施工项目成本分析的内容和方法(全文)

施施工项目成本分析的内容和方法 工项目成本分析的内容和方法(全文) 一、施工项目成本操纵的意义和目的 施工项目的成本操纵，通常是指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调剂和限制，及时纠正将要发生和差不多发生的偏差，把各项生产费用，操纵在打算成本的范畴之内，以保证成本目标的实现。 施工项目的成本目标;有企业下达或内部承包合同规定的，也有项目自行制定的。但这些成本目标，一样只有一个成本降低率或降低额，即使加以分解，也只是是相对明细的降本指标而已，难以具体落实，以致目标治理往往流于形式，无法发挥操纵成本的作用。因此，项目经理部必须以成本目标为依据，联系施工项目的具体情形，制订明细而又具体的成本打算，使之成为\"看得见、摸得着、能操作\"的实施性文件。这种成本打算，应该包括每一个分部分项工程的资源消耗水平，以及每一项技术组织措施的具体内容和节约数量金额，既可指导项目治理人员有效地进行成本操纵，又可作为企业对项目成本检查考核的依据。 由于项目治理是一次性行为，它的治理对象只有一个工程项目，且将随着项目建设的完成而终止其历史使命。在施工期间，项目成本能否降低，有无经济效益，得失在此一举，别无回旋余地，有专门大的风险性。为了确保项目成本必盈不亏，成本操纵不仅必要，而且必须做好。 从上述观点来看，施工项目成本操纵的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。然而项目成本的降低，除了操纵成本支出以外，还必须增加工程预算收入。因为，只有在增加收入的同时节约支出，才能提高施工项目成本的降低水平。 由此可见，增加工程预算收入也是施工项目降低成本的要紧来源。为了便于说明问题，我们将在本章第二节中分别从节支、增收的角度论述施工项目成本的操纵和降低成本的途径。 二、施工项目成本操纵的原则 (--)开源与节流相结合的原则 前面差不多说过，降低项目成本，需要一面增加收入，一面节约支出。因此，在成本操纵中，也应该坚持开源与节流相结合的原则。要求做到:每发生一笔金额较大的成本费用，都要查一查有无与其相对应的预算收入，是否支大于收，在经常性的分部分项工程成本核算和月度成本核算中，也要进行实际成本与预算收入的对比分析，以便从中探究成本节超的缘故，纠正项目成本的不利偏差，提高项目成本的降低水平。 (二)全面操纵原则 1.项目成本的全员操纵 北京郊区旅行景点大全 延庆 1,北京八达岭碧雪庄园CS拓展培训基地 简介：八达岭碧雪庄园目前拥有1：1建筑的CS真人对战场地五块，同时可容纳500人进行激光CS团队实战，另现有专业的大型户外拓展设施，是公司企业进行团队建设的绝佳场所。大小会议室，可同时容纳300人参加会议，会议所需用具预备齐全。 咨询 ：69135508 票价：80元 1.龙庆峡风景区 简介 位于延庆县城东北15公里处(古城村)，距市区80公里。龙庆峡既有南方的妩媚秀丽，又有北方的雄浑壮观，被人们称誉为“塞外小漓江”、“中国小三峡”。龙庆峡四季风光无限，春有百花，夏有凉风，秋有红叶，冬有冰灯。龙庆峡水库大坝外侧两山壁立，遮天蔽日，终年不见阳光，结冰期长达4个月。 地址 交通路线 德胜门外乘919路到延庆，换乘中巴直达，或换乘920环线车到达；也可从天安门乘游8路直达。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆，再上京张公路行驶，有路标。 咨询 69191020 票价 35元 2.妫河漂流 简介 在延庆有一条古老、秀美而充满传奇色彩的河流——妫河。它源自群峰环列的自护区，东穿龙庆峡婉转出山，至金乐山西折，经妫川绕康西草原入官厅湖，迤逦50公里，连缀众多景区，尽得山神韵。在妫河中漂流，可通过15公里水路，100多道弯曲，沿路犹如一条绿色回转的长廊。途中的情人岛、荻花滩、喜鹊林等十余个景点各有乐趣：“妫河十渡”的十座形状各异的渡桥更显新奇；六道叠水激流又使河水急缓相间，令漂流妙趣横生。 地址 交通路线 乘游1～游5至八达岭转车，或乘游8、919路至延庆转车。驾车可从马甸桥上八达岭高速到延庆，有路标。 “2335”——举行媒体见面会 类型：活动营销 目的：促进销售 目标客户群：业主及意向客户 4月24日，盛第置业举行“2335引发欧洲购房狂潮”媒体见面会。“2335”是由盛第置业在浦东世纪公园板块开发的袖珍地铁房。“2335”单套面积要紧集中在23—35平方米，通过超级凸窗和空间挑高来提高空间利用率，有效使用面积超过购买的建筑面积。 此次活动内容如下： ■活动内容一：盛地置业董事长姚嘉致辞。 ■活动内容二：及第不动产机构总经理马千里、盛第置业总经理李保彤发表演讲。 ■活动内容三：参观楼盘模型。 策略分析 本次活动的举办，使得项目在为投资者、中间运营商制造投资效益和价值的同时也为业主带来酒店式办公居住新体验。同时通过创新专门的开发理念让业主、中间运营商及开发商能同时达到“三赢”的局面。 “海逸长洲”举办首届顺驰物业业主趣味活动运动会（天津） 顺驰集团整合旗下顺驰蓝水园、半岛蓝湾、世纪城、太阳城、久华里、名都新园等高档社区的600多名业主于6月5日在天津实验中学主体育场举行了“海逸长洲”杯首届顺驰物业业主趣味运动会。进展商在竞赛现场的一侧，设置了旗下楼盘海逸长洲沙盘区，便于到会的顺驰业主朋友参观询问。 海逸长洲，处于都市进展的核心区域，紧临友谊路金融街，地段较好，且交通、规模、景观、规划、户型、配套都比较优秀，是进展商打造的代表天津市的国际形象集中展现的与世界级富人区等量的楼盘。 策略分析 20世纪，美国马里兰州的巴尔的摩市开创了人类历史上第一次贵族社区运动会，真正形成于1924年英国伯明翰闻名的威尔堡小区，在国外，贵族社区运动会作为上层豪宅住区的娱乐活动开始风靡盛行。近2-3年中国居住社区也开展了“如火如荼”的社区文化活动，但规模和质量缺乏正规和组织性，这也使中国社区文化成了“走过场”，这也是我国社区文化活动建设远远跟不上居民的日益需求的根由之一。专门多住区居民热切期盼开发商或物业部门组织大型活动，以加强邻里之间、住户与物业部门之间的交流和沟通。 BDA国际企业大道——举行植树活动 类型：主题营销 目的：加强业主交流 目标客户群：入园企业 近日，BDA国际企业大道在园区内举行了以\"共植企业树，共建绿色园\"为主题的植树活动。北京白领服饰、西班牙泰尔文特（北京）分公司等诸多入园企业参加了那个活动。BDA国际企业大道为花园式独立企业建筑。总占地12万平方米，总建筑面积约11万平方米，整体建筑采取锯齿型排布，增强建筑设计的形象感。 ■活动内容一：入驻BDA国际企业大道的企业在一、二期水景旁种植企业树。 ■活动内容二：部分业主为亲自栽种的树挂上写有本企业名称的名牌。 策略分析 这次活动，一方面是为园区企业间的交流提供一个平台，另一方面也是在倡议业主们成为园区的主人，积极参与到园区建设中，用自己的双手美化园区环境。 LOFTEL——雕塑展盛大开幕 类型：活动营销 目的：借助活动展现了产品特色 目标客户群：高端客户 4月1日，LOFTEL“开放空间”雕塑展盛大开幕，中央美院雕塑系庆建校87周年活动、青鸟健身开业典礼也同期于LOFTEL现场举行。活动现场人头攒动，LOFTEL业主及部分特邀嘉宾济济一堂，而中央美院众多艺术家的到来，更使得现场充满了烈火的艺术气氛。 作为升级版本的第三代商务建筑，LOFTEL在商务建筑硬件、软件共同升级的同时，专设商务服务中心、医疗服务中心、物料配送服务中心、深度租赁服务中心等酒店式服务。此外，星巴克、青鸟健身、中国银行及中青旅等知名企业分别进驻首二层，为LOFTEL锦上又添花，更见证其商务价值。 该项目完美的空间格局，专门的建筑特色，极具艺术观感，不仅完全表达商务办公的要求，也极适合艺术人的品位及创作空间要求，因此得到中央美院青睐，在此举办“开放空间”雕塑展，为LOFTEL揽得了更多人气。 策略分析 LOFTEL利用产品空间布局的艺术特色和雕塑展自身的内涵结合，并借助高层次人群的集聚，既向公众展现了产品特色，同时又为该项目赢得了人气。 TT国际公寓——举办“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动 12月25日下午，TT国际公寓举行“圣诞嘉年华暨世模冠军归航”活动。在广西北海举行的第十七届世界模特小姐中国区选拔赛前十名的佳丽将与到场嘉宾团圆一堂，同时主办方还邀请了深圳的知名歌星舞星到场献技，并为业主预备了生动有味的互动游戏。此外，TT国际公寓于双节期间还将举行购房多重大优待活动，活动规定：凡从圣诞节到元旦节期间成交的客户将可获赠名牌数码摄像机或数码相机，另外还可获赠全年《深圳特区报》及额外折扣。 爱都新天地——举办青年文化活动 类型：活动营销 目的：集合人气，营造社区文化氛围 目标客户：业主、潜在客户群 11月1日，爱都新天地在爱都新天地广场现场举办“爱都极限运动展演”，吸引了东晓南路、南洲路板块周边的居民的烈火参与，爱都新天地广场正日渐成为海珠南新的“人气”中心。 11月6日，由百嘉信集团与广州电台金曲频道共同举办的主题为“2005金曲金榜爱都好玩音乐派对”于爱都新天地广场上演。获得本年度金曲金榜提名的部分歌手及广州电台金曲频道的闻名DJ都共同出席了活动。 爱都新天地广场几乎每周都会上演社区文化活动，从2005年启动以来已连续举办诸如“春之夜”电影节、少儿百米挥毫大赛、全国青青年街舞获奖选手进社区表演等活动，这些活动既具公益性，又是全民参与，爱都新天地广场已慢慢成为海珠区南部周边居民平常休闲及活动的固定场所。 策略分析 长期性的系列文化活动的举办，有效带动区域外的流淌消费群至爱都新天地广场消费，爱都新天地广场成为海珠南新“人气”中心，除了凸显爱都新天地自身的商业价值，打响爱都新天地的品牌外，还能够带动和提升海珠南板块的商业价值。 安亭新镇——举办德国文化周 类型：活动营销 目的：借活动提升项目品质 目标客户群：中、高端客户群 由上海大剧院、上海音乐厅、汉灵文化治理咨询公司主办的“德国文化周2005上海”活动于５月１日至１４日在上海安亭新镇郑重举行。 作为全装修房的安亭新镇位于上海国际汽车城核心居住区，是“一城九镇”领先启动的第一镇，是中国第一个德国风貌的低密度住宅小镇，设计思路来源于闻名世界的欧洲文化之都魏玛，有130多个德国设计师参与设计，具有鲜亮的古典特色和完备的都市设施，是德国建筑艺术与技术的结晶。 安亭新镇的许多业主、在沪的德国友人以及德国文化的爱好者都受邀参加了此次上海德国文化周分会场活动，活动安排在新落成的安亭新镇“雅苑”内进行，原先的步行街变换成德国风街。活动不仅向宽敞市民展现了德国风土人情、建筑风格和文化，并供游人免费品尝各种德国香肠、奶酪、啤酒等食品，更邀请了德国客人参观安亭新镇的德式建筑，同时，都市乐队与街头乐队、德国民族舞蹈与国标舞、以及街头舞等丰富的演出活动也各显魅力，吸引观众驻足观看。 策略分析 安亭新镇巧借“德国文化周2005上海”分站在安亭小镇举行，大打德国文化牌，将本项目的德式建筑、德式文化、德式生活糅合在一起，借势宣传项目的特色，提升了产品的品质。 安亭新镇——举办物业交付仪式 类型：活动营销 目的：借助活动推销楼盘 目标客户群：中高端客户群 2004年12月26日，安亭新镇举行了郑重的首批物业交付仪式暨全面开工两周年纪念活动。嘉定区领导、上海国际汽车城领导小组领导、首批业主及家人、安亭新镇合作单位代表、长期关注安亭新镇建设进程的艺术家、设计师等嘉宾参加了交付活动。 交付酒会上，上海国际汽车城置业总裁费淳璐先生对到场嘉宾表示了烈火的欢迎，并对大伙儿始终关怀、支持安亭新镇的建设表示了衷心的感谢。爵士、弦乐的背景音乐，鲜花、气球、糖果的缤纷装饰，在温馨、烈火的气氛中，曾经参与2002年12月26日安亭新镇开工仪式的领导、公司领导、建设者代表与首批业主中年龄最大和最小的来宾一起开启香槟酒并切开新镇开工2周年庆贺蛋糕。前10位到达活动现场的业主在“安亭新镇开工纪念首日封”上签名留念，所有来宾在签名板上写上对以后在安亭新镇生活的期望和祝愿，签名首日封和签名板均将被安亭新镇博物馆收藏。 展现区内展现着“百名画家向往安亭新镇”活动中创作的表现安亭新镇建设场景及以后向往的作品。参观者一边观看画家想象中的安亭，一边对比两年后现实中的新镇，业主之间通过自助酒会、互动交流结识新邻居。与会领导还向业主和来宾赠送了为首批交房定制的纪念品——刻有安亭新镇建筑模型的紫砂盘。 策略分析 安亭新镇是上海市试点城镇建设中领先启动的第一镇，也是上海国际汽车城的核心居住区，建设充分表达了都市的可连续进展，并有效集成了目前世界上先进的建筑技术体系。通过该营销活动来展现一个充满现代生活气息的、富有国际文化特色的、充满着连续活力和魅力的安亭新镇生活。本活动提升了楼盘价值，推动了销售。 奥城商业广场——举行开街仪式（天津） 类型：活动营销 目的：聚积高端消费者，提高楼盘知名度 目标客户：业主 12月3日，奥城商业广场举行开街仪式，时代奥城也掀开了成熟社区的面纱，各种完善的配套为时代奥城的业主们带来了标有奥运标签的幸福生活。开街仪式将连续四周，从11月19日——12月16日，各种促销优待活动，以及展现、展卖、慈善公益、模特秀、极限运动、个人形象设计、狂欢等丰富多彩的活动将贯穿始终。 策略分析 时代奥城作为2018天津奥运竞赛区域的配套社区，项目十分注重其一直倡导的“新都市生活”理念，此次举行的开街仪式，方式新颖，也是借此吸引高端消费者的眼球，积聚人气，以达到营销推广的目的。 巴蜀城——组织业主户外踏青（ 重庆） 类型：活动营销 目的：借助活动提升项目人气 目标客户群：中高端客户群 4月12日，庆业巴蜀城组织业主赴永川茶山竹海，进行了一次别开生面的“春日亲情——竹海之旅”户外踏青活动。 队伍从巴蜀城动身，来到空气清新、景色宜人的茶山竹海，460多名业主津津有味地参加了丰富多彩的游乐活动。在电影《十面埋伏》的外景地，有的业主不由自主地进入“电影角色”拍照留念。业主纷纷表示，如此的活动不仅能够放逐被都市红尘挤压的心情，排除多日来的工作疲乏和苦恼，还能增进了各位业主的了解，使以后的邻里增进和睦，融洽亲情，共同营造巴蜀城“和谐周至”的亲善社区。 像巴蜀城如此庞大的业主户外活动队伍，在重庆业界实属罕见，可见巴蜀城的“和谐周至”的社区营造理念和“亲善之城”的楼盘形象已在其首批业主中得到了普遍的明白得和认同。 策略分析 当前许多楼盘举办与业主互动的活动，而巴蜀城组织的旅行活动，换一种环境，更是能够加强双方的沟通，借此抬升人气。 百仕达·东郡——举办休闲音乐派对 类型：活动营销 目的：拉拢业主距离，开发潜在客户 目标客户：业主及潜在客户群 8月27日百仕达在东郡会所举办郡主展现周暨周末休闲音乐派对，现场有郡主风采展现、世界级大师摄影展、3米漫画展及深圳室内顶级设计大师金奖作品展，3米大师在现场作画募捐，同时还有深圳原创音乐BOX、顺序乐队现场演奏与高雅休闲茶会。 同时，还进行了百仕达东郡郡主投票活动，百仕达东郡20名郡主候选人资料在东郡会所公布展现，由业主通过登录百仕达公司网站进行投票，郡主争夺战正式开始。候选人还要通过户外竞赛等一系列活动获得积分，积分最高者将得到郡主大奖。 策略分析 在“金九银十”的黄金时期时期，百仕达举办音乐派对，举行郡主投票选举，要紧是在社区文化和生活方式的营造方面上精工细作，有意籍此领跑金秋楼市，将社区文化活动打造成为2005年文化营销的重头戏。 百仕达·东郡——举办足球闭幕式 类型：活动营销 目的：借助活动推介楼盘 目标客户群：中端客户 百仕达·东郡举办了第二届百仕达优生活杯足球赛胜利闭幕仪式。随着颁奖典礼的进行，随着闭幕仪式的终止，优生活杯足球大赛画上了圆满的句号。 本次优生活杯足球大赛是百仕达地产为了烈火庆祝百仕达·东郡荣获8月份深圳市销售冠军和罗湖第三季度销售冠军，同时为了推进百仕达花园社区文化建设，展现百仕达人团结一致、拼搏向上的精神，进一步树立百仕达“诚心建家，恒心服务”的品牌意识而主办的第二届百仕达足球大赛，就如百仕达地产在产品开发上一贯坚持的理念一样，本次足球赛开发商不仅投入了庞大的人力、物力、财力，更倾注了百仕达人无限的激情和热血。 策略分析 真正的王者才是最令人仰慕的焦点，才能成就笑傲江湖的霸主之尊。百仕达·东郡举办了第二届百仕达优生活杯足球赛强烈冲击了深圳球迷的眼球和灵魂。在闭幕仪式之后激情的“拼杀”仍在脑海回荡，百仕达·东郡楼盘也萦绕左右。这让更多人对该楼盘留下震动性的经历。 百仕达·东郡——举行空中剪彩活动 类型：活动营销 目的：为楼盘开盘造势 目标客户群：新老业主和潜在客户 百仕达·东郡惊艳开盘欢迎新业主，8月15日，百仕达东郡举行“国际狂欢节”。进展商采取首家直升机空中剪彩，37个老外作为特邀嘉宾，到场参与了这场盛事。价值两个多亿的印有百仕达东郡标志的直升机盘旋在活动场地上空，代表百仕达东郡优生活的“U”型标志纷纷从空中落下，舞台上，身涂代表吉之岛“JUSCO”和代表东郡优生活“ULIFE”彩绘的舞蹈者翩翩起舞，地面空中礼花齐放、场面宏大。 活动内容丰富：奖牌模特秀、秀出百仕达的辉煌历史；外国乐队演唱、巴西热舞助兴、精心预备的各国美食奉送；及10万大奖回馈新老业主等。 众多亮点出现，为百仕达“国际化狂欢节”注入了更多国际气质，同时更加突出了百仕达·东郡的国际化高尚社区的氛围，吉之岛的入驻成就了东郡的“国际优生活”。此次活动引起来了轰动，为百仕达·东郡的开盘造就了人气。 策略分析 进展商举行各种活动是否成功的一点是活动是否有“人气”，专门是在开盘的造势期，直截了当阻碍到楼盘的销售推广。百仕达地产在东郡开盘之日，通过举办“国际狂欢节” 采取首家直升机空中剪彩，吸引了近千东郡业主到场，可谓开创深圳开盘创新之举。可见，通过这种大型的社区活动，一方面营造“人气”建立企业品牌的口碑宣传效应，一方面尽可能吸引有效的客户群。但这种宣传推广活动必须要投入大的成本，要取得良好的效益，必须以具备有品牌实力，打造优秀的品质楼盘为前提。 百仕达·东郡——评选十大杰出郡主 类型：活动营销 目的：借助活动提高项目知名度 目标客户群：高端客户 百仕达·东郡本月初开始“东郡十大郡主评选”活动预告，并开展了有关“查找深圳主流精神”的社会讨论。 4月17日，百仕达·东郡在东湖宾馆举行“东郡十大杰出郡主”评选的揭幕仪式，正式开始从近千名业主中评选十位杰出郡主，并送奇异大奖。奖品包括体验记者杰出生活、出国旅行及体验飞行等。同时活动现场举行了杰出表演，并公布了有关阳台设计大赛的相关信息。 