿元，已在烟台市开发了两处大型住宅小区，现正在进行一栋商业大楼　和两处住宅区的开发。　由于房地产企业的在建项目周期较长，通常为２—４年，因此，资金　循环的周期也较长，从而对其某一年的现金流进行分析并将结果作为　决策依据是不够客观和科学的。本文采用对企业近四年报表中各现金　流量项目进行合并的方式进行分析，以ｚ集团为例，将其近四年的现金　流量表合并，计算得到各指标结果如下：　１．企业现金流入结构分析　平均经营流人／总流入：８８３５２７３５．１８／１４４７００４５１．２６＝６１．０６％　其中：销售商品、提供劳务收到的现金／总流人：７５１１９９８１．５７／　ｌ４４７ＯＯ４５１．２６＝５１．９ｌ％　平均投资流人／总流入：１００９７７１６．０８／１４４７００４５１．２６＝６．９８％　平均筹资流人／总流入：４６２５００００．００／１４４７００４５　１．２６＝３　１．９６％　其中：取得借款收到的现金／总流入：４６２５００００．００／４６２５００００．Ｏ０＝　１ｏ０．００％　２．企业现金流出结构分析　平均经营流出／总流出：１００１３８４７９．２６／１４９４１３２３５．８３＝６７．０２％　平均投资流出／总流出：４３２８２７１．４８／１４９４１３２３５．８３＝２．９０％　其中：取得土地使用权支付的现金／平均投资流出：２５０７２００．００／　４３２８２７１．４８＝５７．９３％　平均筹资流出／总流出：４４９４６４８５．０９／１４９４１３２３５．８３＝３０．０８％　其中：分配股利、利润或偿付利息支付的现金／平均筹资流出：　６９６１７４１．８４／４４９４６４８５．０９＝１５．４９％　（二）企业现金流量的结构分析　从现金流人情况分析可知，销售商品、提供劳务的现金流人是经营　流入的主要方式，而在筹资流入构成中，借款是唯一的方式，这反映了　企业筹资渠道的单一性，这种融资决策不完善的现象也增加了企业的　裕，所得现金大部分用于经营开发和支付筹资成本，以致没有太多剩余　现金可用于投资。　在投资现金流出中，购建同定资产、无形资产和其他长期资产支付　的现金占了相当大一部分，其中取得土地使用权支付的现金占投资现　金流出的５７．９３％，说明企业进行了大量的土地储备。　在筹资现金流出中，分配股利、利润或偿付利息支付的现金占筹资　现金流出的１５．４９％，由于近几年企业的筹资资金全部来自借款，说明　该部分支付主要是利息支付，表明企业背负高额的借贷利息和过高的　融资成本。　（ｊ）ｚ企业现金流管理存在的问题及分析　通过以上对ｚ企业现金流量结构的分析，可以将其现金流管理存　在的问题归纳为以下几点：　１．现金流量管理制度不健全　ｚ企业很少考虑现金持有的机会成本。此外，在对如何利用资金的　时间价值以提高企业盈利能力以及如何保证资金的安全性等方面均存　在较大问题，说明该企业过于关注短期利润目标，缺少长期的现金流管　理战略规划，以致对现金流的管理太过随意，这充分暴露出ｚ企业在现　金流管理上的制度漏洞。　２．投资活动过于注重追求土地储备　土地储备和现金对房地产企业来说缺一不可，而土地资源相对来　说又是更为紧缺的，因此，房地产企业往往尽可能多的追求土地储备，　甚至大量的罔地、囤地。然而，部分企业却忽视了大量的土地储备会严　重占用企业现金的客观事实，忽略了自身经营活动中现金流的平衡。　从取得土地使用权支付的现金占投资现金流出的比重可知，ｚ企业为追　求尽可能多的土地储备而导致现金流失去平衡。　３．融资渠道单一且成本太高　ｚ企业的融资行为不合理，部分高管人员没有认识到负债融资比例　过高的严重性，他们不清楚借款太多除了会导致资金过量沉淀外，还会　导致不必要的利息支出和机会成本等问题，这说明该企业尚不具备现　金流管理的效益控制观念。　４．经营活动受到冲击　从近四年的经营活动产生的现金流量净额来看，经营活动不够理　想，不能及时回收现金。原因在于国家为了抑制房地产市场过热，通过　信贷政策调整、紧缩贷款规模等手段加大了对房地产企业的宏观调控　力度，使房地产企业受到极大冲击，而各大城市纷纷出台的限购令也使　市场成交量大幅萎缩。　三、加强Ｚ企业现金流管理的对策研究　针对ｚ企业的现金流特点和现状，提出以下对策：　（一）制定现金流管理的长期战略规划，完善现金流管理体系　ｚ企业需要根据自身所处的经营周期和长期的发展计划制定并实　施与其相适应的现金流管理的长期战略规划，以实现现金流在流量、结　构、时间和风险方面的平衡，具体来说，现金流管理的长期战略规划应　该建立在如下三个目标之上：　１．净现金流量为正。房地产企业有别于一般企业，其现金流循环　过程周期长、项目开发初期支出大，导致企业的净现金流量会出现周期　性的正负变化。