物业公司财务管理与会计核算存在的问题

物业公司财务管理与会计核算存在的问题

作者：陈静

来源：《市场观察》2019年第06期

摘要：随着人们生活水平的不断提高，对物业服务的要求也越来越高，物业公司想要在激烈的竞争环境中占据一席之地，必须努力提升其管理水平。其中物业公司的财务管理和会计核算对物业公司的发展影响深远，但是现阶段物业公司在财务管理和会计核算上还存在一些问题。本文主要就物业公司在财务管理和会计核算上存在的问题进行分析，并提出相关建议。 关键词：财务管理;会计核算;物业公司;问题;建议 一、物业公司的会计核算和财务管理的特点 （一）物业管理的特点

物业管理存在于房地产制造、销售、使用等所有环节，其具有一定的复杂性。物业公司在平时的经营中需要与业主、开发商、相关政府机构都保持有效的沟通，并且物业管理面向的客户是特定的某些群体，比如租赁者、业主等，而不是普通大众。同时物业管理涉及领域较为广泛，小有卫生管理，大有综合性、委托性的服务。 （二）物业公司跨会计核算和财务管理的特点

物业公司经营业务多种多样，绿化、保洁、维修也涵盖商场、酒楼等业务，所以物业公司在开展财务管理和会计核算时不需全面综合的顾及到所有运营单位，其难度相较一般企业有所提高。而且物业公司拥有大量劳动力，属于劳动密集型企业，员工的整体素质水平一般，所以对人力资源的管理要求也相对较高。物业公司进行会计核算时一定要严格遵守相关流程，有效实施内部控制，确保有关单据能够合理的获取、提交、归纳、管理和审核工作，科学设置会计核算的科目，保障资金规范化使用。

二、物业公司会计核算和财务管理中存在的问题 （一）公司成本核算方式落后

目前大多数物业公司依然采用集中核算的方式，公司各部门对成本核算不重视，只有关于收支的总账，在进行会计核算时其中的会计明细不够细化，不能达到物业公司会计核算的要求。物业公司会同时对小区开展不同类型的服务，不同的服务模块不能进行独立的核算，核算科目不能有效细化，物业公司成本管理的目标很难实现，开展的预算核算等工作也没有意义。 （二）公司财务管理手段老旧，会计核算基础薄弱

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现阶段还有很多物业公司采用传统的财务管理手段，不能适应环境的变化，也不适应公司发展的要求，而且公司专业的高素质会计人员比较匮乏，会计核算基础比较薄弱。物业公司在实际的工作中会出现没有按照要求进行明细分类账目设置的情况，致使会计核算的基本资料不充分，有的公司还有打白条的状况，还有在开展业务活动时合同不够规范甚至没有合同，这些都会使公司的会计核算阻碍重重。 （三）公司财务报表不够精确

财务报表不够精确是物业公司长期面临的一个问题。之所以出现这一问题，主要是一些物业公司不了解税务申报的流程和内容，对于非应税和应税项目难以区分，导致纳税申报和财务报表方面的问题[1]。同时，物业公司的财务报表通常不够精细，一般只有现金流表、利润表等，整体信息比较笼统，不能对公司的管理活动产生指导作用。此外，一些物业公司没有对财务核算产生正确的认知，把其归集于财务部门的工作，没有认识到财务管理对公司来说是整体的有机系统，贯穿于物业公司各个业务领域。由于公司财务报表精准度不高，在指定财务管理工作时也较为困难。

三、提高物业公司财务管理和会计核算水平的建议 （一）建立良好的会计核算和财务管理环境和基础

物业公司只有建立良好的会计核算和财务管理以及财务管理环境，才能保证会计核算和财务管理的顺利有效完成。首先，公司的会计工作开展必须严格遵守国家的相关政策法规及工作准则，保证公司有明确的会计账目，能够规范的开展相关工作。同时，在进行相关工作人员选拔时应该严格标准，保证其具备基础的专业知识，在上岗后还应该定期开展培训考核，不断提升相关人员的业务能力和综合素质，保证公司的会计工作和财务工作能够有效开展。其次，要增强公司对财务管理工作的重视程度，了解财务管理和会计核算的重要性，加强公司的财务管理，完善会计核算制度。