考虑到主流人群的时代性，本次活动全力营造了七十年代氛围，引起业主广泛共鸣，当天即有400多人积极报名，据悉活动报名截止到5月31日，评审组将依照参选者提交的资料选择20位杰出郡主侯选人，参选者则能够通过积分数量来增加自己胜出的机率。 策略分析 当下许多楼盘请知名人物作代言人，百仕达·东郡郡主评选实际是通过活动造势，选择自己的业主做楼盘代言人，既吸引了社会的关注，又调动了宽敞业主的积极性，一举两得，制造了与众不同的营销手法。 百旺·茉莉园——举办少儿书画竞赛 类型：活动营销 目的：借助活动吸引客户 目标客户群：已成交客户、意向客户 5月28日，“百旺·茉莉园”在售楼处举办了一场主题为“描画我们心中的欢乐家园”的少儿书画竞赛。 竞赛邀请了“茉莉园”已成交客户及意向客户家庭、中关村和留学生创业园区的近百个创业企业家家庭。海淀区部分高校和科研院所的教师和研究人员家庭以及学院区重点小学学生、幼儿园儿童家庭也前来参加了活动。 活动现场，100多位青年儿童分别参加了不同年龄组的绘画和书法等各项竞赛。参赛小选手展现了水墨、油画、水彩、素描、书法等方面的特长。竞赛终止后，评出各组名次奖项和创意奖项等数十个。在竞赛期间还举行了主题为“给小孩一个绿色健康家园”的座谈会，海淀区教委和海科建领导与家长们共同探讨了山后地区的宜居环境和如何样为小孩提供一个良好的成长空间等问题。 策略分析 “百旺·茉莉园”举办少儿书画竞赛，一方面丰富了社区业主的文化生活，拉近与业主的情感距离，便于拉动业主进行关系营销；另一方面举办此次活动探讨了项目的居住价值，提升楼盘的良好形象，对产品营销及品牌的树立起到积极的催化作用。 柏阳景园——举办柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会 类型：活动营销 目的：树立良好的品牌形象 目标客户：业主 2005年7月16日，为了答谢新老客户对项目的支持，柏阳景园举办了以“柏阳景园清凉仲夏夜客户联谊会”为主题的客户答谢宴会，柏阳景园的新老业主与众多媒体嘉宾1千余人，出席了此次活动。联谊会以法国风情舞“康康舞”拉开序幕。 接着，晚会文娱活动展开，相继有女子电声四重奏、爵士乐队演奏异域风情表演等丰富多彩、融会中西文化的节目，其中爵士乐队的表演达8分钟，节目之中穿插有业主抽奖活动，在三等奖的抽奖环节中，“啤酒竞饮”活动让现场气氛烈火。活动主办方还免费提供精美食品与饮品，使宽敞业主在丰富多彩的文娱活动中陶冶性情，同时在活动的互相参与中加深了业主与业主、业主与开发商之间的交流与明白得。 策略分析 重视“历史积存”，重视对业主的承诺，重视置业者的居住感受。从强调广告诉求到口碑传颂，有助于形象好信誉高的房产企业保持持久的市场吸引力，能促使企业走品牌进展之路。 半山雍景苑——举办“意式活动” 类型：活动营销 目的：为半山雍景苑的开盘畜势 目标客户群：准客户和潜在客户 为了结合项目意式风情的产品定位，被喻为“广园东门户”的半山毫宅半山雍景苑, 打破了广州楼市开盘当天活动丰富多彩的定律。8月14日，珠江地产为了开盘举办产品的公布发售活动，举行主题为“文艺复兴·豪门夜宴”的一系列杰出活动，从下午3时开始，一直连续到凌晨。客户能够玩通宵，翌日一大早排队选房，成为首批进场选房的客户。而为了让客户静心选房，15日开盘当天，半山雍景苑减少了现场活动，只保留乐队弹唱、女子弦乐四重奏、车展。 活动一：意式生活体验 这场“文艺复兴·豪门夜宴”包括意式音乐大餐、意式艺术大餐、意式时尚大餐、意式电影大餐、意式生活大餐、意式美食大餐等，另外还有电声乐队、女子四重弦乐奏、富有韵味的意大利歌剧、闻名世界的宫廷舞会等。在活动现场，有自助餐酒会、意大利米兰餐厅将现场制作（边制作边讲座）直径达1米的巨型PIZZA，供客户品尝、享用。 活动二：意式文化艺术体验 在享受这场意式盛宴的同时，现场不乏艺术写生、达芬奇餐具展现；意大利服装的流行因此少不了模特走秀、模特表演；而限量版车展（宾利老爷车、MINI宝马）更是让业主和准业主眼前一亮，电影免费开放、棋牌免费开放让漫漫长夜的无聊瞬时消散；还有其他运动设施免费开放。 活动三：意外惊喜 这次活动还有两轮大抽奖，因此不缺“意外惊喜”等着光临的客户，奖品有高雅的意大利艺术品、工艺品以及香水、情侣表等时尚、贵重物品。 珠江半山雍景苑在内部认购期客户反响就专门烈火，专门多买家看好该楼盘专门、高雅的意大利格调。据悉，周边的高校教授、讲师和各大研究机构的研究员占认筹客户的五成以上，还有一国际品牌公司在购买了该盘一整栋住宅，给这一原本定位为“意式豪宅，半山情怀”的楼盘注入了国际化的概念。 策略分析 “所有的营销事实上差不多上动态的，开发商应该在与客户、与市场的碰撞中不断产生新的营销创意”。营销活动，应该围绕与客户沟通为主题展开的。而半山雍景苑开盘成功，得益于产品的差异化及目标客户定位的准确。之因此安排长时刻的节目，因半山雍景苑意向客户已达六七百个，因此，当天确信会显现抢筹现象。具有浓郁的意式风情系列活动，既营造了青春活力的社区氛围，也增强了开发商与买家，买家与买家之间的相互了解与信任。 宝星国际——举行封顶庆典主题活动 类型：活动营销 目的：推广企业的品牌和提高楼盘的知名度 目标客户：业主 2005年10月29日18：00时宝星国际在售楼部举行“呈新诚心，鼓舞望京”的封顶庆典活动。 现场来宾云集，有来自香港利星行的领导层、城建公司领导、各国业主和物业公司等。整个活动由欧洲风情舞、宝星寻宝、秋日里的收成、抽奖活动4大部分组成。由业主代表当场摇奖共抽出二等奖上海五天四夜双人游2名，三等奖精美家居用品6名。19：20，倍受关注的头等大奖“香港4日双人自助游”终于揭晓，现场举行了郑重的颁奖典礼，开发商宝星置业的领导专门邀请这一对幸运获奖的业主，在香港期间除了去迪斯尼外更欢迎他们能到该公司集团利星行总部参观。最后，在一片欢庆的《大长今》歌舞中活动圆满终止。 策略分析 “呈新诚心，鼓舞望京”的主题活动不仅丰富了业主的生活，更重要的是满足了业主期望健康、向往欢乐的生活，让业主体验到什么叫做主人翁，什么叫做售后服务，从而为企业树立了良好的口碑，同时促进销售。 保利地产——2005年“祝福广州”中秋漂流瓶活动 类型：关系营销 目的：通过公益活动，树立企业良好口碑 目标客户群：业主及参加活动的市民 9月17日早上，保利地产与羊城晚报联合举办“祝福广州”中秋漂流瓶祝福活动。100多位理想者从大沙头码头动身，乘坐豪华游艇前往莲花山海域投放漂流瓶。在游艇上，组织者举办了抽奖活动，有80位理想者获得了香港迪斯尼乐园的门票，其间理想者也做了杰出表演。中午12时45分，人们将写满美好祝福的瓶子投入水中，让祝福随着涌动的潮水漂到五洋四海，将爱传播到海外。 近来各地天灾频频，许多具有社会责任感的广州公民都开始用各种形式表达自己的爱心和关怀。保利地产期望通过举办这次活动倡导爱心、关怀、正义，倡导以“感恩”的心回报社会、回报周围的每个人。 策略分析 只有以社会效益为动身点，为社会建立传递爱与关怀的平台，才能得到社会的认可和支持。保利地产今年曾多次举办公益性活动，如捐资建立内蒙古“保利期望小学”，定点扶贫山西五台县及“圆明园国宝回来展”等活动，在保利业主和广州市民中引起极大反响，收到了良好的社会效益。 保利林语山庄举办“林语感恩”征文活动颁奖 11月8日，保利地产与《羊城晚报》联合举办了保利“林语感恩月”征文活动的颁奖仪式。此次活动从9月1日开始，至今连续近两个月。这段时刻里，《羊城晚报》收到了许多读者关于感恩情感的投稿，日前差不多公布评选出了活动的优胜者，而这些优胜者的作品将会陈设在保利林语山庄感恩长廊中，供客人观赏。 保利文化广场——举行招商会 类型：活动营销 目的：扩大品牌阻碍力来推广项目 目标客户群：意向客户和媒体记者 3月8日下午，在五洲宾馆深圳厅，保利集团联合深圳市南山商业文化中心区治理委员会办公室、深圳特区报举办了中国第五代商业新闻公布会——暨保利文化广场招商推介会。 ■ 推介内容一：保利集团有关负责人提出，商业地产差不多进入到第五代，即文化与地产结合的时代。 ■ 推介内容二：提出以“中国第五代商业”主题运营为模式，将文化理念贯穿其中的过程，寻求所有商业经营业态在文化层面上的共性。既实现利益主体的共赢，又提升以往商业运营的内涵和品质。 ■ 推介内容三：保利集团将致力于在保利文化广场将企业文化品牌发扬光大。 策略分析 传统的商业项目招商举荐会的模式，无非是项目介绍、经济数据分析、前景展望。而保利文化广场招商推介会完全不按牌理出牌，自始至终是围绕保利的文化品牌做文章，通过品牌的推广达到扩大项目的宣传成效，给人耳目一新的感受，有利于项目的推广。 北京星河湾举行明星羽毛球赛 3月11日下午，北京星河湾在其体育馆内举办了羽毛球友谊竞赛，参加的有\"中国明星羽毛球队\"和北京青年报、京华时报、中央电视台、北京电视台等羽毛球队。目的是在\"3·15\"为打击盗版呐喊。 北欧印象——举办“情定北欧，悠游世界”活动 北欧印象进入现房实景时期，为了得到越来越多精英人士的青睐，于11月专门推出“情定北欧，悠游世界”浪漫之旅。 活动内容： 凡11.1－11.30期间补足、签约同时首付款全数到位的客户皆可享受如下礼遇： 1、香港动感4日游 亚洲时尚动感之都，休闲购物天堂，邀您享受国际都会的无穷魅力！ 限购买一居的客户，价值人民币2380元（单人）。 2、新马泰风情11日游 花园海岛、碧水金沙、各国美食，请您流连多姿多彩的东南亚风情！ 限购买二居的客户，价值人民币5880元（单人）。 3、德法荷比卢缤纷9日游 古老城堡、摩登都会、莱茵河畔，邀您尽揽欧洲五国名城的风采！ 限购买三居的客户，价值人民币9880元（单人）。 注：享受此优待者均执行同期价格，且以上优待能够等额折入房价。 策略分析 随着生活水平的提高，人们的消费观念发生了庞大的转变，从追求解决温饱等差不多物质生活为目标转变到现时力求旅行娱乐等丰富的文化生活。旅行能够使人们远离长期生活的“水泥森林公园”，回来自然或者博闻广识。“北欧印象”推出该次活动切合了现时大众的心理需求，自然对消费者产生不小的吸引力。另一方面，“北欧印象”实行优待可等额折入房价更是照管到那些有机会却没时刻或不想去旅行的客户，拓宽了目标客户群的范畴。 北秀蓝湾——推出买房送车活动（杭州） 12月24日、25日，北秀蓝湾联合杭州最大的baba5汽车俱乐部，在良渚举办“一房一车摇奖大酬宾”活动，凡认购此次限量推出的80-130平方米小户型生态公寓的前50名业主，均有机会赢取baba5提供的15辆价值7万元的经济节能型轿车，中奖率高达30%。 北苑家园——举办城建兴华置地会“金秋保龄球大赛” 在置地会启动期间，针对北苑家园的新老业主展开了一系列服务与交流活动。继八月份举办的“城建兴华置地会 宝宝看奥运 洋话我先说”文化活动后，在 11月13日，北苑家园接着举办“城建兴华置地会 金秋保龄球大赛”活动。城建兴华置地会由北苑家园新老业主构成，置地会150名会员参加了竞赛，竞赛从早上9：30分一直连续到下午16：00，轻松活跃的现场气氛，奖品丰富的活动让业主及嘉宾在感受到健康生活的同时，也深切感受到了北苑温顺成熟的社区生活。 碧桂园——举办第四届业主文化节 类型：活动营销 目的：拉近与业主距离 目标客户群：业主 八月初，碧桂园为了贯彻“友好睦邻，相互关爱”的高尚社区精神，使各个碧桂园之间的业主形成更亲热融洽的友好关系，碧桂园特地开创了跨区际业主文化节的活动。开创至今，已历三届，今年是第四届跨区际业主文化节。 本届文化节不仅连续了前三届“碧桂园业主杯”系列体育竞赛，包括男子篮球大联盟竞赛、羽毛球赛、乒乓球赛、水运会、保龄球赛和桌球赛，还新增设了极限运动竞赛、遥控车竞速公布赛等。除此之外，碧桂园为喜爱休闲的业主精心预备了各种文化休闲活动。各碧桂园楼盘连续展开了星级生活大巡游、清凉夏日真乐趣雪糕节、“山语·发觉生活真乐趣”征文活动、“巧手妙绘好生活”剪纸活动等，让业主们可有更多选择。此次活动建立了业主之间的友好关系。 策略分析 “生命在于运动，健康在于行动”碧桂园这次业主文化节不仅丰富了业主生活，更重要的是满足了业主期望健康向往欢乐的生活，让业主体验到什么叫做主人翁，什么叫做售后服务。因此，树立的不仅是企业形象还有良好的口碑，从而促进了销售。 碧桂园假日半岛——中华名人高尔夫球赛 类型：活动营销 目的：集合人气，推广产品 目标客户群：高端客户 2005年11月1日，“民生银行杯”中华名人高尔夫球邀请赛在假日半岛高尔夫球会盛大开幕，特邀满文军、朱时茂、黄格选、孙小梅等大明星参加，灼灼“星”光专门引人注目。开球仪式与猛烈的竞赛终止后，各位嘉宾参观了假日半岛，零距离体验了此超级名盘的高品位生活。 本次活动的性质与假日半岛的居住品位完全一致。假日半岛坐落于广州花都区王子山原生态圈，拥有8000亩天然湖泊。建有由资深设计大师依天然湖泊、山坡等地势而建筑的36洞国际标准高尔夫球场，其中 18洞拥有全灯光，极具挑战性与聪慧性，以及五星级标准假日半岛酒店、“故乡里”主题公园、大型滨水公园、夏威夷风情商业广场等，原生态山水资源、高端成熟的配套、便利的交通将社区生活品质与品位提升到了一个新的高度。 碧桂园假日半岛于2005年10月1日开盘，开盘期间销售火爆、盛况空前，吸引了逾10万人流，推出的800多套产品旋即被抢购一空，再创地产神话。据项目相关负责人透露，今年底假日半岛将推出全新组团，此批产品从品质、价格方面都将给大众更大的惊喜，目前正在同意优先登记。 策略分析 举行体育竞赛来推销楼盘不是新奇的手法，但这次竞赛的差不多上明星大腕，让人们看到名人一辈子活中的另一面，同时向人们展现碧桂园假日半岛的休闲环境和高品位的生活，从而达到促进销售的目的。 碧桂园四区——齐庆圣诞+元旦 类型：庆祝新年活动营销 目的：借助活动打造品牌和推销楼盘 目标客户群：中高端客户 碧桂园集团各大楼盘尽心预备了各种杰出纷呈的庆祝活动，为业主和前来看楼的买家献上一个欢乐祥和、惊喜不断的圣诞、元旦节。 凤凰城：缤纷生活，尽情体验 从12月11日起，凤凰城就开始了坚持20多天的“缤纷生活，尽情体验”圣诞、元旦活动，具体内容有：2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛、圣诞礼物大派送、圣诞化妆舞会、街头文化缤纷SHOW、汽车文化周、儿童话剧乐园以及碧桂园星级生活大巡游等活动。缤纷的庆祝活动，演绎了凤凰城缤纷的文化生活，增强业主之间的交流，给业主和买家带来无穷的欢乐和惊喜。 顺德碧桂园：欢乐圣诞嘉年华 顺德碧桂园在圣诞元旦期间为业主和前来看楼的买家预备了丰富有味的“欢乐圣诞嘉年华”系列活动，包括：“欢乐圣诞嘉年华”、“平安夜轻音乐会”、“欢乐圣诞嘉年华”、“欢乐礼物大派送”、“欢乐圣诞嘉年华”、“大型业主狂欢节”、“欢乐圣诞嘉年华”、“欢乐摊位游戏”、“圣诞欢乐游”、“圣诞欢乐跳蚤市场”以及2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛等活动。 华南碧桂园：欢乐乐翻天 圣诞、元旦期间，华南碧桂园将举行平安夜经典音乐观赏会、圣诞礼物欢乐送、欢乐游戏乐翻天、2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛以及“新起点、新期望”碧桂园少儿模特大赛等活动，为业主和买家增加更多的节日乐趣。 碧桂花城：欢乐总动员 碧桂花城圣诞、元旦的活动同样杰出纷呈，目不暇接。包括：“亲亲大自然·欢乐总动员”——碧桂花城优质生活大巡游、2004第二届“碧桂园业主杯”中国象棋快棋赛、碧桂花城圣诞欢乐送、星级生活大巡游、辞旧迎新乐翻天和滑稽小丑缤纷SHOW等活动，打造一个非同一样的缤纷圣诞和元旦。 策略分析 碧桂园四大社区圣诞、元旦活动的启动，从形势上看：构成了庞大性，对市场有一定的阻碍，为自身品牌的爱护加上一定的砝码。从内容上看：更是让消费者体验到节日的欢乐，拦截了一定量的目标客户群，抢占了市场份额，为销售奠定基础。 碧林湾(二期)——举办“万兆·碧林湾”杯家庭羽毛球邀请赛 4月8日，节能生态洋房——碧林湾，推出二期保留精品景观单元，以99平米两房和128平米三房为主打。同日，举行\"万兆-碧林湾\"杯家庭羽毛球邀请赛，来自万兆开发的万兆家园系列、碧林湾系列、都市宜家等小区共计约一百余个家庭将在碧林湾运动休闲会所鏖战。 波托菲诺——举行意大利文化周 类型：活动营销 目的：华侨城品牌打造和为项目促销 目标客户群：中高端客户 9月10日下午，华侨城地产在何香凝美术馆举行第三届波托菲诺意大利文化周开幕式。华侨城集团总裁、CEO任克雷，意大利驻广州领事馆总领事，意大利闻名画家Ugonesplol（乌戈·奈斯波罗）出席了开幕式。 波托菲诺意大利文化周差不多连续举办两届，要紧内容为意大利服装、美食、电影、汽车等具有代表性的文化元素在华侨城的展现展出，得到了华侨城居民，专门是波托菲诺业主的一致好评。今年的意大利文化周在汲取前两届成功体会的基础上，活动内容和方式都有了较 大的突破和革新，它更多地表达了中国、意大利文化之间的交流与碰撞。 本届文化周内容之一是意大利当今重要艺术家乌戈·奈斯波罗的纸上作品展，它将大胆狂放的视觉形象出现在中国观众面前。他的作品具有专门的讽刺挑战色彩，给予任何事物以充满想象力的“色彩”和“形状”，冲击力专门强。本次来深圳展出，是意大利驻广州总领事馆促进中国、意大利文化交流的一项重要举措，也是对华侨城地产引入Portofino居住文化的一种回应。 本届文化周的核心内容——意大利Portofino之旅第一批业主于9月11日正式启程。以往两届意大利文化周差不多上华侨城地产将各项活动、各种形式的意大利文化引入到华侨城，展现给城区居民及波托菲诺业主观看，这种体验形式受到一些局限。而在本次文化周上，华侨城地产则组织波托菲诺业主亲临意大利，到原版的Portofino参观访问，体验Portofino居民的生活方式，感受那儿休闲浪漫的生活气息。业主到达Portofino后，他们将不仅能领会到迷人的自然风光，还将走进Portofino居民家庭，就居住方式、居住文化同Portofino居民进行互动的交流。此次意大利Portofino之旅分三批，共有93名业主参加，他们要紧来自天鹅堡二期Ⅱ区，第2、第3批也将于9月17、18日启程。除要紧访问Portofino之外，他们还将访问米兰、佛罗伦萨、比萨、威尼斯和罗马。 9月9日晚，华侨城地产侨城会在波托菲诺会所举办庆祝第二十个教师节联欢晚会，华侨城城区各中小学、幼儿园的学校领导和学生代表参加了晚会，华侨城集团总裁、CEO任克雷率集团领导和宽敞教师一起，度过了一个愉快的夜晚。