因此，ｚ企业现金流管理长期战略规划应该正视企业的　经营周期，不要计较净现金流量短期的正负。　２．资金使用成本最低。ｚ企业在进行现金流管理时，应尽可能降低　资金的使用成本，主要是融资成本和闲置机会成本。这就要求企业在　对开发建设过程中的现金流进行合理预测和系统分析的基础上，制定　最佳现金流余额方案，通过适时调整投资和融资过程中的现金流量，进　行项目融资规划、投资决策，以保证现金流在满足开发建设需要的同时　又不致于出现过多的现金闲置，以减少融资成本和闲置机会成本。　３．企业价值最大化。ｚ企业现金流管理的长期战略规划应围绕企　业价值最大化这一核心目标，在确保企业整体　（下转第１０５页）　・－——１０３・－——　科技信息　想经营机构与经办信贷人员愿意开办此项业务，并且能够一直保持充　分的活力和战斗力，考核激励和合规免责机制必不可少。　三、邢台市中小企业融资对策与建议　银行业加大对中小企业信贷支持，可有效地解决中小企业融资难　问题，促进中小企业不断发展的同时实现银企双赢。商业银行因为对　中小企业信贷支持，形成了利益共同体，帮助中小企业发展也就等于促　进了商业银行自身的发展。　（一）转变观念，培育正确的信贷文化　充分认识支持中小企业发展，既是支持地方经济发展的客观需要，　也是银行改善资产质量、分散信贷风险、寻找新的效益增长的客观要　求。要以积极的态度正确处理防范金融风险和支持经济发展的关系，　突破所有制、企业规模歧视等限制，把支持中小企业发展做为信贷业务　的一项重要内容来抓。合理调整服务定位，强化信贷营销意识，完善营　销服务体系，大力拓展中小企业信贷营销业务，努力在有效服务、支持　中小企业发展中提高效益，实现银企“双赢”。　（二）建立标准化的内部信用评级策略　随着金融市场的竞争愈演愈烈，商业银行不得不以变革来开拓市　场，尤其是由于信息技术的发展，为信用评级体系的建立提高了可能　性。商业银行完全可以运用信用风险评级技术建立标准化的中小客户　内部评级系统，对中小客户的信贷业务采取批量化的操作，流水线式的　加工、处理数据，根据风险评级结果，作为信贷决策依据，提高审批效　率，降低信贷业务操作成本。通过信用评级融资技术可以对中小企业　贷款者进行一致、快速、有效、准确、成本低廉的风险评估，降低了中小　企业融资过程中的成本，可以增加贷款者的利润。　（三）创新产品品种策略　中小企业有着不同于大企业的诸多特点，因此，中小企业的贷款品　种也理应有别于普通的企业贷款。商业银行应开发出真正适合中小企　业的贷款品种，以加强对中小企业的信贷支持。一是针对中小企业经　营特点，开发如中小企业抵押质押小额授信、出口退税账户托管、出口　型中小企业信用证项下贸易融资、法人按揭贷款、票据融资系列、科技　型中小企业贷款委托、国内保理业务等业务品种。为中小企业提供简　便、迅捷、高效的融资理财服务。二是针对中小企业在原材料采购、产　品销售以及资金结算方面的特点，开发如物流银行业务、企业财务顾　问、网上银行、动产质押、厂商银授信、买房付息票据贴现、协议付息票　据贴现、国内保理等支持中小企业的融资产品，切实解决中小企业贷款　难、担保难的问题。三是针对中小企业不同时期，提供不同的金融产　品。对初创型企业，帮助其进行产品的市场分析，在新项目的决策上予　以支持；对发展型企业，为其提供贴现、结算、信用证开具等服务项目；　对成熟型企业，如果它的规模较大，属于国家产业政策重点扶持对象，　与其建立长期合作伙伴关系，为其提供各种金融服务。　（四）指定科学的风险控制策略　（上接第１０３页）　营运健康平稳运行的基础上，通过提高资金使用　率、加速资金流转等措施使企业保持良好的现金流动性，这样才能满足　长、短期负债的偿还需要，从而将企业的流动资金及时转化为生产力。　（二）进行有计划的土地储备，维持现金流的平衡　维持现金流的平衡，对企业正常发展至关重要，这就要求ｚ企业在　增加土地储备时要重点考虑如下问题：　１．明确企业未来的发展规划。企业未来的发展部署是依据自身的　开发能力、市场需求量和资金供应情况制定，企业进行土地储备的目的　必须回归到项目开发的需求上来，即拿地行为不是盲目的追求土地储　备，而是有计划的合理储备。　２．明确土地储备行为发生后的现金流短缺带来的财务风险。企业　的土地储备行为需要大量的资金支持，在不合理的资本结构条件下拿　地必将给企业造成极大的经营压力。因此，拿地前企业必须清楚自身　的财务状况，分析土地储备计划与现金流的平衡是否冲突。　（ｉ）制定最佳的融资决策，避免不良融资　融资是企业现金流管理的一个重要环节，制定最佳的融资决策将　使企业从中受益。