为了使公司的会计核算更加精确，物业公司可以对各类业务的开票金额、收费类别等开设不同的应收科目，从而区分项目的收费类别，并且对其进行全局监控。同时，要将拥有的数据信息与公司系统上的数据信息进行对比，保证账实一致、帐帐一致。 （二）健全物业公司管理机制

近年来，物业公司的蓬勃发展使其业务规模不断扩大，很多物业公司同时为数量庞大又相互独立的客户提供服务，这些客户不仅在地域方面相互独立，而且在物资调动、财务核算、人员管理上都是独立不相干的。在实际服务过程中，很多小区都成立了业主委员会，用以对小区物业的资金使用、财务状况进行监督，使传统的集中核算方式不能满足物业公司的发展需求。 为了物业公司更好的经营发展，公司应该对各服务单元设立二级核算制度，不仅能提高物业公司的服务质量，还能对公司的资金流动和经营效果做出客观的评价。物业公司确定二级核

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算制度后，各个核算单位对具体业务活动的原始凭证应该自行管理，如果两个及以上的单位共用一份凭证，则原件交由公司保管，各单位只需保管其复印件。除此之外，各二级单位的所有收入需要全部上交公司，二级单位必须严格按照相关流程和规章办理有关手续，才能申请现金。最后，各二级单位必须每月按时呈报会计报表及相关表格，保證财务信息的及时完整。 （三）对物业公司的应税项目进行合理的划分

物业公司财务人员专业水平不高，很难合理划分公司的应税项目和非应税项目，这些因素都会造成物业公司纳税申报的顺利进行和会计核算上的错误[2]。所以，物业公司的财务人员在工作时应该将物业公司经济收入、住宅区管理服务费和业委会收支结余、管理处经营利润等概念的差异进行区别，同时还要掌握它们之间的内在联系。要明确知道管理处的经营利润才是物业公司的应税项目，物业公司代管代收的杂税根据有关规定不再纳税范围内，物业公司应该对此类规定及时关注。 （四）强化公司的绩效考核

企业的持续发展需要相关人才的推动，特别是物业公司这种劳动密集型企业对人力资源的管理要求更高，特别是对公司财会人员的管理和激励。因此，物业公司可以设立针对财会工作人员的绩效考核机制，把其当做提高公司管理水平和财会人员专业素养的方式，从制度上促进财会人才队伍的建设。对财会人员实行绩效考核还可以在一定程度上减少物业公司的人工成本，提高物业公司的管理水平。

例如，万科物业发展有限公司为了帮助员工明确岗位职责，提高工作水准，本着客观、公正、促进、纠偏的原则，制定了相关的激励与考核机制。该机制由各级的人力资源部门制定，经过董事会的批准后，应该投保到公司的人才部备案，其中对高管人员的考核应该结合公司的年度运营规划经批准后再实施。在激励员工时，奖金的发放以各自运营计划完成状况为依据，对于考核不通过的不予发放奖金。如果员工对考核的结果存在异议，可以通过人事行政部门申请复评。

（五）实现物业公司财务管理的精细化

有效提高物业公司的财务管理和会计核算的水平，需要实现财务管理的精细化。首先，公司应该重视成本费用管理，对于公司所产生的成本必须标注所涉及的业务和部门信息，对于成本费用的审核也要更加严格，保证会计账目的准确性，还要准确核算每个业务的资金成本，保证核算信息的可用性。其次，物业公司可以对旗下同类或近似的项目单元设置利润中心，并且划分更细致的执行单元。公司设置利润中心及相关的核算体系能更明确的体现公司的现金流量、经营利润等指标，其向公司提供的管理报表使公司的财务报表具有更高的精准性。 四、结束语

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物业公司先要长足的发展，必须提升其财务管理和会计核算水平，从而提高公司的市场竞争力，保持其优势。要求物业公司建立良好的会计核算和财务管理环境和基础，健全物业公司管理机制，对物业公司的应税项目进行合理的划分，强化公司的绩效考核，实现物业公司财务管理的精细化。物业公司在实际工作中做到以上几点，其管理水平一定会显著提高，从而在激烈的市场环境中稳定发展。 参考文献：

[1]王莉丽. 关于物业公司财务管理及會计核算问题的探讨[J]. 中国国际财经（中英文）， 2017（10）：182-183.

[2]刘军. 探析物业管理公司会计核算与财务管理[J]. 财经界（学术版）， 2017（13）：89-90.