此次联欢晚会以展现华侨城教育资源，教师风采和华侨城学校的办学理念为内容，以教育对社区的渗透和互动为主题，展现华侨城城区整体的文化品位，以及良好的尊师重教的文化氛围。 策略分析 作为有社会责任感的进展商，他们关注的不仅仅是产品和业主物质层面的需求，也同样关注服务和业主精神方面的需求。本次波托菲诺意大利文化周就表达了开发商如此的意图。 铂宫国际——销售借名车展蓄势 类型：活动营销 目的：为“十一”销售旺季的到来蓄势 目标客户群：广泛客户 为了让更多消费者了解铂宫国际，看明白铂宫国际的投资价值，为铂宫国际在“十一”销售旺季的到来进一步蓄势，铂宫国际开发商在铂宫国际中心又一次举办了大型的名车展览。这次名车展邀请了众多的来宾到场，包括：北京市部分领导、新闻界部分领导、银行界部分领导、京城知名车商以及众多的汽车业内人士等等。所展现的车型，通过严格的选择，最终确定的展现车型差不多上在国内极为少见的顶级豪华车型，更有部分车型在国内尚属首次进行展现。展览中展现的车型有：奔腾AMG G55 、宝马Z4 F1运动款、奔腾SL500 跑车、大众途锐4.2、路虎揽圣、保时捷卡宴，其中，双门、双发动机动力系统的奔腾AMG G55和宝马Z4 F1运动款在国内尚属首次进行展览展现。为了使展览能够保持长久的吸引力，让观众和消费者能够更多更好地了解世界顶尖的名车，主办方将定期更换展现车型，尽可能多地展现世界名车，使铂宫名车展变成车迷的天堂，爱车人的圣地。这次名车展的展现内容除了世界顶尖的豪华名车之外，还有相关的高档汽车用品、精品车模展现以及汽车文化长廊等内容，内容丰富全面，十分具有吸引力。 铂宫国际项目总占地面积4.2公顷，总建筑面积近20万平方米，由公寓、写字楼、商铺、集合式HOUSE、别墅等八栋建筑组成，为独具国际风采的复合型综合社区。铂宫国际自去年9月份开盘以来，销售并不十分理想，销售率只有35%，缘故一方面可能是价格定位偏高：公寓14500元/平米，写字楼15000元/平米，商铺20000元/平米。另一方面可能是消费者对铂宫国际豪宅的了解和认知不够深入。举办这次名车展，将向观众展现众多国际知名汽车品牌的高端产品，将这次展定位成京城汽车展厅中的豪华典范。顶级名车与首席豪宅的完美配合，强强联合，提供了京城最为完美的高层消费场所和最为舒服的消费氛围。 策略分析 楼盘销售一样能够分为几个时期：预热期、开盘期、强销期、蓄势期和尾盘销售期。当一个楼盘从开盘抢购热销跌入缓慢销售谷底，也确实是说“卖不动了”，这时候销售策略执行者需要系统地反思每一个可能的阻碍因子，可能是后期价格定位过高，或是市场上显现同类型的产品，或是广告跟进不足等等缘故，使用“鱼骨图分析法”排列出所有缘故，并找出要紧缘故，然后重新制定下一步的营销策略。 布吉知春里——举行“客家风情文化月”活动 类型：活动营销 目的：借助活动吸引潜在客户 目标客户群：中高端客户 4月16日布吉知春里在开盘的同时启动为期一个月的“客家风情文化月”主题活动。 进展商邀请客家顶级艺术团体在小区文化广场举行8场大型客家文化艺术演出，此次活动要紧内容包括：客家山歌、特色盆菜大餐、客家木偶剧、客家幽默小品、客家戏剧观赏等。并同时举办客家小吃、客家风情画展、客家盆菜等极具客家风俗人文特点的民间民俗文化活动。同时，进展商还将针对客家人享誉全国的特色建筑类型——客家围屋，开展一系列关于现代客家围屋进展方向的研讨。 该活动将连续到5月8日，为期4周，在每周末的两天时刻内举行。 作为客家人的集合地之一，龙岗区关于客家人主题的活动时有举办，但此次活动的规模、规格以及所得到的龙岗区政府的支持力度，却是少有。 策略分析 在该项目的准买家中，客家人的比重占到8成左右，针对该主力买家举办的一系列特色活动，极具亲和力，容易得到潜在客户对楼盘的认同，进而促进销售。 财宝公馆·卢浮宫——夜宴西班牙 中秋前夜，北京温榆河畔闻名欧式顶级别墅财宝公馆在其楼盘拉开了晚会的序幕。公馆一号卢浮宫显示的是西班牙风情，同时卢浮宫迎来了全球闻名的艺术品西班牙“雅致”瓷器展，在中国的传统节日中秋节到来的前夜，财宝公馆夜宴西班牙令到场的数十嘉宾名有身临其境的感受。 财宝西环——举办新年答谢会 2006年1月7日，财宝西环项目在百莲名仕大酒店举办了盛大晚宴，安排了杰出的节目表演，来答谢半年多以来对项目不断支持与关注的客户。 长城康桥花园——首届健康节好戏连台 类型：活动营销 目的：借助活动提升楼盘品质 目标客户群：中端客户 12月5日医学专家健康咨询活动 长城康桥花园首届健康节活动得到了社会各界广泛的关注，作为健康节的第一步，医学专家健康咨询活动差不多于12月5日落下帷幕。 12月5日，长城康桥花园首届健康节系列活动之一——医学专家健康咨询活动，在长城康桥花园售楼部如期举行。参加活动的朋友先领取一张体格检查记录表，然后测量身高、体重、血压等差不多指标。关于业主来说，10月28日之前在省人民医院老干部体检中心差不多参加过体检，他们只需将体检结果填写在记录表上就可参加活动。此次活动无需手续，直截了当能够参与活动。此次咨询活动是长城康桥花园对业主们健康的关怀。 12月12日都市中坚阶层子女家庭教育专家讲座 12月12日与各界朋友见面的子女家庭教育专家讲座是长城康桥花园首届健康节系列活动的第二步。此次长城康桥花园特邀中国闻名教育专家大杨老师，于12日在省人民会堂讲述家庭教育问题的科学方法。讲座与现场听众提问相结合，将就当今父母对子女的教育问题进行探讨，为家庭教育提供极具价值的参考意见。 长城康桥花园期望能够实实在在为都市中坚阶层的家庭提供有用的知识。 长城康桥花园为业主提供健康生活 世界卫生组织提出的健康新概念是：所谓健康，并不仅仅是不得病，还应包括心理健康以及社会交往方面的健康。也确实是说，健康是在精神上、躯体上和社会交往上保持健全的状态。 作为中原首家都市主题健康社区，长城康桥花园在用规划、建筑、户型、环境、建材等硬件因素营造能够照管人体健康的居住社区的同时，也将关注心理健康融入到社区建设当中，制造出名副事实上的都市中坚阶层第一居所。 健康配套： 人们的许多健康适应是被培养出来的，在什么样的地点居住，拥有什么样的设施，将对一个人的生活方式起到引导的作用。长城康桥花园除拥有商业、运动、娱乐等设施外，还有文雅的文化长廊、宁静的读书小亭、小孩的淘气沙坑等等与消遣心情相关的乐趣设施，目的确实是制造心理健康所需的外部氛围。 健康物业： 一般的物业治理无外乎保洁、保安、修理、治理等，长城康桥花园的物业治理在此基础上，提出一切以客户为中心，隐性治理，显性服务。为业主提供特色增值服务，贴心照管业主的健康。 健康文化： 通过此次健康节活动，能够感受到长城康桥花园颇具特色的健康社区文化，在业主连续入住以后，这一文化将得到更好的发扬光大，通过长城会等平台，长城康桥花园将不断开展各项活动，实施各种举措，在社区中营造健康、和谐的生活文化主题。 策略分析 长城康桥花园首届健康节活动的宗旨确实是要让业主得到实实在在的关爱，并向全社会倡导健康的生活方式，从躯体到心理，都能达到健康和谐的状态。通过一系列的与消费者互动的健康活动形式，传递了开发商对业主的关爱，让业主品味到温馨的社区文化气息。 长沙颐美园——“燃情活动”点燃卖房浓情 颐美园“999朵玫瑰送给最爱的人”消息公布后，迅速提早升温情人节的浪漫情绪，点燃了长沙冰冷天气下蕴藏的浓情。“激情活动”的举办方--长沙高尚住宅小区颐美园，在公布“999朵玫瑰送给最爱的人”广告后，其热线 赶忙火爆，前来现场咨询的市民也川流不息，记者在现场看到，与往日不同的是，市民中大多数人差不多上中年人，男性居多，大伙儿对如此一个活动的反应是：往常是听说过送999朵玫瑰给自己最爱的人，但还没有见过，“燃情活动”专门新奇！ 举办方表示，往常的情人节太平淡，“燃情活动”能够让那个节日浓烈一些，同时，作为一个一直受到长沙市民厚爱和支持的国家权威部门评定的高尚住宅小区，他们举办这一活动，既吻合了他们楼盘浪漫悠闲的风格，也是回报厚爱他们的宽敞市民。 策略分析 抓住情人节那个专门的生活作楼盘文章并不鲜见，那个地点专门之处在于开发商并不急于在那个时候卖楼，而是制造特有的浪漫气氛，借送玫瑰引起公众关注，以提高楼盘的知名度，为今后的销售造势。还有一个专门之处在于充分利用了楼盘风格与定位的特点，可不能使人感到唐突与别扭。 城建东逸——举办女性风采展 3月8日，沈阳城建·东逸花园向社区女性朋友们发出倡议，征集手工艺品、文学作品、书画作品等，举办了别出心裁的“社区女性风采”庆三八佳节才艺展，同时，管委会、社区委员会、物业公司和社区女性朋友们举办了庆三八茶话会，奏响了城建·东逸社区2005年文化年活动的第一序曲。 社区居民纷纷表示，这种活动既丰富了业主的业余生活，又拉近了邻里间距离，他们愿为构建和谐东逸、和谐沈阳做出自己的奉献。 城启会——业主水上参观天鹅湾 城启集团在珠江游船上举行了城启会成立庆典仪式。同时该集团还向业主和社会人士推介全新项目城启天鹅湾，嘉宾从水上领会天鹅湾的风采。此次活动不仅是品牌经营与深化的过程，以及城启对房地产开发与服务不断超越的表达，依旧为了回馈多年来业主们对城启的支持与厚爱。 城启三盘——喧闹过寒冬 类型：活动营销 目的：借助活动增强社区文化和推进楼盘销售 目标客户群：中高端客户群 荔枝南湾成社区科普基地 由荔湾区南源街党工委、广州城启集团党委联合主办的首家社区大型科普雏鹰争章基地——广州南源城启科普雏鹰争章基地挂牌仪式暨荔湾区少先队争章活动在荔港南湾举行。本次活动包括科普知识学习、机器人制作、四驱车制作、简易车制作、小飞机制作、科技创作发明辅导、科普电影、环保教育宣传、国际象棋擂台赛、乒乓球赛、雏鹰争章知识抽奖问答等。 十三行广场开圣诞酒会 城启集团将于12月26日在十三行广场御花园会所举办“银色圣诞·乐在十三行”大型活动，届时将有鸡尾酒品鉴赠饮会，免费提供由五星级酒店调酒师调制的各种特色鸡尾酒，同时讲解调制鸡尾酒的各种知识。与此同时，御花园会所所有设施(卡拉OK，棋艺室、乒乓球、桌球等)全面开放，供人们免费体验。 天鹅湾明年1月有特惠 天鹅湾自12月5日优先认购日以来，部分未能认购的买家并未撤掉订金，连续性销售热浪难以停止，目前，还显现了首批剩余的几套单位受到客户挣抢的现象。2005年元旦特推单位差不多开始同意优待登记。 策略分析 城启集团运用了综合营销的手法对楼盘进行销售。荔枝南湾的营销策略把握了现代父母关爱小孩的共同心理特点，以科技创作为切入点来激发业主小孩的爱好爱好，来吸引目标客户。城启十三行广场结合广场的特性举行酒会，对楼盘进行宣传促销。这种有的放矢的营销策略，能够真正达到销售的目的。 都市经典Ⅳ——举办迁址仪式及“激情舞动西班牙”系列业主联谊会 4月22日，“都市经典Ⅳ”在新的售楼处举办了盛大的迁址仪式，并就此拉开都市经典“激情舞动西班牙”系列业主联谊会的序幕。意向购房者观赏了热情缤纷的活动节目，并参观了样板房。“都市经典Ⅳ”住宅总建筑面积约11万平方米,由12幢11层、6幢13层的西班牙风格的小高层组成，风貌统一有致。 都市山谷三期——夜间选房秀 类型：活动营销 目的：让客户体验项目品质，促进销售 目标客户群：准客户 10月10日19：00，都市山谷三期在项目小区内举行正式选房活动。活动现场客户能够品尝优美的红酒冷餐，观看杰出的文艺演出，趁着抽奖的彩头，轮番去办理选房手续。截至23：00，第一批推出的105套Townhouse单位，实际销售60套。 这次晚上选房活动，将选房时刻定在国庆长假后第二个上班日的晚上，确实颇费心思。因为这既能够让买房客户悠闲地度过国庆黄金周，也能够轻松地在下班后安心选房。同时，客户还能够感受都市山谷夜间与众不同的美与宁静。 策略分析 都市山谷作为深圳市内唯独的大规模别墅社区，其客户差不多上深圳的新贵阶层，是成功人士。如何让他们感受到别墅社区带来的尊贵感，都市山谷的进展商从尊重客户的需求动身，制造了这次让深圳业界颇感创新的选房模式。这次创新的选房模式不仅赢得了客户的心，更赢得良好的市场效益。 都市山林——举行“我爱大南山”登山活动 类型：活动营销 目的：提升企业和楼盘形象 目标客户群：业主、准业主及宽敞消费者 2005年10月30日上午9：00—11：30，华联——都市山林举行“我爱大南山”登山活动。 此次活动采取现场报名、 报名、网络报名、短信报名、邮件报名等多种报名方式，登山地点在大南山公园，集合地点在蛇口明华会议中心。活动由两部分组成： 一、登山竞赛，参与者以五人团体（其中至少有一名为女性队员）的形式参加，按照记时赛的方式进行登山竞赛，设冠军奖（1名）价值3500元，亚军奖（1名）价值2500元，季军奖（1名）价值1200元，鼓舞奖(3名) 价值 500元； 二、休闲登山活动，参与者以个人身份报名、自由参加登山活动，凡报名参与者均可获赠精美礼品一份。 策略分析 都市山林的这次登山活动不仅仅针对楼盘业主，涉及面较广，借这次活动扩大了企业和楼盘在宽敞消费者心中的形象，积存了潜在的目标客户群，为项目的销售赢得机会。同时，这对树立企业形象和提升楼盘品质是一个专门好的机会。 都市天地广场——举办音乐会 8月7日，由深圳汉国华业进展主办的“都市天地乐韵悠扬音乐Festival”系列音乐会正式拉开帷幕。都市天地广场作为2004年度罗湖首席高档投资精品小户型物业，以全新的建筑理念打造时尚、动感、国际化的精品公寓。 都市主场——生活总动员 10月23日下午3点，都市主场上演“都市主场生活总动员”之舞蹈秀，有动感十足的街舞、现代舞等杰出演出。这不仅是与都市主场业主、准业主的一次倾情联欢，更是立即迎来入伙的都市主场的再次召集。 都市主场——新会员入会仪式 类型：活动营销 目的：提升人气及品牌 目标客户群：招商会新会员、业主 6月18日，招商地产在“都市主场”举办“招商会新会员入会仪式”，这是“都市主场”业主首次入会仪式，当日共有近百名业主参加了当天的活动。招商会成立5年来，差不多进展会员1.5万多人，5年内相继成立了少儿组织“招商童子军”、“招商会但昭义钢琴艺术中心”，组建了全国首家社区青年组织“招商会青年动力营”以及开设了“社区老年大学”等特色会员组织，在全国范畴都颇具阻碍力。其中“青年动力营”专为都市主场年轻业主打造。 在当天的入会仪式上，招商会对9大服务平台，3大服务体系进行了详细介绍，并在现场举行了抽奖和有奖问答活动，共送出30多份包括CD机在内的精美礼品。 策略分析 随着房地产市场的不断进展，知名进展商已从临时广告营销升华到长期的客户服务上来，越来越重视企业品牌的建立。而以企业名称名称命的组织，如中信会、万客会等，作为企业重要的客户服务部分，会员的招幕，拥用强大的会员，利于企业品牌的长期进展。 春华四季园——举办业主嘉年华活动 类型：活动营销 目的：促进业主沟通 目标客户群：业主 4月8日，为配合春华四季园二期项目的推出，金光华集团联合下属物业公司举办了主题为“情系金光华，业主嘉年华”的大型推广活动。春华四季园项目占地19万平米，建筑面积有44万平米，二期以小户型为主，周边配套设施成熟。 ■ 活动时刻：从3月31日起至4月16日止。 ■ 活动内容一：从4月1日至16日，在金光华广场大圆形玻璃房举办主题为“荟萃杰出，写意人一辈子”的书画展，此次书画展齐集了各小区小朋友的书画作品。 ■ 活动内容二：4月9日，金光华广场联合恒生银行为业主举办理财讲座。 ■ 活动内容三：还举行了包括物业治理咨询、业主互动、宠物大赛、联欢晚会、抽奖、购物优待等的活动。 策略分析 在集中的半个月里，金光华广场为小区的业主提供不同特色的服务活动和别样的生活乐趣，让业主产生强烈的归属感。开发商以为业主提供一种生活方式为理念，紧密加强与业主的联系沟通，让业主感受到社区带来的人文关怀。 达华·依云庄园——展现水样生活 4月29日，达华·依云庄园举行了盛大的媒体见面会，展现了项目“水样生活”新境域的SPA全过程。SPA是流传于古罗马的一种水疗环境和方法，在现场专业的泰式按摩师在池边为来宾们展现了SPA的过程。 达华·依云庄园位于亚北别墅核心区，紧临龙脉温榆河，将目前世界上最流行的一种全新的生活方式—SPA，与奥北地区专门的资源优势—温泉相结合，将温泉水引入每幢别墅里。 大华集团举办——“新区成长运动会” 最近，大华集团属下大华阳城举办别开生面的“新区成长运动会”，邀请雅典奥运自由泳银牌得主徐妍玮同社区业主共同开展老少皆宜的健身游艺活动。开发商举办此活动是为了弘扬社区文化、推进邻里交流，提升人文环境品质。购房者和开发商在此健身运动会中增进了解和友谊。 大华集团——推出购房大抽奖活动 类型：活动营销 目的：促进销售 目标客户：已付部分房款的客户 5月20日——6月6日，大华集团在18周年庆之际，推出了购房大抽奖 “天天送”活动。大华集团是以房地产开发为主的多元化经营的大型企业集团。 ■ 抽奖资格：在上述活动期限内签约并支付20%以上（含20%）房款的客户，才具备抽奖资格。 ■ 使用楼盘：由大华集团开发的“大华梧桐城邦”、“大华颐和华城”、“大华水岸蓝桥”“大华愉景华庭”、“大华阳城”、“大华锦绣华城”、“临汾名城”，共7个楼盘。 ■ 奖项设置：（每个楼盘）为一等奖一名（送价值人民币5000元的购房券），二等奖三名（送价值人民币3000元的购房券），三等奖六名（送价值人民币1000元的购房券），纪念奖若干名（送精美礼品一份） 策略分析 大华集团借助周年庆典之际，以抽奖形式让利给已购房的客户，也说明了大华集团是一家以客户为中心的进展商。另一方面也吸引了部分准客户的关注，利于销售。 大华锦绣华城——举办产品说明会 类型：活动营销 目的：宣传项目品质，促进销售 目标客户群：客户 5月20日下午，大华锦绣华城在浦东干部学院举办了一场产品说明会。锦绣华城是上海中心城区的最大项目之一，共占地3.3平方公里，小区由小高层、多层和别墅组成，整个街区一共分了19个街坊。 ■ 活动内容一：大华集团营销治理中心副总经理杨子江先生介绍了进展商大华集团。 ■ 活动内容二：锦绣华城的规划、建筑、环境设计顾问，KFS斯旦建筑设计咨询上海总经理傅国华先生介绍了锦绣华城的整体规划以及建筑设计理念。 ■ 活动内容三：锦绣华城的公园设计顾问加拿大奥雅园境师事务所总经理李宝章先生介绍了公园纪的景观规划。 ■ 活动内容四：昌邑小学的小孩们表演了反应十分钟课间活动的舞蹈。 ■ 活动内容五：活动中穿插有抽奖活动。 策略分析 此次活动的举办，进一步推广了项目的品质，为开发和设计单位与客户交流提供了一个专门好的机会。也成为产品与客户互通的一次盛会。宣传了项目品质，为下步销售打下了坚实的基础。 