ｚ企业在进行融资决策时，具体应考虑以下方面：　商业银行杜绝中小企业贷款的主要原因是其既往贷款不良率远远　高于大企业、大客户，但商业银行对中小企业融资不能因噎废食。从银　行的角度看，对中小企业的融资风险控制管理可以从以下几方面考虑：　是组建专业化的风险管理团队，推广标准化的风险经理培训和资格　认证制度；二是建立以风险为核心的绩效考核系统；三是加强信贷规划　目标引导，完善信贷政策管理体系。保证信贷政策更加贴近市场和客　户，提高可操作性；四是持续优化信贷业务流程，建立标准化的信贷运　作模式。加强审批授权管理，建立动态的信贷授权调整模式，提高资源　一配置效率。　（五）加大对中小企业贷款额度　目前来看邢台市几大国有商业银行对中小企业的信贷支持力度还　远远不够，且中小企业金融服务中心成立较晚，对中小企业的服务意识　还比较淡薄，缺乏规范。出于中小银行对中小企业贷款上的信息成本　优势，需建立一个发达和完善的中小银行市场，给予中小银行国民待　遇，不让其再担任为大银行“让路”的角色。　（六）结合邢台市经济和中小企业特点，借鉴供应链金融模式，开发　中小企业金融产品　我们可以看到邢台市经济发展产业链条明显，比如邢台市的玻璃　产业和板材产业、邢台县的钢铁产业、宁晋的电线电缆产业和服装产　业、清河的羊绒产业、隆尧的方便面产业、平乡的自行车产业、临西的轴　承产业等，其辐射开来的周边产业非常广泛。供应链金融围绕实力雄　厚的核心企业，整合上下游企业资源形成平台，既可以降低银行的信贷　风险，又可以使上下游企业充分利用与核心企业业务往来的优势获取　资金　注释　①本文的调查对象为地方中小企业及地方某商，＿ｌｋ４￣－行（ｘ银行）。　所称中小企业即中小企业是与所处行业的大企业相比人员规模、资产　规模与经营规模都比较小的经济单位，是根据工业和信息化部、国家统　计局、国家发展和改革委员会、财政部联合印发的《中小企业划型标准　规定》来作为调研对象的。由于银行业的特殊性质，以及其数据涉及商　业秘密，所以，本文不再对其相关对象银行的名称及数据进行详细描　述，并简称＆ｘ４￣－行。　参考文献　［１］《邢台市中小企业市场及银行业务发展策略研究报告》邢台市　某行　［２］胡冰．《论城市商，Ｏｋ４￣－行中小企业信贷业务发展对策》首都经济　贸易大学　［３］郑志瑛．《支持小银行是破解中小企业贷款难的战略选择》．邯郸　市商业银行　企业应该选取融资成本最低的融资模式。　（四）缩短项目周期、加快现金回收、提高资金使用效率　面对接连出台的房地产市场调控政策的打压，房地产企业正在遭　受的不仅仅是融资的压力，更严重的是市场已从卖方逐渐过渡为买方，　销售的不利态势会直接断掉企业的现金流，因此，企业应该根据市场情　况，及时调整经营方针和销售策略，以确保现金流的顺畅。具体来说，ｚ　企业可以适当缩小开发规模，缩短开发周期，这样既能降低开发的资金　需求量，又可提升资金回笼速度。　四、结论　通过对ｚ企业集团现金流的分析，依据现金流管理的基本理论和　房地产行业的特点，可知ｚ企业集团现金流管理中存在的问题集中表　现为现金流出量大于流人量的现金短缺。本文有针对性的提出了帮助　企业实现高效的现金流循环的管理策略，尤其在当前的宏观政策和市　场条件下，上述现金流管理方法的提出能有效帮助企业完成融资决策　的战略化管理，减少不必要的现金流出，制定最佳的经营策略，加快、加　大现金流人，完善其投资活动的规划策略，保持企业现金流的平衡性，　最终实现持续经营和价值利益最大化的目的。　参考文献　［１］袁学林．论企业现金流管理［Ｊ］财经界（学术版），２０１１．１０　［２］张喜东．我国企业现金流管理Ｉ＇－１题及对策探析［Ｊ］．南阳师范学　院学报，２０１０．７　『３］刘文中．浅析房地产项目开发资金流动与相关政策的关系［Ｊ］．　特区经济，２００９．９　１．根据实际需要选择融资方式。不同的融资方式在融资额度、期　限、成本方面不尽相同，企业要综合考虑上述因素，在对未来市场的发　展进行充分合理预测的基础上，结合自身的长期经营战略规划和短期　经营策略来选择最适合自身条件的融资方案。　２．融资规模要控制在可承受范围之内。企业在筹集资金时，为了　避免筹资过多或者筹资不足而增加企业的债务风险或影响企业的正常　发展，首先要确定企业的融资规模。因此，企业要根据对资金的需要量　力而行地确定合理的融资规模。　３．尽可能降低融资成本。在综合考虑融资渠道和信贷政策之后，　［４］许一．房地产企业现金流管理Ｉ－＇１题研究［Ｄ］．电子科技大学，　２００８１　・———１０５・－——