大宁绿地——举办明园业主恳谈会 类型：恳谈会活动营销 目的：通过活动推销楼盘 目标客户群：中端客户 2004年12月15日下午2:00点,大宁绿地生态社区业主恳谈会在明园集团6层会议室喧闹举行。与会者包括了来自房产、银行界的代表以及一般业主等人士，明园集团副总裁凌菲菲也到会发言，并解答现场人士的提问。 恳谈会上，凌菲菲概括了明园森林都市项目在大宁绿地社区的整体情形。森林都市社区内2000多棵树龄在50年以上的古树，将绝大部分得以储存下来，让整个小区四季都拥有鲜花绽放的生活，同时花草树木随季节变化而变化，表达出丰富多彩的生态特色。与会者中有业主拿世纪公园板块跟大宁绿地板块作比较，提到两个板块的群体居住的层次问题。对此，凌菲菲提出了不同看法。 通过该次恳谈会，业主向明园集团副总裁凌菲菲提出了一些有针对性的问题，同时得到中肯的解答。通过这次恳谈会让业主更深层次的明白得生态型居住社区的含义，也带动了大宁绿地的销售。 策略分析 好的楼盘，自身确实是代言人。通过这次业主恳谈会，开发商结合楼盘自身的优点向业主论述讲解，专门大程度上是对楼盘的有效宣传，从面真正赢得市场的认可。 大众·御湖苑——国庆植树（重庆） 10月6日，近30组大众·御湖苑的业主代表们冒雨参加了开发商组织的国庆节业主植树活动，在楼盘的中庭种下了自家认领的一株株绿色植物。“通过参与这次植树活动，让尚未入住的我们有了回家的感受。”“美好家园，大伙儿共建。”当天许多业主都表达了关于参加本次植树活动的心声。 当代置业——举办迎春祈福活动 3月18日下午，当代置业在上第MOMA 举办了一场为了迎接春天的祈福活动，人们在现场写下不同的寄语，表达对共同生存的环境的期待。这项活动将会连续下去。 地杰国际城——零保留营销 类型：零保留营销 目的：通过活动形式提升项目品牌 目标客户群：中高端客户 地杰国际城采纳 “零保留”营销策略，即无特权、不优先、不保留一套房。以往的不利因素与种种弊端在此次的抽号过程中被完全拒之门外，令人耳目一新，从上海市政府领导、新闻媒体及市场反映给予的高度关注看，整个公布模式差不多取得成功。市领导在仪式上的讲话专门有力的确信了这次活动的意义，这种确信意味着上海市政府将大力倡导这种全新的公布模式，地杰国际城开天辟地的举措为上海楼市公布树立了一根公平、合理的标杆。 “尊重每一位客户” 是地杰置业一贯的宗旨，而这种尊重，通过“全透亮”的理念得以具体表达。只有“全透亮”，才能产生健全的供需关系，只有“全透亮”，才能建立规范化的市场操作模式。通过此次公布抽号仪式能够看到，地杰国际城正在以“全透亮”的姿势，为申城楼市树立诚信开发的榜样！ 策略分析 地杰国际城采纳“零保留”营销策略杜绝了开发商内部优先选择与保留房源的特权。地杰国际城本着公平、公平、公布的原则进行楼盘销售，吸引了消费者的高度关注，同时也为企业树立良好形象。 鼎太风华——印度风情周 7月5日至6日，鼎太房地产在鼎太风华售楼现场举办了印度风情周活动。活动吸引了大量的新老客户到来，现场充满着浓浓的异国风情文化气氛。周末到鼎太风华看楼，不仅能够品尝到正宗印度大厨制作的美食，还可观赏印度舞蹈表演、印度电影、印度音乐和印度画展。7月份鼎太风华除在售楼现场接待客户外，还在科技园片区、南山商业中心等多处设有销售站点。在此期间，专门推出团购优待和园丁折扣。 “东方丽都杯”举行游园摄影大奖赛活动 5月20日至5月28日，上海置沪房地产开发联合宝山区文化馆以及宝山区摄影协会，共同举办了“东方丽都杯”欢乐购房游园摄影大奖赛。东方丽都位于上海宝山区友谊路，由19幢多层、4幢小高层、配以少量小高层住宅组成。 东方丽都——“共建美好家园”植树节活动 类型：活动营销 目的：倡导开发理念，促进销售 目标客户群：政府人士和业主代表 2006年3月12日，在东方丽都南片60米宽的生态绿化带内，东方丽都邀请有关政府人士和200多位业主代表，参加了以“绿化宝山，美化以后”为主题的东方丽都共建美好家园植树节活动。 ■ 在现场，人们以家庭为单位，分工协作进行了植树活动。 ■ 开发商为业主亲手认领植树的情形拍照留念，并将业主的姓名永久地挂在该树上。 策略分析 东方丽都定期举办有“共建美好家园”系列活动。此次通过由房产商自己组织的义务植树，与其倡导的“景观与建筑同步”、“共建美好家园”、“打造和谐社区文化”的开发理念相契合，有利于赢得买房人和业主的良好口碑。为以后推出新的房源吸引更多客户的关注。 东方普罗旺斯——举行产品说明会 类型：活动营销 目的：奠定品牌基础, 促进销售 目标客户群：购房者 2005年11月9日下午，东方普罗旺斯别墅业界产品说明会于北京拉斐特城堡酒店盛大举行。 来自浙江的地产领军企业耀江集团，邀请了首都高端地产知名企业、专家、学者及国内外闻名媒体记者与会，全面展现了东方普罗旺斯别墅的建筑历程。 耀江集团进入北京地产高端市场，打造的第一个项目即东方普罗旺斯别墅，此举斥资近亿元，旨在打造别墅中的极品。东方普罗旺斯别墅代理公司——庞博国际地产综合服务机构则从宏观上讲述了东方普罗旺斯别墅的整体规划策略，及全方位打造豪宅极品的产品构思。美国EDSA（亚洲）、美国ATA设计公司则分别阐述了千亩别墅的全盘规划、景观设计及建筑单体细节创作。而高力国际物业服务则对东方普罗旺斯别墅的豪宅服务理念及个性化服务予以充分诠释。最后，与会人士就全方位高品质豪宅的打造历程展开了烈火讨论。 策略分析 此次耀江集团于北京郑重召开“东方普罗旺斯别墅业界产品说明会”，不仅为旗下高端产品的正式亮相奠定了品牌基础，更成为首都高端地产业界的一次盛会，成为促进品质地产交流、互进的良好开端。 东方太阳城——欢乐总动员 类型：活动营销 目的：营造老年社区文化，打造项目品牌 目标客户群：以老年人为中心的发散性客户 东方太阳城“中秋欢乐家庭总动员”活动于9月25日开场。活动项目有草地上的热力呼啦圈、灌篮高手、缤纷陶艺绘、激情宠物秀以及来访中心的红韵灯谜聪慧等。东方太阳城自一期700余户业主入住一年多以来，社区生活一直不断上演着各种文化活动，还形成多种爱好俱乐部以及乐趣盎然的家庭自娱农庄。社区温情氛围令退休后的业主相互沟通情感、分享充实欢畅。 为了丰富社区生活，东方太阳城业主还自发组织了舞蹈俱乐部、太极拳俱乐部、书画俱乐部、合唱团等多种爱好俱乐部，为业主们制造相互交流的平台，使整个社区沐浴在和谐欢愉的氛围中。位于中心会所内的老年大学，环境优美，教学设施先进，旨在丰富老年人的精神、文化生活，为老人开创一个学习、交流和增长知识的场所。课程设置形式多样且不拘一格，含盖陶艺、绘画、摄影、雕刻、京剧、酒类品鉴、文学、地理学等课程，让每个有爱好和特长的业主都能够参加，营造了一种积极向上的生活氛围和健康愉悦的生活态度。 策略分析 东方太阳城以“全新退休生活的领跑者”专门理念，形成了浓郁的老年文化氛围，这种社区生活吸引了京城退休老人及子女的关注。而业主们是最为有效的义务宣传员，专门是对项目中意的老年业主，他们的社会体会丰富，社会关系深而且广，同时还能够通过他们的子女的口碑相传，这种营销的深层效用不可小觑。 咨询 69189876 票价 100元 3.古崖居遗址 简介 位于延庆县西部15公里张山营乡东门营村北寂静的峡谷中，东连松山自然爱护区，南临官厅水库。古崖居遗址是古人在陡峭的山崖上凿建的居室，共有117个洞穴，是我国目前发觉规模最大的崖居遗址。在近10万平方米陡峭崖壁上的洞穴，有的上下相通，有的左右相连；洞内凿有石灯台、石灶台、石炕，布局合理；排烟道、气孔、户枢、门框痕迹历历在目。 地址 交通路线 德胜门乘919路汽车在延庆站下车，转乘920路或小公共至下营站，再换乘直达古崖居的中巴。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆，再沿110国道行至东门营村后，再行2公里即到。 咨询 69110333 票价 30元 4.松山森林旅行区 简介 位于延庆县西北部，距市区90公里。那个地点储存了京郊最完整的自然生态系统。旅行区的海陀山海拔2199.6，为北京市第二高峰。闻名景点有天然油松林、百瀑泉、八仙洞、松月潭、雄狮饮水、金蟾望月、飞龙壁等。松山气候宜人，是北京低温区之一。此地野生动物、天然植物种类多，有储存较完好的原始次生林。 地址 交通路线 德外乘919路到延庆县城转乘920路公汽可达。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到延庆，沿京张公路行至张山营镇后再行驶几百米即到。 咨询 69148436，69143714，69148435 票价 30元 5.大古城沙漠奇景 简介 在八达岭高速公路的尽头，延庆八达岭长城北侧，北京与河北交界的官厅水库南岸，有离京城最近的一块沙漠，方圆约为1平方公里，许多表现沙漠场景的电影差不多上在那个地点拍照的。来那个地点能够观赏沙漠美景，骑骆驼，玩沙滩排球，拍照。 地址 交通路线 乘969路直达，开车从马甸桥上八达岭高速公路过八达岭西行28公里即到，路途上需要一个半小时。 咨询 票价 6.滴水壶风景区 简介 位于延庆县东北70公里与怀柔县交界处千家店镇下湾村。景区内谷幽峡深、群峰竞秀、林木苍郁，尽显绿水奔流的山野风光。远古时期地壳变迁形成许多形状怪异的溶洞，而且洞中有洞，洞洞有潭，洞内奇迹异景纷呈。峡谷内激流狂涌，奔流的谷水从几十米、上百米高的悬崖峭壁上飞泻潭涧。举目观看，满谷内到处飞瀑跌岸，回声如雷，浪花飞溅、烟雾迷漫。 地址 交通路线 德胜门乘919路至延庆，或东直门乘916路长城旅社下车，转乘东卯中巴。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿怀丰公路行至汤河 咨询 票价 7.康西草原 简介 位于延庆县八达岭长城西侧15公里(康庄镇)，距市区80公里，有草场约2200万平方米，是京郊避暑胜地。它西邻官厅湖，北依海陀山，依山傍水，风景秀美，具有山、水、林、草融为一体的专门景观。白天能够骑马在草原上奔腾，夜晚能够举办篝火晚会，体验塞外风情。 地址 交通路线 德胜门乘919路支线或班车直达。驾车可从马甸桥上八达岭高公路到终点后西行即到。 咨询 69131603，69131601 票价 20元 8.仓米古道旅行区 简介 位于延庆东部山区，距市区90公里，景区850平方公里，旅行路线全程百余公里。那个地点山环水绕，移步换景，景点相得益彰，年均温度比北京低5度左右，是回来大自然、休闲避暑的绝好去处。景区共分6个小景区：燕山天池景区、木化石群景区、滴水湖景区、“葱郁四百旋”、齐仙岭景区、珍宝泉景区 地址 交通路线 德胜门乘919路到延庆旅行局下车有接待站。驾车从马甸桥上八达岭高速公路至八达岭下高速往北至延庆县城转盘，再向前见红绿灯右转，行8公里路北有路标。 咨询 81193586、69182717 票价 燕山天池30地，古木化石群20元，齐仙岭景区16元，乌龙峡谷2 一、昌平 1.蟒山国家森林公园 简介 位于昌平十三陵水库坝东，距市区约40公里。因其山势起伏如大蟒，故名蟒山，最高峰659米。它是北京面积最大的森林公园，有人工林8000公顷。景区内层峦叠翠，郁郁葱葱，森林覆盖率达86%。公园内有五奇：山上树木品种多；北方最大的石雕大佛；北京最长的登山台阶；北京最高的仿古明塔和彩绘长廊；国内最大的工天池。 地址 交通路线 安定门乘912路或西直门乘845路公汽到十三陵水库下车，往北即至。 咨询 60713818 票价 15元 2.沟崖自然风景区 简介 位于昌平区十三陵德胜口水库旁，因沟沟皆崖而得名，主峰1670米，夏天爬沟凉风送爽。沟崖山峦起伏，怪石林立，岭峻崖险，共有22座山峰，9条山脉，8道沟，被称为“九龙叠山”。景区特色是山高、景美、路险、庙多。 地址 交通路线 由积水潭地铁站东侧乘345支线到昌平西环南路，换乘沟崖旅行班车直达景区。驾车可从马甸桥上八达岭高速路至昌平环岛向北走110国道有路标。 咨询 60761481，60761480 票价 15元 3.天龙潭风景区 简介 位于昌平区南口镇西北，以龙潭村为中心，响潭水库、龙潭水库、龙潭山庄、龙潭公园及3000亩森林围绕四周。青山叠翠、山泉淙淙、怪石林立、是集垂钓、踏青、登山、野炊等多种休闲活动于一体的旅行区。 地址 交通路线 从德胜门乘919路到南口镇或乘345路至昌平东关转乘376路到南口镇汽车站；或从北京北站乘火车至南口转乘汽车直达龙潭寺。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到陈庄出口，一直行驶到南口镇龙潭村。 咨询 69778314，69777476，69777475 票价 4.白洋沟风景区 简介 位于昌平流村乡，景区地处山前暖带，资源丰富，植被茂盛，环境优美，风景专门。有野菜及名贵野生药材多达百余种，山泉小溪，奇峰异石，各暖夏凉，素有“大自然空调”之美称，是避暑纳凉和休闲度假的绝好去处。风景区内有小华山、青龙潭、窜水峡、罗汉峰、浴仙台、龟龙窥月、烈女崖等27个景点。整个景区分为八大景区：白羊城古迹园林区，摆游垂钓迎宾区、黄土峻岭登山区、石歌水曲抒情区、鱼林寨种养基地、黄楼长城游玩区、黄场特种养殖基地、小天山牧场。 地址 交通路线 乘345路至昌平，再转乘357路汽车至流村。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路在南口镇出口，西行至流村镇往北有路标。 咨询 89771716 票价 15元 5.白虎涧风景区 简介 位于昌平区阳坊镇，属太行山余脉，素以“神岭千峰”著称。海拔850米，景区三面环山，东南方向开口，形成了得天独厚的小气候。景区内山石陡峭险峻，奇峰山洞密布；沟谷曲折曲折，怪石林立，其中水泉沟、白龙潭、黑龙潭、困龙潭、映月潭等精妙无比；形状各异的象形石、番天印、擎天柱、望天吼等，活灵活现。 地址 交通路线 乘914路至阳坊下车，再打车直达景区；或乘330路到西小营倒911路阳坊下车。驾车可沿颐阳公路到阳坊，再往白虎涧方向走3公里即到。 咨询 69767388 票价 10元 6.虎峪自然风景区 简介 位于昌平区南口镇，距市区45公里，是京郊最具野味的一个景点。景区最高峰海拔1060米。景区内峦叠山翠，水秀谷幽，洞景深遂，四季宜人。 地址 交通路线 德胜门乘345路至昌平，转乘357、376路汽车红泥沟站下车北行3公里。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路，在陈庄出口后北行3公里即到。 咨询 69771720，69778724 票价 门票10元，通票30元 7.天池旅行风景区 简介 距市区30余公里,景区包括蟒山旅行度假村、天池景区及十三陵蓄能电厂地下厂房。景区风景秀丽，是全国最大的人工天池。它建在闻名的蟒山山顶，海拔568米，库容450万立方米。池内碧波荡漾，崖边绿草如茵，或倚栏眺望，或围坐小憩，可登上山巅的古塔，远望古老的京都；毛公山向人们展现了一代伟人安祥的身躯。那个地点空气清新，一年四季空气质量都在一级，素有“天然氧吧”之称。 地址 交通路线 西直门乘845路空调车或安定门乘912路公共汽车到水库下车，转乘小巴或步行即到。 咨询 60713691，60713833 票价 10元 8.双龙山森林公园 简介 明十三陵西北4公里处，与碓臼峪自然风景区毗邻，是昌平区重要的采摘基地之一。 地址 交通路线 德胜门乘345路至昌平北站，转乘314路至长陵再转乘中巴即到。驾车从马甸桥上八达岭高速路，在昌平西关环岛下高速，至长陵此行有路标。 咨询 89722496 票价 成人15元，学生10元 9.老北京微缩景园 简介 位于南口镇，距市区38公里，分为景园游玩区，风貌街及接待治理区三大部分。景园游玩区以1：15的比例再现明清时期的北京城；风貌街以1：1的比例修建，突出京味，表达民风和民俗特色。 地址 交通路线 德胜门乘919路直达，乘345路到昌平换乘357、376路也可直达。驾车从马甸桥上八达岭高速公路直达。 咨询 69771805 票价 45元 10.十三陵 简介 位于昌平区军都山南翼。十三陵的东、北、西三面，三寿山、大峪山、五凤山、翠花山等峰峦高耸，如屏如帐，环抱着方圆约40平方公里的小盆地，十三个陵墓散落其间。最闻名的陵要数长陵和定陵。长陵位于陵域中心，是十三陵中的祖陵，宫殿建筑规模宏伟，气概磅礴。 地址 交通路线 游1、游2、游3、游4、游5路直达。驾车可从马甸桥上八达岭高速公路到昌平环岛后，有路标。 咨询 60761196 票价 长陵20元，定陵20元，昭陵20元，神路12元 11.敕赐和平寺 简介 位于八达岭长城南麓、昌平卫星城西北15公里的龙凤山脚下花塔村内。始建于唐朝，由唐代名将尉迟恭监建，因唐太宗李世民御笔亲书“敕赐和平寺”得名。和平寺整个建筑布局巧妙地利用自然环境，寺院正处在龙凤山的龙尾山坳之下，山峰险峻，景色秀丽。和平寺的建筑规模宏大，属于四合院结构，神堂、僧房房屋共九十九间半，建筑面积1500多平方米，殿堂错落有致，遮挡于参天古树之中，是北京市重点文物爱护单位。 地址 交通路线 德胜门乘345路到昌平终点换乘357路到南口镇下车乘小公共汽车直达；或从北京北站早7：00乘火车到南口站下车，再转乘小公共汽车直达。 咨询 69778491，69778497 票价 5元 12.碓臼峪风景区 简介 位于昌平区碓臼峪村，峻峰怪石，奇花异草,有着浓郁的自然“野趣”，还有通过1亿多年风化、腐蚀、雕塑而成的花岗岩体，山奇曲多姿，两侧山崖林立，一水中流，故有京北“小三峡”之称。 地址 交通路线 德胜门345换314换中巴；驾车从马甸桥上八达岭高速公路至昌平西关环岛至长陵，看路标指示前行。 咨询 89721775 票价 15元 13.银山塔林风景区 简介 位于昌平区北部，原名“铁壁银山”，因悬崖陡峭如同高大的墙壁一样，色黑如铁，而大雪之后漫山皆白，山色如银而得名。景区有前、中、后三座主峰，中峰“独出云霄”最高，海拔达726.81米。景区特点是山美、树美、塔多。山美源于漫山遍野的松、柏、橡树，颜色也随着树种的变化而出现深绿、浅绿等不同色彩。银山南麓有众多古塔林立于峡谷之间，最为壮观的是华禅寺内的金代佛塔。 地址 交通路线 乘314、357、376、345、345支、912、919路至昌平下车，再打车。在牡丹园有949路直达银山塔林风景区。驾车从马甸桥上八达岭高速公路至昌平西关环岛至长陵，过九渡河在怀柔与昌平交界处右转即到。 咨询 89726426 89726425 票价 15元 14.九龙游乐园 简介 位于山青水秀的十三陵水库旅行区，是一座大型现代化的游乐园，以奇异精妙的东海龙宫、五彩缤纷的水族世界和身临其境的“特特乐”动感影院闻名于国内外。水下龙宫运用电脑程控机器人和现代电子、音响、灯光、舞美技术营造出奇异莫测的海底世界，龙王、龙女等30多个传奇中的水下精灵，在运算机操控下活灵活现。水族馆展出温、热带的珍稀观赏鱼上千种。“特特乐”动感影院引进美国超大银幕演映设备，运算机程控情节模拟座椅，设计专门，感受逼真。周边景点有蟒山国家森林公园和十三陵。 地址 交通路线 845路、游1、游4路、912路直达。驾车从马甸桥上八达岭高速公路到昌平口下高速，顺路标走。 咨询 60713399 60713460 票价 5元 15.明皇蜡像宫 简介 位于昌平西关环岛，是依靠十三陵，采纳专门的蜡像艺术和现代影视，声光技术，融古今建筑于一体的大型文化旅行景点。整个建筑由明皇蜡像宫、仿明乐舞宫、明膳厅、购物中心和多功能娱乐厅五部分组成。明皇蜡像宫有26个独立逼确实场景，374尊栩栩如生、光荣照人的人物蜡像，再现了明王朝276年自开国皇帝朱元璋至末代皇帝崇祯共16个皇帝所经历的重大历史事件。 地址 交通路线 德胜门919、鼓楼地铁口925路直达明皇宫，积水潭345路、345支至昌平。驾车从马甸桥上八达岭高速公路直达。 咨询 69748675 票价 二、大兴 1.北普陀影视城 简介 位于大兴县瀛海乡南宫，距市区20公里，占地30万平方米，是集旅行观光、影视拍照、影视研修为一体的多功能大型影视文化城，是继中央电视台无锡、涿州影视城之后崛起的、以明清建筑风格为主调的第三大影视城。北普陀内明、清古镇三条街，茶楼酒肆、客座戏院、牢狱县衙无奇不有，农家村落、小桥石碾一应俱全。 地址 交通路线 永定门乘926路或前门乘北普陀专线车，公主坟乘901到黄村长途汽车站转乘北普陀专线。 咨询 69278142 69277606 票价 28元，团体票价24元 2.半壁店森林公园 简介 位于大兴县黄村南10公里处，距市区35公里，是目前本市面积较大的一片森林，占地180公顷，以田园式风光著称。园内草木幽香、空气清新。 地址 交通路线 从礼士路坐937到星明湖下车。驾车可从玉泉营环岛上京开路到黄村，南行至环岛往东，见加油站正南即到。 咨询 89231397 票价 6元，儿童、学生半价 三、房山 1.石花洞风景区 简介 位于房山区河北乡南车营村，距市区56公里，因洞内自然形成的各类精巧的石而得名。规模之大，景物之奇，不亚于桂林的芦笛岩，在我国北方实属罕见，堪称华北岩溶之最。溶洞共有六层，总长3000多米，自然景观玲珑剔透、华彩多姿、类型繁多，有滴水、流水和停滞水沉积形成的高大洁白的石笋、石柱、石钟乳、石幔、石瀑布、石槽、石坝、石梯田等和渗透水、飞溅水、毛细水沉积形成的众多石花、石枝、卷曲石、晶花、石毛、石菊、石珍宝、石葡萄等。 地址 交通路线 前门乘游7路直达，或天桥乘917路直达。驾车可从六里桥上京石高速公路出阎村道口往西15公里即到。 咨询 60312170，60312243 票价 47元 2.银狐洞风景区 简介 位于房山区佛子庄乡下英水村，距市区60公里，是北方最大的水旱一体的大型溶洞群，以形似银孤的钟乳而得名。洞内多层多支，如同地下迷宫；洞深长4500米，有1500米水道，水流清幽，一年四季不冻。泛舟其上，船动水不动，如入仙境。 地址 交通路线 每日从天桥乘917路支线直达。驾车可从六里桥上京石高速公路在房山出口下高速，再西行通过坨里镇、河北镇到佛子庄即到。 咨询 票价 通票41元，一般票26元，船票15元 3.韩村河旅行景村 简介 位于北京西南40公里处房山区韩村河镇韩村河村，村内道路宽敞平坦，树木成荫，万花喷香。去韩村河能够参观社会主义新农村的景象，领会农村的田园风光，了解韩村河人困难创业、勤劳致富的历程。村内建有京郊规模最大、设施最好的村办公园，还有京郊第一所村办大学和京郊第一家村办旅行社。 地址 交通路线 从天桥乘917路支线直达。 咨询 80380066，80380015 票价 20元 4.十渡风景区 简介 位于房山区西南部拒马河衅，距市区100公里，是华北地区唯独以岩溶峰林和河谷地貌为特色的自然风景区。因历史上从张坊至十渡溯水而上，须通过十个渡口而得名，有“北方桂林”、“北方阳朔”之称。十渡山水四季如画，处处是景。要紧景点是：南方大峡谷、穆柯寨、青江沟、孤山寨、万景仙沟、仙龙岛等。特色景观有：群峰叠翠、五指山、蝙蝠山、笔架山、龙山“佛”字、骆驼峰、石人峰、雄鹰展翅峰、鹰嘴岩、棒槌岩、千尺窗、一线天、通天洞等近百处。景区设有蹦极跳台、拒马乐园、水上娱乐场等娱乐项目。 地址 交通路线 乘游10路、游7路直达或从天桥917至房山再转车即到，乘火车可从北京南站上车至十渡站下。驾车可从六里桥上京石高速在闫村出口下高速，通过云居寺一直到十渡风景区。 咨询 61340521 票价 各景点12～20元 5.云居寺 简介 云居寺云居寺位于北京西南房山区境内的白带山下，距市中心70公里；东接上方山、西俯拒马河。云居寺占地面积7万多平方米。由云居寺石经山藏经洞、唐、辽塔群构成我国古代佛教文化一大特色。一九六一年三月四日被国务院首批公布为全国重点文物爱护单位。一九九二年被评为北京旅行世界之最。云居寺始建于隋末唐初，通过历代修葺，形成五大院落六进殿宇。两侧有配殿和帝王行宫、僧房，并有南、北两塔相对；寺院依山而建规模专门宏伟。云居寺是佛教经籍荟萃之地。寺内收藏着石经、纸经、木板经号称三决。石经始刻于隋大业年间(605年)，僧人静琬等为爱护正法刻经于石。刻经事业历经隋、唐、辽、金、元、明六个朝代。绵延1039年，镌刻佛经1122部3572卷14278块。向如此大规模刊刻，历史如此长久，的确是世界文化史上的壮举，是世上稀有而宝贵的文化遗产。不愧为北京的敦煌、世界之最。为了更好爱护这批宝贵的佛教文化遗产，云居寺于1999年9月9日9时9分9秒将10082块辽、金石经全部回藏到恒温、恒湿、密闭、充满氮气的地宫中。为了变于游客参观石经，地宫内部设有9个观看窗口，能够直截了当观看到10082块辽、金石经的壮观景象。纸经现藏22000多卷，为明代刻印本和手抄本，数量之多是国内各大名寺所罕见。木经始刻于清朝雍正十一年(1733年)至乾隆三年(1738年)，现存七万七千多块，堪称我国木板经之最。石经山海拔450公尺，山腰有9个藏经洞，其中雷音洞为开放式，洞内宽广如殿，四壁镶嵌经板差不多上静琬早期所刻。洞中有四根石柱，石柱上雕刻佛像1056尊，故称千佛柱，九洞藏经4196块。石经山现有唐塔两座，建于唐初，距今已有1200多年。为了便于游客参观隋唐石经，云居寺于1999年10月24日开通了往石经山索道，全长830米，是全国第一条跨过铁路的索道，在乘坐途中可一览云居寺全貌及石经山四周优美的山色风光。目前云居寺有唐塔7座，辽塔5座及隋唐碑刻等历史文物。云居寺不仅藏有佛教三绝与千年古塔，而且收藏着令世人瞩目的佛祖舍利。舍利(佛教名词)意为尸体或身骨。相传释迦牟尼遗体火化后结成的珠状物。云居寺1982年11月27日在雷音洞挖掘的是赤色肉舍利两颗。为千年古刹增加了一份祥光瑞气。云居寺是国内外闻名的佛教寺院，享有\"北方巨刹\"的盛誉。云居寺特有的寂静地理环境，奇特迷人的秀丽风光，蕴涵着浓郁的佛教文化特色。 地址 交通路线 从天桥做917至云居寺、十渡，5月--10月前门游10路，北京南站--云居寺，都可直达云居寺。 咨询 票价 云居寺门票30元，观瞻佛舍利10元，石经山10元，索道30元(来回) 6.上方山森林公园 简介 位于房山区岳各庄圣水峪，距市区70多公里，以山奇、林密、洞幽、寺古享誉国内。公园占地350多公顷，珍木奇花遍布，黄精、拐枣、香椿为上方山三大特产。上方山是宗教名山，登262级绝壁凿石而成的“云梯”便可到各寺庵之心、方丈住处“兜率寺”。上方山以“九洞十二峰七十二茅庵”著称，最闻名的是“云水洞”。洞中有108个自然景观，“擎天玉柱”高37米，为中国第一大石笋。12座山峰奇异俊秀，摘星坨是上方山最高山峰，海拔860米。其它景点还有“一斗泉”、“望海庵”、“藏经阁”等几十处。 地址 交通路线 天桥乘917路至房山换乘至圣水峪的班车。驾车可从六里桥上京石高速公路，到房山出口下高速，一直西行至周口店走战备路即到。 咨询 80386518，80386542 票价 40元 7.将军坨风景区 简介 位于房山区河北镇檀木港村大桥北2公里处。景区总面积1680亩，其中果园370亩，有鲜杏、桃、核桃、柿子、梨、苹果、花椒、大枣等果树林，另有风景林230亩，还有满山遍野的山野菜，山鸡、野兔成群出没。春季百花争艳，夏季林荫避日，秋季红叶似火。 地址 交通路线 天桥乘坐917路河北支线在东庄子站下车，或从苹果园乘948路直达。 咨询 60378958，60378978 票价 10元 8.薄洼狩猎场 简介 距市区120公里，素有“小西藏”之称，海拔800米，气候凉快，空气清新、风光秀丽，山、水、林、洞等自然风光和数十种野生动物谱写出一支大自然交响曲。狩猎场有梅花鹿、狍子、野鸡、山羊、野兔等十余种野生动物，场内设有小型弓箭狩猎场和可供观赏的野生动物养殖场。 地址 交通路线 从天桥乘917路到房山站下车再换乘去蒲洼的班车即到。驾车可从六里桥上京石高速路在房山路口下高速，途经十渡和张坊一直到蒲洼，有路标。 咨询 票价 61340646 9.仙栖洞风景区 简介 位于房山张坊十渡屏幕山旅行区内，距市区100公里，是1998年开发的一处新景点。山洞内厅堂深邃广布，暗河纵漫无源，多色钟乳群现，专门是大量钟乳石造型之奇绝、精妙、伟岸、玲珑令人叫绝。 地址 交通路线 北京南站7：30分乘火车或乘游7、游8路汽车到三河庄下车，有接站车。 咨询 64355223，64365917，64378586 票价 45元 10.万顷园风景区 简介 万顷园属太行山余脉，位于百花山脚下大安山乡，距市区75公里，是一处集旅行、度假、餐饮、娱乐、登山、打猎于一体的娱乐中心。景区地势是典型的卡斯特岩溶地貌，群峰连绵起伏，山高谷深。景区内植被丰富，森林茂盛，鲜花盛开，鲜果和药材伸手可及。 地址 交通路线 苹果园乘948路直达，或从天桥乘917至河北庄，转乘至大安山的车即到。驾车内京石高速公路至良乡机场下高速，沿途经闫村、坨里、河北庄、红煤厂至万顷园。 咨询 60373791 票价 10元 11.白草衅自然风景区 简介 位于房山区霞云岭乡四马台村百花山主峰，距市区120公里。被誉为“北京西南第一高峰”，海拔高度为2035米，景区内分布着290多种植物，山腰地带还有上万亩人工松林，山顶还有近2000亩北京地区面积最大、平均海拔最高的亚高山草甸，景区内还活跃着珍奇动物近400多种，其中由千余个庞大的蚂蚁窝构成的“蚁冢千丘”景观，更是北京地区难得一见的生态奇迹。 地址 交通路线 天桥乘917路直达。驾车从三元上京石高速公路到良乡下高速，经闫村至坨里前行至龙门台有路标。 咨询 60369038 票价 20元 12.碧溪垂钓园 简介 碧溪垂钓园位于房山区长阳镇，距市中心约26公里，占地面积千余亩。垂钓园常年备有鲤鲁、鲢鱼、草鱼、鲫鱼、武昌、鲶鱼、罗非、白鲳、虹鳟、回鱼等十几个品种，在天然垂钓区还能够钓到活虾、甲鱼、螃蟹等。备有商店、饭庄、跑马场、枪战城及其它各种娱乐项目。会议中心能够接待大型会议及商务活动。 地址 交通路线 从天桥乘917路长阳路口下车即到。驾车可从六里桥上京石高速到大兴路口出高速，京良环岛前行有路标。 咨询 80352133，80352399 票价 10元 四、怀柔 1.雁栖湖风景区 简介 位于怀柔县城北8公里，距市区50公里，因每年春季有成群的大雁、白鹤等珍禽候鸟在此栖息而得名。湖区气候宜人，水面宽敞，湖水清亮碧蓝，是开展水上娱乐活动和休闲度假的理想场所。雁栖湖三面环山，北面燕山如屏，西北山上长城绵延，邻近有敌楼18座，湖岸长约20公里，沿岸绿树成荫。景区内游乐设施齐全，有天然游泳场、野营村，钓鱼爱好者还可尽兴垂钓。水上乐园现有水上双飞伞、水上跑车、水上自驾摩托、大型回转式激流勇进等项目。最新推出的金灯山飞降、高架观光火车、火箭式蹦极、人工攀岩，深受游人的喜爱。 地址 交通路线 东直门乘936路公汽、宣武门乘游6路直通景区；或在东直门外乘916路至怀柔，再转乘开往喇叭沟门的汽车；或从北京北站乘旅行专线列车直达。驾车可从三元桥下机场路到北皋收费口出口，走101国道到怀柔北行8公里即到。 咨询 69661696，69661194 票价 成人15元，学生8元 2.紫云山风景区 简介 位于怀柔县城北20公里的怀北镇椴树岭村，北与幽谷神潭、云蒙山景区相邻，南临青龙峡、雁栖湖。景区占地130多公顷，山景触黄山之奇、华山之险、峨嵋之神于一体。叮咚作响的通天河如一条飘舞的银丝带串起了88个碧潭。景区内奇峰兀起，怪石嶙峋。如诗如画、如云如梦的奇异仙境令游人叹服。 地址 交通路线 从东直门乘916路至怀柔转乘丰宁方向的车紫云山下车，或东直门直截了当乘936路或开往喇叭沟门的长途车，过青龙峡景区7公里即到。驾车由三元桥东行沿京顺路至怀柔，过雁栖湖12公里即到。 咨询 61622127，61622327，69648041 票价 成人15元，学生7.5元 3.神堂峪风景区 简介 位于怀柔县怀北镇范各庄乡东沟，距市区65公里，因盛产几十种药材，传奇一位神医来此开设药堂而得名。景区内空气清新、水质纯洁，没有任何人工雕刻的痕迹。山谷长约9公里，一条溪水穿流而过，四季不断，清潭曲水随处可见。天然形成的鸳鸯池、龙潭水面宽敞，游人可戏水划船。景区内山峰险峻、怪石天成，周围青山绿草，景色专门，美不胜收。 地址 交通路线 东直门乘916、936路汽车至怀柔，再转车。驾车可从三元桥下京顺路到开放路环岛左拐，行驶200米见红绿灯后右拐直行3公里，行至雁栖环岛左拐，行驶大约8公里即到。 咨询 69662093，69663644 票价 成人15元，学生7.5元 4.喇叭沟门原始森林 简介 地处怀柔北部喇叭沟门满族乡孙栅子，景区内浩渺的原始森林、险峻的百丈悬崖和奇异的大峡谷差不多上北京少有的自然景观；凉快宜人的气候，浓郁的满族风情令人留连忘返；宁静舒服的壹善村是避暑度假胜地。 地址 交通路线 东直门乘936路公汽直达；驾车可从三元桥下京顺路到怀柔后，沿怀丰公路北行至喇叭沟门村北，有路标。 咨询 81673764 票价 10元 5.天池峡谷风景区 简介 天池峡谷位于111国道东侧怀北镇上黄土梁，距怀柔县城26公里。景区内林木繁茂、鸟语花香、奇峰林立、怪石叠出，景色秀美。高山中1000多平方米的“天池”水面清亮明净，水中倒映岸边的百丈悬崖绝壁，景色之奇异专门令人赞绝。闻涛谷、情人谷，树木遮天避日，在谷边漫游，使人心旷神怡，享尽回来大自然的美好感受。特色景点有“八戒背娇娘”、“莲藕双生”、“福从天降”、“神驼峰”、“双狮会”等。 地址 交通路线 东直门乘916、936路汽车到怀柔国际会议中心换乘小公共汽车到黄土梁下车。 咨询 61622577 票价 6.濂泉响谷风景区 简介 位于怀柔县八道河乡，距市区70公里，山青水绿、峰峦叠嶂，春天泉水叮咚、山花烂漫；仲夏瀑布飞泻、山水相映；金秋层林尽染、果实累累；寒冬雪挂枝头、冰川壮观。重要景点有“天宫洞”、“猫头山”、“三潭二瀑”、“神马场”、“五月冰川”、“寿龟负重”、“观天台”等。景区设施齐全，有垂钓、烧烤、卡拉OK等娱乐设施。 地址 交通路线 从东直门乘坐916路到怀柔县下车，转乘崎峡茶方向专线车；团体用车可提早预约。驾车可从三元桥下京顺路，到雁栖环岛右拐，行驶20多公里即到。 咨询 61611740，69685339 票价 成人15元，学生7.5元 7.龙潭涧风景区 简介 位于怀柔县琉璃庙乡，北依白河，南临云蒙山，距市区80公里。景区面积约16平方公里，景区内奇峰林立、怪石嶙峋、草木葱郁、飞瀑百丈，潭深水季。景中有景，景景相连，令人目不暇接。闻名的龙潭涧长约4公里，深约700余米。涧内有三十六座水潭，形状各异，大小不一。传奇其中位于白龙溪下游的“七星潭”为龙王栖身之地。每逢洪涝年景，远近村民来此拜神祈雨，川流不息，故名龙潭涧。 地址 交通路线 从东直门乘936路到柏查子下车，再坐小公共汽车3公里即到。双休日宣武门教堂前有专车直达景区。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿怀丰路到柏查子村，上柏平公路3公里即到。 咨询 61618140，61618157 票价 16元，漂流：150元 8.幽谷神潭 简介 位于怀柔县怀北镇椴树岭村北，距市区75公里。景区总面积约6平方公里，从山脚到顶上神潭，路上要走2-3个小时，一路是翠岭、青山、奇峰、怪石、峭壁、悬崖、幽溪、曲水、飞瀑、清潭、游鱼、鸣禽、繁花、绿树，山顶处有天然形成的大石潭。闻名景观有“通天门”、“回首卧虎岭”、“雷劈石”、“闻泉知鱼潭”、“鹰嘴峰”、“映月潭”等。 地址 交通路线 东直门乘916路公汽至怀柔转车，或乘936路可达；或从北京站至丰宁长途汽车直达；或宣武门、崇文门东大桥乘旅行专线车直达。 咨询 61622358，61622569 票价 成人16元(含1元保险)，学生8.5元 9.云蒙山风景区 简介 位于怀柔县琉璃庙后山铺村，距市区85公里，主峰海拔1414米，是燕山山脉的第二高峰。公园总面积2208公顷，景色奇峰异石、林海奇松、云海幻景、瀑布潭泉四绝而成为京郊游玩观光、避暑度假的胜地，被誉为“北方小黄山”。景区内的小西天、孙膑庙(遗址)、冷风甸、莲花瓣等处是林区之精华。植被景观有“核桃涧”、“云蒙林海”、“映山红一面坡”、“杨树坪”、“劲松壁”等。 地址 交通路线 东直门长途汽车站乘916路公共汽车到怀柔后再转车，或乘936路直达。驾车可从三元桥下京顺路，到怀柔后沿京丰公路行驶85.3公里，有路标。 咨询 61610232，61622381 票价 16元 10.青龙峡风景区 简介 位于怀柔县怀北镇境内，是集青山峡谷、古长城、绿水白瀑为一体的风景区。从山脚下沿着长城走，直到青龙山最高处“玉皇台”需要3个多小时。一路上怪石奇峻、绿树成荫。峡内大湖，可坐竹筏漂荡垂钓，也可乘龙舟缓行，或乘坐汽艇游玩水库全景。在山顶处登高望远，气概豪迈。景区新增加了体育健身游乐项目：蹦极、速降、攀岩和沙滩浴。那个地点的蹦极比房山十渡蹦极高7米，是国内目前蹦极跳落差最高的。 地址 交通路线 东直门长途汽车站乘916路专车直达，或在东大桥、宣武门乘游16路可达景区。或从北京北站乘郊游3次列车直达。驾车可从三元桥走京密路以怀柔，沿怀丰公路行驶，过雁栖湖7公里即到。 咨询 69661938，69661781，69661836，69661922 票价 一般票15元，学生票7.5元，蹦极150元，速降50元，攀岩35元 11.九谷口风景区 简介 位于怀柔县怀北镇河防口，距京城约80公里。景区占地面积一万余亩，山林覆盖率85%以上，动物鸟类栖息其间，具有良好的生态环境。景区内的人文景观有明代古长城，自然景观有九条山谷：望城谷、银河谷、白杨谷、响泉谷、一线天、鲸石谷、桃园谷、牛蹄谷、藤萝谷，风景各，是植树造林、夏令营和旅行休闲的理想场所。 地址 交通路线 乘游16路青龙峡路口下车或乘936路直达景区。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，再沿怀丰公路行驶，通过雁栖湖北行5公里即到 咨询 69661177 票价 16元 12.响水湖风景区 简介 位于怀柔慕田峪长城西部渤海镇大榛峪村东，总面积18平方公里，是集长城、古洞、山川、泉潭、飞瀑于一体的天然锦秀谷。景区处于山谷之中，山谷两侧，峰峦起伏、怪石峥嵘，历尽苍桑而古貌依旧的万里长城，犹如巨龙欲飞，直插云霄，雄城险关，甚为壮观。明代摩崖石刻也给古关要塞增加了几分威严。而天然的连云洞和图腾阁，鬼爷神功般高深莫测、趣味无穷。奔腾的山泉，从山顶飞泻而下，形成50余米落差的瀑布，观后令人心旷神怡。 地址 交通路线 东直门乘916路车到会议中心下车，转乘到大榛峪班车到景区。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，行驶至慕田峪环岛再西行8公里即到。 咨询 61631085，69648085 票价 成人20元 13.蓝天牧场 简介 位于怀柔县城北7公里雁栖镇北台上村，距京城58公里，南邻红螺寺，北靠雁栖湖，是集旅行、观光、度假为一体的综合游玩区。区内山川、河流、森林、草原融为一体，农田、果园一望无际，度假娱乐设施功能齐全。要紧景区有福龙山观光区、栖湖观光区、王爷牧场观光区、农业科普观光区、果园观赏采摘区、戏水区、运动娱乐区、餐饮住宿区。在那个地点您能够骑上奔腾的骏马，一展骑士风采；跳上皮筏，感受漂流之悠闲，在大自然中呼吸幽香的空气；在果园中，采摘各种水果；在农田中，刨白薯、挖花生、掰玉米，感受丰收的欢乐。 地址 交通路线 东直门乘936路到北台下车西行300米即到。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿怀丰公路到雁栖镇北台下村后左转，再西行300米即到。 咨询 69663618 票价 14.天华洞风景区 简介 位于怀柔县沙峪乡境内的万峰山中，距怀柔县城28公里，距京城80公里。旅行区开发总面积为12平方公里，区内的古老长城与慕田峪长城紧紧相连，原始森林分布在该区的南侧、东侧，与新开发的卧佛山相映。本区既有古老的万里长城，又有令人向往而奇异的“天华洞”。天华洞旅行区为两山夹一沟的地势，海拔高度在297～1170米之间。区内植被茂盛，溪水清亮。 地址 交通路线 东直门乘916路汽车到会议中心换乘到洞台方向的中巴可达。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，青春路环岛西行到慕田峪长城环岛后，再西行9公里即到。 咨询 61631166 票价 成人15元，学生7.5元 15.北京生存岛基地 简介 位于怀柔县红螺东路6号，生存岛的娱乐区包括：工艺制作区(陶艺、染织、木工、雕刻、漆器、金工、造纸模型)；农事科技区(种植、养殖、遗传、标本、科普、酿造、食品加工)；军体营区(防身术、擒拿、柔道、摔跤、射击、铁人三项、军事训练、野营野炊)；综合娱乐区(水上竞技、趣味体育、驾驶培训、攀岩)。生存岛还建有学生公寓、家庭公寓、俱乐部、餐厅。 地址 交通路线 东直门乘916路到怀柔，再打车10元即到。北京北站乘郊游3次列车直达。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿迎宾路或开放路到怀柔县城北铁路桥左拐600米即到。 咨询 60681155，60681166 票价 成人16元，学生11元 16.百泉山风景区 简介 位于怀柔县峪道河北雁栖湖与幽谷神潭之间，距京城63公里。景区以其专门的地理环境、雄奇的山体结构、丰富的植被及矿泉资源，构成了得天独厚的自然景观。山中隐藏的数百山泉使峡谷溪流不断、潭潭相连。闻名景点有“如来佛掌”、“立鹰峰”、“擎天柱”、“小黄山”、“太极谷”、“阴阳鱼眼”、“飞云瀑”、“圣母潭”等。 地址 交通路线 乘936路公共汽车直达，也可乘916路公共汽车转车到百泉山。驾车可走111国道到怀柔，一直往北行驶大约20公里，有路标。 咨询 61622954，61622964，61622947 票价 16元 17.乡间乐趣园 简介 位于怀柔县城北6公里的雁栖镇范各庄村，占地75公顷，分为采摘区、休闲区、植树区。采摘区有果树4万余株，品种50余种，从6月中旬至10月底，能够采摘不同季节成熟的鲜果，要紧有桃、樱桃、杏、李子、柿子、红果、苹果等。休闲区包括游泳池、钓鱼池、摸鱼池，四周被各种果树围绕。植树区接待各界人士种植各种纪念树：婚庆树、祝寿树、事业树、友谊树、成长树等，树权归种植者所有。按规定，果树所有权15年，长青树30～50年。假如种植的是果树，在果实成熟期植树者可携带一家老小来采摘，别有一番乐趣。 地址 交通路线 从北京北站乘郊游列车在范各庄下车或从东直门乘936路至雁栖环岛下，或东直门乘916路怀柔三中下车。驾车可从三元桥下下京顺路到怀柔，北行至雁栖环岛左拐，沿范崎路行驶大约1公里即到。 咨询 61667764，61667635 票价 15元，团体优待(50人以上) 18.湖景水上乐园 简介 位于怀柔县雁栖镇，是中外合资兴建的大型户外游乐项目，依山傍水，占地面积约10万平方米，可同时接待15000人。乐园的建筑设计及装修全部以加勒比风络为主线，充满了浓郁的热带风情。游乐项目齐全，要紧有格伦达涌浪沙滩、加马可滑道、巴哈玛泳圈滑道、阿莫森漂流河。 地址 交通路线 乘916路至怀柔下车乘小巴即到。北京北站、北京站乘效郊游1次、3次列车可达。驾车可从三元桥下京密路，一直往北行，有路标。 咨询 60661066，65671415，65681062 票价 平常50元，周六、日80元 19.鳞龙山风景区 简介 位于怀柔县黄花城乡，西南与昌平交界，西北与延庆相接。宏伟的鳞龙山是群山之冠，雄壮的黄花城长城曲折其上，周围地貌堪称华北之最，山巅高耸着花岗岩石林，是攀岩活动的好场所。闻名景点有“鳞龙石雕”、“汉阙石门”、“将军峰”、“达摩石”等石景，“狮头瀑”、“中天潭”等水景。其中“狮头瀑”落差66米，天梯上边还有“山鬼”岩画。 地址 交通路线 东直门乘961路到黄花城再转车。驾车可从亚运村走安立公路，通过小汤山、营山、九渡河、黄花城一直到鳞龙山风景区。 咨询 69640129 票价 成人15元，学生8元 20.愉然原始部落 简介 位于怀柔县三渡河可，距县城12公里。园区占地千余亩，依山傍水，气候宜人。周围山峦起伏，果树成荫，清亮见底的怀沙河长年奔流，充满浓郁的原始气氛。游乐园效仿原始社会部落形状，建筑了各种简单的生活设施，如：石片房、小木屋、泥屋群、烧烤场、鱼池等，朴素无华、古风浓郁。另外还有祭祖表演、搭弓射箭、划船、篝火晚会等娱乐项目。 地址 交通路线 东直门乘916路到怀柔，再打车(20元)即到。驾车可从三元桥下京密路到怀柔，沿迎宾路过环岛真行，到迎宾路北环岛后左转，再行驶大约15公里即以。 咨询 61621954，61621148 票价 成人16元，学生8元 21.红螺寺景区 简介 位于怀柔县青春路环岛北4公里，距市区54公里，是一处以雄壮壮美的红螺山为背景，千年古刹红螺寺为主体、宽敞秀美的自然景观为衬托的旅行度假区。红螺寺始建于东晋，为十方常住寺，是北方最大的佛教丛林，千年以来一直是佛教圣地。历届住持多由皇家命派，高僧频出，世有“南有普陀，北有红螺”之说。寺院占地7公顷，北倚红螺山，形成一寺两园三林区的景观格局。南临红螺湖，整个寺院掩映在千亩碧波之中。周围层峦叠翠、古木参天、四季常青。寺内有“御竹林”、“雌雄银杏”、“紫藤寄松”三绝点缀其间。 地址 交通路线 宣武门乘游6、游16路直达，或东直门乘916、936路至怀柔再转车。驾车可从三元桥下京顺路，沿迎宾馆北路行5公里即到。 咨询 60681639，60681175 票价 20元 22.慕田峪新景区 简介 位于慕田峪长城北侧，以长10公里未修葺的长城为主体，风景季丽，景至奇特，闻名景点有“擦边过”、“翻身下海”、“天梯”、“鹰飞倒仰”、“黑江大洞”、“安乐洞”、“朝阳洞”、“珍宝泉”等。 地址 交通路线 8点往常从东直门乘916路到怀柔倒小巴即到。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，向西北方向行驶17公里即到(有路标)。 咨询 61626505，61626873，61626022 票价 20元 23.京北第一漂 简介 位于怀柔山区琉璃庙乡龙潭涧自然风景区内。那个地点的龙潭河水域长，清亮见底。野鸭漫游在湖面，小鱼小虾嬉戏在水底。岸边有绿柳白杨和洁白的细沙滩。漂流地段约5公里长、两岸悬崖陡壁，如刀削斧砍。漂流的竹筏和皮筏可一人独乐，也可三五人结伙。可竞技，也可娱乐，专门适合青年人。 地址 交通路线 东直门直截了当乘936路到柏查子村，再坐小公共汽车10分钟即到。驾车可从三元桥下京顺路到怀柔，沿怀丰路行至柏查子路口，有路标。 咨询 61618140，61618157 票价 16元，漂流10公里150元，1公里30元 五、门头沟 1.灵山风景区 简介 位于门头沟与河北交界处，距市区122公里，海拔2303米，是北京地区最高峰，因为海拔高、温度低而成为京郊避暑胜地。尽管灵山方圆只有25平方公里，却是京郊唯独集高原、草原风光为一体的自然风景区。那个地点天然景观专门，夏季气候变幻莫测，山间云雾缭绕，既有暖温带植被又有西伯利亚冰冷地带亲缘植被，生长着杜鹃、丁香、白桦林和榛子、黄花、玫瑰等植物，尤以高山草甸最为闻名，是新疆细毛羊、伊犁马、青藏牦牛在北京唯独的天然繁育养殖场。 地址 交通路线 乘336、326路至河滩长途站，换乘929路支线直达灵山景区；驾车可在五孔桥沿阜石路到门头沟双峪环岛往北，沿109国道按路标指示前行。 咨询 60857987，69815921，60857994 票价 30元 2.百花山爱护区 简介 位于门头沟西部黄塔乡境内黄花坨村南，距市区110公里，是北京市五个自然爱护区之一，素有华北天然动植物园之称。山峰海拔1991米，山势陡峻挺立，千姿百态。景区由四大部分组成，即百花山主峰景区、百花山草甸景区、望海楼景区、百花畔景区。35个景点分布在景区各处，其中以“百花草甸”、“百花山瀑布”、“万年冰肌”、“山顶日出”、“云海升腾”、“蚂蚁山”等最为闻名。百花山动植物资源丰富，有四个植被类型，十个森林群落，植物种类有110科，动物种类有170种。 地址 交通路线 苹果园地铁站乘336、326路河滩平下车，转乘去百花山的旅行专车或长途汽车。自驾车可从航天桥沿阜石路到门头沟后，沿109国道行驶100余公里即到。 咨询 60856110 票价 25元 3.潭柘寺 简介 距市区40多公里，是一个登山健身、回来大自然的好去处。潭柘寺是一座千年古刹，人称“先有潭柘寺，后有北京城”。那个地点四面环山，九峰拥立、古树参天、佛塔林立，面积121公顷。寺内泉水终年潺潺，山门外南山坡上的上下塔院共留存75座僧塔。山上长着古树名木及大量的花灌木，每年初春，玉兰花开，吸引大批游人前往观赏。 地址 交通路线 可从苹果园地铁站乘931路公汽或乘游7路直达。驾车可从五孔桥沿阜石路西行至108国道可达。 咨询 60862505，60862500 票价 30元 4.戒台寺 简介 距市区35公里，占地面积4.4公顷，至今有1300多年历史。寺内以戒坛、奇松、古洞著称于世，规模宏大，有“天下第一坛”之称。寺内名木古树、奇花繁草甚多，现存的古丁香、牡丹、太平花、四季锦带均有200年左右的树龄，极具观赏价值。 地址 交通路线 游7路、931路直达；或乘336、326路至河滩，再转长途车可达。驾车可从五孔桥洞阜石路到门头沟区石门营，有路标。 咨询 69802645 票价 30元 5.珍宝湖风景区 简介 位于门头沟区雁翅镇珠窝村西，是兴建永定河珠窝水库形成的湖泊，因湖内生长的河蚌数量多且大而得名。湖长9公里，集水面积5平方公里。湖水清亮、安静如镜，蓝天白天、高山树影倒映其中。湖面可荡桨泛舟、网鱼捞虾。闻名的亚洲第一铁路拱桥飞架横跨湖上，成为湖一处专门景观。湖上有一自然村落杏花村，每年春季杏花竞相开放。湖两岸势陡峭，峰峦叠嶂。夏秋时节两岸岩崖布满青苔，盛开着群芳争艳的鲜花，色彩漂亮。 地址 交通路线 北京南站乘815次列车到珠窝站下车，或开车沿109国道直达，或乘地铁到苹果园站，转乘326路到门头沟河滩站，再乘长途汽车到珍宝湖。 咨询 61838322 票价 10元 6.妙峰山风景区 简介 位于门头沟北路，距市区45公里，海拔1291米，有木本植物600余种，是天然的植物园。玫瑰花、丁香、杜鹃、茉莉、金针此开彼落，形成“四面有山皆如画，一年无日不看花”的特有景致。清代至民国期间来娘娘庙烧香许愿者颇多，曾闻名一时。要紧景点有仰山栖隐寺、滴水岩、红樱桃山庄、灵官殿院、回香亭、关帝殿、菩萨殿院等。 地址 交通路线 苹果园乘336、326路至河滩，再换乘门头沟至妙峰山的汽车。驾车可从颐和园沿颐阳公路到温泉，或顺903车线走到军庄路口右拐，再行5公里后见叉路右拐，有路标；或从航天桥走阜石路到门头沟，再走109国道行10公里至担礼村路口有路标。 咨询 61882936 票价 20元 7.爨(川)底下村 简介 位于门头沟区斋堂镇，距市区90公里。该村距今已有400多年历史，现储存着500间70余套明清时代的四合院民居，是我国首次发觉保留比较完整的山村古建筑群，布局合理，结构严谨，颇具特色。爨底下村属清水河流域，自然植被良好，绿树成荫，让人大有“世外桃源”之感。 地址 交通路线 苹果园乘326路、展览路乘336路至河滩，换乘至爨底下村的汽车。驾车可从五孔桥上阜石路到门头沟，再沿109国道到河滩车站有路标。 咨询 69816574 票价 10元 8.小龙门公园 简介 位于门头沟区清水镇齐家庄，地处灵山脚下，是天然动植物园，有动物700余种，哺乳动物40多种，鸟类150种，植物844种。公园以其丰富的动植物资源、雄壮的山体、层峦叠翠的自然景观和凉快宜人的气候吸引众多的中外旅客，是盛夏避暑纳凉的好地点。 地址 交通路线 从苹果园乘929路支线至终点。驾车可从五孔桥上阜石路进入门头沟区，沿109国道行驶即可到达(距门头沟区大约87公里)。 咨询 60857665 票价 10元 六、密云 1.黑龙潭风景区 简介 位于密云县石城乡境内，距市区100公里，地处万里长城重要关隘鹿皮关脚下，是一条以飞瀑、深潭为主的风景峡谷，兼有奇峰异石及长城古楼。景区全长4公里，水位落差220米，景色如画，18个名潭像碧绿的珍宝撒落在峡谷中；久负盛名的通天瀑从石壁顶端凌空飞落，轰鸣中水雾升腾，动人心魄；黑龙潭直径5米，深不可测。 地址 交通路线 星期六、日早晨宣武门教堂前有专线车直达，平常可从东直门外乘长途汽车至密云，再换乘至四合堂的班车；或从北京北站乘7: 15分的郊落3次列车石塘路下车；驾车可走京密路到密云水库后向西北方向再行13公里即到。 咨询 69050028 票价 20元 2.京都第一瀑 简介 位于密云县密云水库以北4公里石城乡境内，地处黑龙潭、清凉谷之间，距市区100公里，是北京地区最大的瀑布。景区全长3公里，水位落差200米，从头一个“古尊迎客”到最后一个“六潭连珠”，共有造型奇特的潭瀑10个。其中10米高的瀑布4处，3～5米的跌水更多。第一瀑落差6.25米，蔚为壮观。周围山峰峻拔雄壮，虎头峰、鸽子石、通天塔形象逼真。 地址 交通路线 星期六、日早晨在东四十条、宣武门教堂前有专线车直达，平常可从东直门乘长途汽车至密云，再换乘至四合堂的班车(路上2小时)；或从北京北站乘7: 15的郊游3次列车石塘路下车；驾车可走京密路到密云水库后向西北方向再行13公里即到。 咨询 69050288，69050028 票价 20元 3.卧虎山旅行区 简介 位于密云古北口镇河西村潮河西岸，海拔665.2米，因山顶形状酷似两只一仰一俯的老虎而得名。卧虎山长城全长13.6公里，有敌楼20余座。登上主峰极目眺望：东面是隐藏在烟雾之中的雾灵山，西面是曲折曲折的蚂蚁岭，南面是水若镜面的密云水库，北面是有着一派塞外风光的桃山。山下是一座孤立的、两丈多高的黄土柱子，状似人腿，这确实是有名的七郎坟。卧虎山邻近有文物古迹几十处，如金公庙、太平案、铁门关、万寿山野猪岭等。 地址 交通路线 从东直门乘汽车至密云再转乘小巴即到。驾车可从三元桥下京密路到密云，走101国道往北行驶，有路标。 咨询 69027774 票价 4.精灵谷风景区 简介 位于密云县四合堂乡，京都第一瀑以北数里。全长近5公里的游程，处处是是，是避暑揽胜的理想之地。闻名景观有“五彩吊桥”、“飞来之舟”、“灵泉”等。精灵谷的“灵”在于泉、灵泉仙池更是妙不可言，7个高低错落、形状各异的盆池，散落在青山、绿荫之中，池水清亮透底。景区内备有食宿、餐饮、野味烧烤、山野卡拉OK等设施。 地址 交通路线 从东直门外乘长途汽车至密云，再换乘至四合堂的班车(路上2小时)。驾车可从三元桥下京密路至密云，往密水库方向(西北)行驶大约30公里即到。 咨询 69050239，69050259 票价 20元 5.白龙潭风景区 简介 位于密云水库东岸太师屯镇，距市区95公里，景区面积4平方公里。景区内山灵水秀、叠潭垂瀑、峰多石怪、松柏满坡，还有戚继光、乾隆、李鸿章等人的碑刻和元代的石像浮雕。据国家环保部门测试，那个地点的水质、气温、氧气含量、风向等指数，全部好于国家一级疗养区的标准。1986年被选入“北京十六景”之一。 地址 交通路线 游12路从东四十条(42路站)发车直达，或从东直门乘长途汽车到密云终点站下车，换乘中巴直达；驾车可走京密路到密云，再沿京承路行25公里见路标右转即到。 咨询 69038558，69038586，69038398 票价 20元 6.桃源仙谷风景区 简介 位于密云县石城乡境内南石城村，地处云蒙山麓，距京城90公里。景区东起密云水库，西至观峰台之巅，总面积16平方公里，一湖六瀑十三潭等70余个景观镶嵌其中。整个景区山峦连绵、峡谷纵深、森林茂盛，融溪、潭、瀑布、山峰、峡谷、花木于一体。此外，人们还可在浩渺的桃园仙湖游泳、垂钓、划船、骑双人自行车船。 地址 交通路线 从东直门乘长途汽车至密云，再换乘密云至四合堂的班车。驾车可从三元桥下京密路到密云，沿西线行至石城乡南石城村即到。 咨询 69050109，66170250 票价 16元 7.九道湾大峡谷 简介 位于密云县石城乡石城村西。峡西北有石挖山，南有斑马山，两山耸峙，九湾河曲折其间，处处流泉飞瀑，水流潺潺。景区内“流沙”、“燕尾”、“双瀑”、“石洞”、“白沙”、“幻景”、“悬石”、“蜗牛”、十多个深潭，方位、角度自然天成。景区有三奇：“龟蛙石”、“石脚印”、“一步凉”。景区内设天然游泳池、帐篷区、木屋、招待所。每年9月至10月还可采摘油栗子、苹果、雪花梨、核桃。 地址 交通路线 从东直门乘至密云的班车再转乘密云水库西线大小班车，直达景区口。驾车可从三元桥下京密路到密云，向密云水库方向西行大约25公里即到。 咨询 69050004 票价 20元 8.云岫谷风景区 简介 位于密云县新城子乡遥桥峪，距市区132公里。景区内花木葱郁，深处还储存有原始森林。山谷基岩为红色安山岩，春、夏、秋三季清亮湍急的溪水奔流于红色的岩石之上，辅之以葱郁的林木，在阳光的照耀下色彩斑斓，令人称奇，属华北一绝，特色景点有40多处。景区分为密云国际狩猎场、现代化飞碟射击场和蒙古风俗村、云岫谷等几部分。占地400公顷的密云国际狩猎场是华北地区设施最齐全、规模最大的狩猎场。每年4～10月为观赏自然风光佳期，11月～次年3月为狩猎佳期。 地址 交通路线 东直门外乘长途汽车到密云，再转乘汽车，路上时刻大约2～3个小时。驾车可从三元桥下京密路到密云，沿京承路行驶到桑园路口右转约35公里即到。 咨询 81022307，81022436，81022367 票价 21元 9.清凉谷风景区 简介 位于密云县石城乡北石城村。地处塞外深山老峪，气温比平原低5℃～6℃，以空气清新、潭瀑密集、山高林密、气候凉快为要紧特点。在不到4公里的路段内有两湖五瀑十三潭，且形状各异。上端的原始次生林生满谷底，藤缠树，树悬藤，森林小溪流水淙淙。到那个地点能够享受森林沐浴、山泉游泳，不同的季节还能够采摘各种野花和野果。千尺珍宝瀑高85.6米，自庞大的山洞外飞流直下，为京郊奇迹。 地址 交通路线 从东直门乘长途车至密云转车，或节假日早7点在东直门乘专车直达景区。驾车可从三元桥下京密路到密云，过黑龙潭15公里处即到。 咨询 69015455，69015349 票价 清凉谷16元，千尺珍宝瀑11元 10.云蒙峡风景区 简介 位于密云县石城乡水堡子村西1000米，距市区97公里，是一条以峡深、溪清、瀑雄、石奇为特色的风景走廊，被誉为“十里长街，十里画廊”。它融峰、石、峡、潭、瀑、林、花为一体，集观赏、健身、娱乐、科学考察、传统教育于一身，是一个探险或开展野外生存训练的好地点。 地址 交通路线 从东直门乘长途车到密云，转乘密云水库西线各次大小公共汽车到水堡子站下车即到。驾车可从三元桥下京密路到密云，沿密溪路行驶大约22公里即到。 咨询 69050121 票价 16元 11.雾灵山自然爱护区 简介 地处密云县和河北兴隆县交界处新城子乡曹家路村，距市区100公里，是燕山山脉的主峰，海拔2116米，被称为“京东第一山”，因山上常年覆盖着云雾并生有灵芝仙草而得名。雾灵山山势雄壮，景色秀丽，充满自然野趣，奇峰怪石林立，有峭壁翠柏、雾灵云海等“雾灵十六景”。 地址 交通路线 从东直门乘长途汽车至密云，再转车到雾灵山国家森林公园。驾车可从三元桥下京密路到密云，至桑园路口后右转直行37公里即到。 咨询 81022498 票价 26元 12.不老湖风景区 简介 位于密云县不老屯镇，距市区130公里，没有丝毫人工雕刻的痕迹。那个地点环境幽雅，山围绕着水，水倒映着山，水天一色，景以宜人。景区特色有三绝，一是华北地区独一无二的麦饭石保健浴场；二是纯天然绿色食品；三是古石峪万亩林海松涛。娱乐项目有射击、快艇和游船，游人还可品尝到山果和水库出产的鲜鱼。 地址 交通路线 东直门乘车至密云，转乘开往不老屯的车到半城子下车，有中巴接站。 咨询 69030360，69030359，69030358，69030357，69030356 票价 13.三峪风景区 简介 位于云蒙山脚下的密云县西田各庄镇牛盆峪村，由牛盆峪、石塘峪、葫芦峪组成。牛盆峪以水秀峰奇取胜，那个地点奇峰怪石、高崖悬瀑、低谷溪潺、奇花异草遍布，古长城在云海中伏卧，构成了一幅妙不可言的山水画；石塘峪的专门景观有独角龙潭、半截边、梯级二湖；葫芦峪山峰峻峭、竖石林立，酷似江南石林，整个景点形似一个葫芦。 地址 交通路线 从东直门乘开往密云的长途汽车，中途在统军庄路口下车，见路标左拐即到，驾车可从三元桥下京密路在统军庄路口见路标左转。 咨询 61009260 票价 一般票15元，学生票10元 14.黄峪口风景区 简介 位于密云县城以北石城乡，因森林葱郁、山谷奇峻、植物丰富、空气清新、被开发成青青年考察基地。景区内有一条全长10余公里的大峡谷——聪慧谷，谷内溪水潺潺，山峰耸奇叠翠，林木覆盖率达70以上。山野菜、野果、野生蘑菇、中草药与天然植物漫山遍野，小动物种类繁多。 地址 交通路线 从东直门乘长途车到密云汽车站下车，换乘中巴直达。驾车可从三元下京密路到密云，向密云水库方向到西弯子叉路口西行即到。 咨询 81060182 票价 成人15元，学生10元 15.五座楼森林公园 简介 位于密云县城北20公里处，距市区85公里。公园总面积2.05万亩，东连密云水库，北接黑龙潭。那个地点山岳高峻、森林茂盛、潭深瀑险、峰峦叠翠、峡谷幽深。五座关楼，雄踞峰巅，飞瀑流泉，直挂云天，象形石刻，鬼斧神工，明代关楼，气贯长虹。 地址 交通路线 从东直门乘长途至密云，转乘去番字牌或者四合堂方向的汽车，梨树沟下车，全程约2个多小时即到。驾车可从三元桥下京密路到密云，走京西路到溪翁庄后，再沿环湖西路见路标行驶即到。 咨询 69050018，69012552-2133 票价 16元 16.仙居谷风景区 简介 本景区古称万花山，位于密云水库上游太师屯镇，距京城115公里。景区周围群峰围绕，沟涧林荫蔽谷，常年溪水不断，潭瀑众多、雾气茫茫，从沟谷到山巅，不同季节先后成片地盛开着杜鹃、桃李、绣线菊、山樱桃、山菊花、映山红等各色野花，山花争艳，景色迷人。万花湖水面40余亩，曲径通幽，像一条透亮的盘龙，镶嵌在青山林荫之间。三清宫(俗称二柏搭枝庙)距今已有800多年的历史，是京东唯独的道观，香火旺盛，上香者长年不断。 地址 交通路线 从东直门乘916到密云，再转乘小巴即到。驾车可从三元桥下京密路到密云，沿京承路行至三元路口右拐，行驶大约8公里即到。 咨询 69035388 票价 15元 17.天仙瀑风景区 简介 位于密云县石城子乡四合堂黄土梁。景区以峰、石、潭、瀑、林、花、溪为特色，一年三季花开，有植物王国、动物乐园、旅行天堂之称。专门是原始森林，林木幽深、花草奇艳、空气清新，空气中富含氧离子，具有良好的绿色生态环境。 地址 交通路线 东直门乘东密专线至密云，转乘中巴直达天仙瀑。驾车走密云水库西线向黑龙山方向有路标。 咨询 69015287 票价 16元 18.巴蜀文化园 简介 位于密云县溪翁庄镇马头山村密云水库白河主坝脚下，距市区70公里。园区占地30公顷，共18个景点。要紧有屈原祠、白帝城、武穆祠、昭君故里、太白岩和丰都鬼文化城等景点。景区移植和再现了巴蜀历史文化，其中古代名人撰写的碑文、楹联突出了文化、文物特点。大部分景点均建在山上，掩映在苍松翠柏之中。整个园中不同景点各有不同的典故。殿内的泥雕塑像各具神态，栩栩如生。鬼谷村是依照民间鬼神传奇，用现代手法表现出来，形象各异、趣味横生。 地址 交通路线 东直门乘长途车至密云，转乘白河风景区旅行专车。驾车可从三元桥下京密路，到密云县城桥边十字路口左转，向北行驶，有路标。 咨询 89032308 票价 30元 19.九龙十八潭风景区 简介 位于密云县太师屯镇石岩井村，距市区115公里。景区内奇峰林立，层林尽染，流泉飞瀑，异彩纷呈，为古代京东四大奇潭之首，素有六泉九瀑十八潭之称。那个地点植被茂盛，分布着大量的榛子、酸枣、山核桃、蘑菇等野果山珍和人工种植的梨、苹果、红果、栗子等，每年秋季进行果品采摘活动。 地址 交通路线 东直门乘长途车至密云，转乘去九龙十八潭的车即到。驾车可从三元桥下京密路到密云，东京承公路至桑园路口右拐沿路标行驶即到。 咨询 69035368 票价 16元 七、平谷 1.丫髻山森林公园 简介 位于平谷县西北部刘店乡境内，距市区75公里。山高360余米，因双峰直插云霄酷似丫髻而得名。景区总面积5平方公里，有怪石、暗河、戏楼、南天门，回香亭、东岳庙、灵宫殿、碑林等景观，是一处集自然风光和古代道教文化为一体的旅行区。山脚下的月牙湖上可荡舟、嬉水、上游还可放河灯。丫髻山庙会之盛冠盖京师。最为闻名的是每年农历四月初一至十五举办的“万人会”。 地址 交通路线 东直门乘918路汽车到关庄路口下车。驾车可从三元桥下京顺路到平谷，在第一个路口左拐，沿平密路行驶大约15公里即到。 咨询 61971063 票价 15元 2.京东沟金谷 简介 位于平谷县黄松峪乡，景区纵深4公里，有自然景观和古文化遗址数十处。闻名景观有神鸽石、金蟾石、圣水泉、圣水潭、高崖古墨、洞顶莲花等，周围群峰高耸、千峰竞秀，谷内奇花异草，花果飘香。 地址 交通路线 东直门乘918路至平谷转乘8路直达。 咨询 60988629 票价 成人10元，学生5元 3.金海湖风景区 简介 位于平谷县城东15公里，距市区90公里，原名海子水库，是北京的第三大水库。湖的东西北三面环山，峰峦叠嶂，风景秀丽，有自然景观，人文景观数十处。在金海湖西北小山头上有观景堂，它西依金海湖大坝，三面环水。横山的主峰上有金海湖名景之一的“驼蜂夕照”，住有数百只鸽子的鸽子洞，曾有两个道士修行的董、葛洞及洞顶通天的通天洞。金海湖湖面大，水上娱乐项目专门多。景区服务设施齐全，使此处成为京郊融休闲、疗养、会议于一体的最大的水上乐园。 地址 交通路线 东直门乘918路，东大桥乘游14路直达。驾车可从三元桥下京顺路到平谷县城，往东行驶17公里即到。 咨询 69991356，69993943 票价 12元 4.京东石林峡 简介 位于平谷县黄松峪乡，距市区85公里，景区占地12平方公里，因地处京东且谷内山峰挺立峭拔，仿佛片片石林而得名。石林峡内景观秀丽奇伟，以“六大景”被人们广为称道：一曰石林，谷内山峰峭拔，根根直立，如座座石林；二曰九天飞瀑，为四级瀑布，最高一级瀑布落差达40余米，瀑布总落差达80余米，瀑布飞泻而下，气概宏伟，其声于谷中轰响不绝；三曰立崖悬柏，石林峡内崖高壁陡，高崖上横生出不计其数的柏树和其它树种，树干于崖壁上斜出，树根抓附于崖壁，不管风雨都奈何它们不得，令人称奇；四曰巨石，石林峡内遍布巨石，有的达1000多吨，这些巨石或竖于高崖之上，令人心惊胆颤，或立作斜坡，如倒如悬，或伏谷底，如伏牛似巨犀，或于路中，闲坐其上，奇趣盎然；五曰峡险，峡谷最窄处只有6-7米，如天开一线，行于其下，令人心惊；六曰灵潭，谷中有潭水10余处，其水四季不竭，如一串季丽的珠琏，为石林峡增加不尽的秀色。 地址 交通路线 在东直门乘918路至平谷新汽车站，转乘8路车直达。驾车从三元桥下京顺路到平谷，奔金海湖方向行驶，在胡庄路口北行5公里即到。 咨询 60987678 票价 15元 5.京东大峡谷 简介 位于平谷县山东庄镇鱼子山村北，距市区82公里。峡谷全长3公里，谷内一步一景，翠屏山、万丈崖、冷魂谷、倒挂天梯气概逼人，五个龙潭令游人叹服。大峡谷集青山绿水、虎洞龙潭、险峰峡谷、瀑布灵泉等数十处自然景观于一地，既有乡野浑然之古韵，又有扑朔迷离之奇异，既有高山流水田园风光之青秀，又有悬崖绝壁飞瀑当空之壮观。阳春山花烂漫，百卉飘香；夏季峰峦叠翠，山泉流淌；秋天层林尽染，百果飘香；隆冬冰山冰瀑，千姿百态。 地址 交通路线 东直门乘918路长途汽车直达；周六和周日上午8点东大桥游14路和崇文门111路都有旅行专车直达景区。驾车可从三元桥下京顺路到平谷，一直往东大约6公里处有路标，到张辛庄左拐直行即到。 咨询 89961317 票价 30元 6.飞龙谷风景区 简介 位于平谷县东北黄松峪乡，是一条南北长8公里的峡谷，最北面的狗背岭东山海拔1253米，是一谷县第一高峰。此谷从北向南由高向纸曲折而下，状如飞龙自天而降，因而得名“飞龙谷”。谷内有一曲清溪，发源于北峰半山之处的“北高泉”。飞龙谷内无山不秀，无石不奇，密林幽深，飞瀑流泉，景色宜人，常年气温比市区低3-5℃，被誉为“北方的张家界”。游人在溪边观瀑，但见烟雾飞腾，虽在盛夏犹觉寒气袭人。瀑布冬季形成直径数丈之大的冰瀑，十分壮观。此外还有魔云洞、太清宫、泻玉峰等几十处景观。每年秋季飞龙谷还举办山货采摘节，可采摘梨、苹果、核桃、栗子、红果等。 地址 交通路线 从东直门乘918路至平谷，再转乘中巴东行至胡庄路口，见路标左行直达。驾车可从三元桥下京顺路到平谷县城，东行至胡庄路口左拐即到。 咨询 60989127 票价 15元，采摘节20元 7.湖洞水风景区 简介 位于平谷县东北黄松峪水库北侧，离市区90公里。景区坐落在一条长十数里的大峡谷中，总面积9平方公里，东西长5公里，南北宽1.5公里，因峡谷中有湖，山中有洞，溪水长流而得名。那个地点山峰奇秀，峡谷幽险，山林茂盛，洞幽水潺。春季山花怒放，夏季山幽水绿，秋季山果累累，冬季银装素裹。景区有“三娘寻夫回音洞”、“池鱼腾空映天池”、“举头一线天”等二十余处景观，凉快幽雅的避暑山寨可为您提供客房、娱乐场所、餐厅、会议室等。邻近还有闻名的金山旅行区。 地址 交通路线 东直门乘918路到平谷下车，再转乘出租车或小公共至胡庄路口，见路标左行。驾车可从三元桥下京顺路到平谷，至胡庄路口向北10公里。 咨询 60988154 票价 15元 8.老象峰风景区 简介 位于平谷县大华山镇小峪子村，距京城80公里，因景区内有天然老象巨峰而得名。景区总面积为40多平方公里，为一条曲折曲折的峡谷，目前可游玩线路为5公里。老象峰景区森林茂盛、山崖陡立、百花争艳、老象天成、三十多处别具特色的景观点缀其间，奇趣盎然。 地址 交通路线 从东直门乘长途车小峪子村下车即到。 咨询 61940273 票价 9.四座楼风景区 简介 位于平谷县境内，面积245公顷，山上松高松密，林中空气芳香，置身其中暑气顿消。境内的另一特色是悬崖绝壁极多，山顶上尚存两座明代长城敌楼。 地址 交通路线 东直门乘918路到平谷，在县城租车到达。驾车可从三元桥下京顺路到平谷县城，往北行至熊儿寨即到。 咨询 61961454 票价 5元 10.京东大溶洞 简介 位于平谷县黄松峪乡黑豆峪村东侧，距市区90公里。洞内全长2500米，基保有100米的水路。共分八大景区，有众仙聚会、德道善缘、水帘洞等。洞内有数十处景观：圣火银珠、相思泉、鲲鹏傲雪等。洞内岩溶景观晶莹剔透，绚丽多彩。沉积分类有：鹅管、石笋、石珍宝、石钟乳、石塔、石幔、石人、石兽、石花等，最为壮观的是世界上首次发觉，洞壁上具有浮雕特色的“龙绘天书” 地址 交通路线 早7：30分东直门乘918路直达大溶洞路。驾车可从三元桥下京顺路到平谷县城，往东行驶大约12公里见路标左行即到。 咨询 89971708，89971899 票价 38元 八、顺义 1.森鑫森林公园 简介 位于顺义区潮白河衅李遂镇，高高的白杨林下绿茸茸的草地上有斑斓的小木屋小帐篷，有滑沙场、旱冰场、游泳场。可骑马、野营、野炊、篝火晚会，潮白河上还可坐竹木排、皮筏子漂流。 地址 交通路线 东直门乘915路顺义下车再打车，或从东直门乘923路李遂下车。驾车可从三元桥上京顺路到顺义县城，在五里仓环岛往南行，到林河开发区左拐到柳各庄大桥右拐即到。 咨询 89481753，89481763，89481740 票价 15元 2.焦庄户地道战遗址 简介 位于顺义区焦庄户村，距市区60公里，保留下来的遗址有600米长。地道内有休息室和指挥所，有单人掩体、陷阱、碾盘和庙台暗堡等斗争设施，还有水缸、炕洞、墙柜、锅台、猪圈、柴棚、驴槽等较隐藏的出入口和了望楼。要紧活动有三项：看地道战电影，参观展览和地道战遗址，听当年老民兵讲述斗争经历。 地址 交通路线 东直门乘开往焦庄户的直达车。驾车可从三元桥上京顺路到顺义，往东行驶4公里后有一叉道口(丰伯道口)，右拐半小时左右即到。 咨询 60461328，60461906 票价 10元 九、通州 1.燃灯佛舍利塔 简介 位于通州区北端运河西岸，是通州的象征。塔共八角十三层，高约49米，塔基须弥座呈莲花形，塔内原有一尊燃灯佛石像。燃灯塔是通州八景之一，有极高的艺术价值。 地址 交通路线 乘928、930、938、312、322、342路通州新华大街下车，驾车可走京通快速路直达。 咨询 69544319 票价 2.西海子公园 简介 位于通州区燃灯佛舍利塔的西侧，面积201亩，其中水面近80亩。公园内建有长达98米的彩画长廊。正北面有一座利用旧城墙建筑的假山，在假山下有明代闻名思想家李卓吾先生之墓。 地址 交通路线 乘928、930、938、312、322、342路公共汽车通县新华大街下车，驾车可走京通快速路直达。 咨询 69544319 票价 项目成本是一项综合性专门强的指标，它涉及到项目组织中各个部门、单位和班组的工作业绩。也与每个职工的切身利益有关。因此，项目成本的高低需要大伙儿关怀，施工项目成本治理 (操纵)也需要项目建设者群策群力，仅靠项目经理和专业成本治理人员及少数人的努力是无法收到预期成效的。项目成本的全员操纵，并不是抽象的概念，而应该有一个系统的实质性内容，其中包括各部门、各单位的责任网络和班组经济核算等等，防止成本操纵人人有责又都人人不管。 2.项目成本的全过程操纵 施工项目成本的全过程操纵，是指在工程项目确定以后，自施工预备开始，通过工程施工，到竣工交付使用后的保修期终止，其中每一项经济业务，都要纳入成本操纵的轨道。也确实是:成本操纵工作要随着项月施工进展的各个时期连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，使施工项目成本自始至终置于有效的操纵之下。 (三)中间操纵原则 又称动态操纵原则，关于具有一次性特点的施工项目成本来说，应该专门强调项目成本的申间操纵。因为施工预备时期的成本操纵，只是依照上级要求和施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本打算、制订成木操纵的方案，为今后的成本操纵作好预备。而竣工时期的成本操纵，由于成本盈亏差不多差不多定局，即使发生了偏差，也已来不及纠正。因此，把成本操纵的重心放在基础、结构、装饰等要紧施工时期上，则是十分必要的。 (四)目标治理原则 目标治理是贯彻执行打算的一种方法，它把打算的方针、任务、目的和措施等逐一加以分解，提出进一步的具体要求，并分别落实到执行打算的部门、单位甚至个人。目标治理的内容包括:目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评判目标和修正目标，形成目标治理的P(打算)D(实施)C(检查)A(处理)循环。 (五)节约原则 节约人力、物力、财力的消耗，是提高经济效益的核心，也是成本操纵的一项最要紧的差不多原则。节约要从三方面入手:一是严格执行成本开支范畴、费用开支标准和有关财务制度，对各项成本费用的支出进行限制和监督;二是提高施工项目的科学治理水平，优化施工方案，提高生产效率，节约人、财、物的消耗;三是采取预防成本失控的技术组织措施，禁止可能发生的白费。做到了以上三点，成本目标就能实现。 (六)例外治理原则 例外治理是西方国家现代治理常用的方法，它起源于决策科学中的\"例外\"原则，目前则被更多地用于成本指标的日常操纵。在工程项目建设过程的诸多活动中，有许多活动是例外的，如施工任务单和限额领料单的流转程序等，通常是通过制度来保证其顺利进行的。但也有一些不经常显现的问题，我们称之为\"例外一问题。这些\"例外\"问题，往往是关键性问题。对成本目标的顺利完成阻碍专门大，必须予以高度重视。例如，在成本治理中常见的成本盈亏专门现象，即盈余或亏损超过了正常的比例;本来是能够操纵的成本，突然发生了失控现象;某些临时的节约，但有可能对今后的成本带来隐患 (如由于平常机械修理费的节约，可能会造成以后的停工修理和更大的经济缺失)等等，都应该视为\"例外\"问题，进行重点检查，深入分析，并采取相应的积极的措施加以纠正。 (七)责、杈、利相结合的原则 要使成本操纵真正发挥及时有效的作用，必须严格按照经济责任制的要求，贯彻责、权、利相结合的原则。 在项目施工过程中，项目经理、工程技术人员、业务治理人员以及各单位和生产班组都负有一定的成本操纵责任，从而形成整个项目的成本操纵责任网络。另一方面，各部门、各单位、各班组在肩负成本操纵责任的同时，还应享有成本操纵的权力，即在规定的权力范畴内能够决定某项费用能否开支、如何开支和开支多少，以行使对项目成本的实质性操纵。最后，项目经理还要对各部门、各单位、各班组在成本操纵中的业绩进行定期的检查和考评，并与工资分配紧密挂钩，实行有奖有罚。·实践证明，只有责、杈、利相结合的成本操纵，才是名实相符的项目成本操纵，才能收到预期的成效。 三、施工项目成本操纵的对象和内容 (一)以施工项目成本形成的过程作为操纵对象 依照对项目成本实行全面、全过程操纵的要求，具体的操纵内容包括: (1)在工程投标时期，应依照工程概况和招标文件，进行项目成本的推测，提出投标决策意见; (2)施工预备时期，应结合设计图纸的自审、会审和其他资料 (如地质勘探资料等)，编制实施性施工组织设计，通过多方案的技术经济比较，从中选择经济合理、先进可行的施工方案，编制明细而具体的成本打算，对项目成本进行事前操纵; (3)施工时期，以施工图预算、施工预算、劳动定额、材料捎耗定额和费用开支标准等，对实际发生的成本费用进行操纵; (4)竣工交付使用及保修期时期，应对竣工验收过程发生的费用和保修费用进行操纵。 (二)以施工项目的职能部门、施工队和生产班组作为成本操纵的对象成本操纵的具体内容是日常发生的各种费用和缺失。这些费用和缺失，都发生在各个部门、施工队和生产班组。因此，也应以部门、施工队和班组作为成本操纵对象，同意项目经理和企业有关部门的指导、监督、检查和考评。 与此同时，项目的职能部门、施工队和班组还应对自己承担的责任成本进行自我操纵。应该说，这是最直截了当、最有效的项目成本操纵。 (三)以分部分项工程作为项目成本的操纵对象 为了把成本操纵工作做得扎实、细致，落到实处，还应以分部分项工程作为项目成本的操纵对象。在正常情形下，项目应该依照分部分项工程的实物量，参照施工预算定额，联系项目治理的技术素养、业务素养和技术组织措施的节约打算，编制包括工、料、机消耗数量、单价、金额在内的施工预算，作为对分部分项工程成本进行操纵的依据。 目前，边设计、边施工的项目比较多，不可能在开工往常一次编出整个项目的施工预算，但可依照出图情形，编制分时期的施工预算。总的来说，不论是完整的施工预算，依旧分时期的施工预算，差不多上进行项目成本操纵的必不可少的依据。 (四)以对外经济合同作为成本操纵对象 在社会主义市场经济体制下，施工项目的对外经济业务，都要以经济合同为纽带建立屯集约关系，以明确双方的权益和义务。在签订上述经济合同时，除了要依照业务要求规定时刻、质量、结算方式和履(违)约奖罚等条款外，还必须强调要将合同的数量、单价、金额操纵在预算收入以内。因为，合同金额超过预算收入，就意味着成本亏损;反之，就能降低成本。 四、施工项目成本操纵的实晦 施工项目的成本操纵，应相伴项目建设的进程渐次展开，要注意各个时期的特点和要求。 (一)施工前期的成本操纵 1.工程投标时期 (1)依照工程概况和招标文件，联系建筑市场和竞争对手的情形，进行成本推测，提出投标决策意见; (2)中标以后，应依照项目的建设规模，组建与之相适应的项目经理部，同时以\"标书\"为依据确定项目的成本目标，并下达给项目经理部。 2.施工预备时期 (1)依照设计图纸和有关技术资料，'对施工方法、施工顺序、作业组织形式、机械设备选型、技术组织措施等进行认确实研究分析，并运用价值工程原理，制定出科学先进、经济合理的施工方案。 (2)依照企业下达的成本目标，以分部分项工程实物工程量为基础，联系劳动定额、材料消耗定额和技术组织措施的节约打算，在优化的施工方案的指导下，编制明细而具体的成本打算，并按照部门、施工队和班组的分工进行分解，作为部门、施工队和班组的责任成本落实下去，为今后的成本操纵作好预备。 依照项目建设时刻的长短和参加建设人数的多少，编制间接费用预算，并对上述预算进行明细分解，以项目经理部有关部门 (或业务人员)责任成本的形式落实下去，为今后的成本操纵和绩效考评提供依据。 (二)施工期限的成本操纵 (1)加强施工任务单和限额领料单的治理。专门要做好每一个分部分项工程完成后的验收 (包括实际工程量的验收和工作内容、工程质量、文明施工的验收)，以及实耗人工、实耗材料的数量核对，以保证施工任务单和限额领料单的结算资料绝对正确，为成本操纵提供真实可靠的数据。 (2)将施工任务单和限额领料单的结算资料与施工预算进行核对，运算分部分项工程的成本差异，分析差异产生的缘故，并采取有效的纠偏措施。 (3)做好月度成本原始资料的收集和整理，正确运算月度成本，分析月度预算成本与实际成本的差异。关于一样的成本差异要在充分注意不利差异的基础上，认真分析有利差;异产生的缘故，以防对后续作业成本产生不利阻碍或因质量低劣而造成返工缺失;关于盈天亏比例专门的现象，则要专门重视，并在查明缘故的基础上，采取果断措施，尽快加以纠正。 (4)在月度成本核算的基础上，实行责任成本核算。也确实是利用原有会计核算的资料，重新按责任部门或责任者归集成本费用，每月结算一次，并与责任成本进行对比。 (5)经常检查对外经济合同的履约情形，为顺利施工提供物质保证。如遇拖期或质不符合要求时，应依照合同规定向对方索赔;对缺乏履约能力的单位，要采取断然措施，即中止合同，并另找可靠的合作单位，以免阻碍施工，造成经济缺失。 (6)定期检查各责任部门和责任者的成本操尽情形，检查成本操纵责、权、利的落情形(一样为每月一次)。发觉成本差异偏高或偏低的情形，应会同责任部门或责任者分产生差异的缘故，并督促他们采取相应的计策来纠正差异;如有因责、权、利不到位而阻碍成本操纵工作的情形，应针对责、权、利不到位的缘故，调整有关各方的关系，落实权、利相结合的原则，使成本操纵工作得以顺利进行。 (三)竣工验收时期的成本操纵 (1)精心安排，洁净利落地完成工程竣工扫尾工作。从现实情形看，专门多工程一到工扫尾时期，就把要紧施工力量抽调到其他在建工程，以致扫尾工作拖拖拉拉，战线拉专门长;机械、设备无法转移，成本费用照常发生，使在建时期取得的经济效益逐步流失。因此，一定要精心安排(因为扫尾时期工作面较小，人多了反而会造成白费)，采取\"快刀乱麻\"的方法，把竣工扫尾时刻缩短到最低限度。 (2)重视竣工验收工作;顺利交付使用。在验收往常，要预备好验收所需要的各种面资料 (包括竣工图，送甲方备查;对验收中甲方提出的意见，应依照设计要求和合同内容认真处理，假如涉及费用，应请甲方签证，列入工程结算。 (3）及时办理工程结算。一样来说:工程结算造价二原施工图预算士增减帐。但在施工过程中，有些按实结算的经济业务，是由财务部门直截了当支付的，项目预算员不把握资料，往往在工程结算时遗漏。因此，在办理工程结算往常，要求项目预算员和成本员进行一次认真全面的核对。 (4)在工程保修期间，应由项目经理指定保修工作的责任者，并责成保修责任者依照实际情形提出保修打算 (包括费用打算），以此作为操纵保修费用的依据。 五、施工项目成本操纵的组织和分工 施工项目的成本操纵，不仅仅是专业成本员的责任，所有的项目治理人员，专门是项目经理，都要按照自己的业务分工各负其责。因此要如此强调成本操纵，一方面，是因为成本指标的重要性，是诸多经济指标中的必要指标之一;另一方面，还在于成本指标的综合，性和群众性，既要依靠各部门、各单位的共同努力，又要由各部门、各单位共享降低成本的成果。为了保证项目成本操纵工作的顺利进行，需要把所有参加项目建设的人员组织起来，并按照各自的分工开展工作。 (一)建立以项目经理为核心的项·目成本操纵体系 项目经理负责制，是项目治理的特点之一。实行项目经理负责制，确实是要求项月经理对项目建设的进度、质量、成本、安全和现场治理标准化等全面负责，专门要把成本操纵<放在首位，因为成本失控，必定阻碍项目的经济效益，难以完成预期的成本目标，更无法向职工交代。 (二) 建立项目成本治理责任制 项目治理人员的成本责任，不同于工作责任。有时工作责任差不多完成，甚至还完成得相当杰出，但成本责产却没有完成。例如:项目工程师贯彻工程技术规范认真负责，对保证工程质量起了积极的作用，但往往强调了质量，忽视了节约，阻碍了成本。又如:材料员采购及时'板应到位，配合施土得力，值得颂扬，但在材料采购时就远不就近，\"平、就好，就嵩未品低，既增加了采购成本，又不利于工程质量。因此，应该在原有职责分工的基础上，还要娃一步明确成本治理责任，使每一个项目治理人员都有如此的认识:在完成工作责任的同时还要为降低成本精打细算，为节约成本开支严格把关。 那个地点所说的成本告理责任制，是指各项目治理人员在处理日常业务中对成本治理应尽的责任。要求联系实际整理成文，并作为一种制度加以贯彻。具体说明如下 1.合同预算员的成本治理责任 (1)依照合同内容、预算定额和有关规定，充分科用有利因素，编好施工图预算，为增收节支把好第一关。 (2)深入研究合同规定的\"开口\"坊目，在有关项目治理人员 (如项目工程师、材料等)的配合下，努力增加工程收入。 (3)收集工程变更资料(包括工程变更通知单、技术核定单和按实结算的资料等)，及时办理增加帐，保证工程收入，及时。 六、施工项目成本分析的内容 施工项目的成本分析，确实是依照统计核算、业务核算和会计核算提供的资料，对项目成本的形成过程和阻碍成本升降的因素进行分析，以寻求进一步降低成本的途径 (包括项目成本中的有利偏差的挖潜和不利偏差的纠正);另一方面，通过成本分析，可从帐薄、报表反映的成本现象看清成本的实质，从而增强项目成本的透亮度和可控性，为加强成本操纵，实现项目成本目标制造条件。由此可见，施工项目成本分析，也是降低成本，提高项目经济效益的重要手段之一。 施工项目成本考核，应该包括两方面的考核，即项目成本目标(降低成本目标)完成情形的考核和成本治理工作业绩的考核。这两方面的考核，都属于企业对施工项目经瑾部成本监督的范畴。应该说，成本降低水平与成本治理工作之间有着必定的联系，又同受偶然因素的阻碍，但差不多上对项目成本评判的一个方面，差不多上企业对项目成本进行考核和奖罚的依据。 施工项目成本分析，应该随着项目施工的进展，动态地、多形式地开展，而且要与生产诸要素的经营治理相结合。这是因为成本分析必须为生产经营服务。即通过成本分析，及时发觉矛盾，及时解决矛盾，从而改善生产经营，同时又可降低成本。 七、施工项目成本分析内容的原则要求 从成本分析的成效动身，施工项目成本分析的内容应该符合以下原则要求: (1)要实事求是。在成本分析当中，必定会涉及一些人和事。也会有夸奖和批判。受夸奖的因此快乐，受批判的未必都能做到\"闻过则喜\"，因而常常会有一些不愉快的场面显现，乃至阻碍成本分析的成效。因此，成本分析一定要有充分的事实依据，应用 \"一分为二\"的辨证方法，对事物进行实事求是的评判，并要尽可能做到措辞恰当，能为绝大多数人所同意。 (2)要用数据说话。成本分析要充分利用统计核算、业务核算、会计核算和有关辅助记录 (台帐)的数据进行定量分析，尽量幸免抽象的定性分析。因为定量分析对事物的评判更为精确，更令人信服。 (3)要注重时效。也确实是:成本分析及时，发觉问题及时，解决问题及时。否则，就有可能贻误解决问题的最好时机，甚至造成问题成堆，积重难返，发生难以挽回的缺失。 (4)要为生产经营服务，成本分析不仅要揭露矛盾，而且要分析矛盾产生的缘故，并为克服矛盾献计献策，提出积极的有效的解决矛盾的合理化建议。如此的成本分析，必定会深得人心，从而受到项目经理和有关项目治理人员的配合和支持，使施工项目的成本分析更健康地开展下去。 八、施工项目成本分析内容的具体要求 从成本分析应为生产经营服务的角度动身，施工项目成本分析的内容应与成本核算对象的划分同步。假如一个施工项目包括若干个单位工程，并以单位工程为成本核算对象，就应对单位工程进行成本分析;与此同时，还要在单位工程成本分析的基础上，进行施工项目的成本分析。 施工项目成本分析与单位工程成本分析尽管在内容上有专门多相同的地点，但各有不同的侧重点。从总体上说，施工项目成本分析的内容应该包括以下三个方面: 1.随着项目施工的进展而进行的成本分析 (1)分部分项工程成本分析; (2)月(季)度成本分析; (3)年度成本分析; (4)竣工成本分析。 2.按成本项目进行的成本分析 (1)人工费分析; (2)材料费分析; (3)机械使用费分析; (4)其他直截了当费分析; (5)间接成本分析。 3.针对特定问题和与成本有关事项的分析 (1)成本盈亏专门分析; (2)工期成本分析; (3)资金成本分析 (4)技术组织措施节约成效分析; (5)其他有利因素和不利因素对成本阻碍的分析。 九、施工项目成本操纵方法 （一）一样的成本操纵方法 成本操纵的方法专门多，而且有一定的随机性。也确实是:在什么情形下，就要采取与之相适应的操纵手段和操纵方法。那个地点就一样常用的成本操纵方法论述如下: (二)以施工图预算操纵成本支出 在施工项目的成本操纵中，可按施工图预算，实行\"以收定支\"，或者叫\"量入为出\"，是最有效的方法之一， 具体的处理方法如下: (1)人工费的操纵。假定预算定额规定的人工费单价为13.80元，合同规定人工费补贴为20元/工日，两者相加，人工费的预算收入为33.80元/工日。在这种情形下，项目经理部与施工队签订劳务合同时，应该将人工费单价定在30元以下(辅工还可再低一些)，其余部分考虑用于定额外人工费和关键工序的奖励费。如此安排，人工费就可不能超支，而且还留有余地，以备关键工序的不时之需。 (2)材料费的操纵。在实行按\"量价分离\"方法运算工程造价的条件下，水泥、锶材、木材等\"三材\"的价格随行就市，实行高进高出;地点材料的预算价格二基准价X(l十材差系数)。在对材料成本进行操纵的过程中，第一要以上述预算价恪来操纵地点材料的采购成本;至于材料消耗数量的操纵，则应通过 \"限额领料单\"去落实。 由于材料市场价格变动频繁，往往会发生预算价格与市场价格严峻背离而使采购成本失去操纵的情形。因此，项目材料治理人员有必要经常关注材料市场价格的变动;并积存系统翔实的市场信息。如遇材料价格大幅度上涨，可向\"定额治理\"部门反映，同时争取甲方按实补贴。 (3)钢管脚手、钢模板等周转设备使用费的操纵。施工图预算中的周转设备使用费=耗用数X市场价格，而实际发生的周转设备使用费二使用数X企业内部的租赁单价或摊销率。由于两者的计量基础和计价方法各不相同，只能以周转设备预算收费的总量来操纵实际发生的周转设备使用费的总量。 (4)施工机械使用费的操纵。施工图预算中的机械使用费=工程量X定额台班单价。由于项目施工的专门性，实际的机械利用率不可能达到预算定额的取定水平;再加上预算定额所设定的施工机械原值和折旧率又有较大的滞后性，因而使施工图预算的机械使用费往往小于实际发生的机械使用费，形成机械使用费超支。 由于上述缘故，有些施工项目在取得甲方的谅解后，于工程合同中明确规定一定数额的机械费补贴。在这种情形下，就能够施工图预算的机械使用费和增加的机械费补贴来操纵机械费支出。 (5)构件加工费和分包工程费的操纵。在市场经济体制下，钢门窗、木制成品、混凝土构件、金属构件和成型钢筋的加工，以及打桩、土方、吊装、安装、装饰和其他专项工程(如屋面防水等)的分包，都要通过经济合同来明确双方的权益和义务。在签订这些经济合同的时候，专门要坚持 \"以施工图预算操纵合同金额\"的原则，绝不承诺合同金额超过施工图预算。依照部分工程的历史资料综合测算，上述各种合同金额的总和约占全部工程造价的55%~70%。由此可见，将构件加T和分包工程的合同金额操纵在施工图预算以内，是十分重要的。假如能做到这一点，实现预期的成本目标，就有了相当大的把握。 (三)以施工预算操纵人力资源和物质资源的消耗 资源消耗数量的货币表现确实是成本费用。因此，资源消耗的减少，就等于成本费用的节约;操纵了资源消耗，也等因此操纵了成本费用。 职施工预算操纵资源消耗的实施步骤和方法如下: (1)项目开工往常，应依照设计图纸运算工程量，并按照企业定额或上级统一规定的施工预算定额编制整个工程项目的施工预算，作为指导和治理施工的依据。假如是边设计边施工的项目，则编制分时期的施工预算。 在施工过程中，如遇工程变更或改变施工方法，应由预算员对施工预算作统一调整和补充，其他人不得任意修改施工预算，或有意不执行施工预算。 施工预算对分部分项工程的划分，原则上应与施工工序相吻合，或直截了当使用施工作业打算的\"分项工程工序名称\"，以便与生产班组的任务安排和施工任务单的签发取得一致。 (2)对生产班组的任务安排，必须签发施工任务单和限额领料单，并向生产班组进行技术交底。施工任务单和限额领料单的内容，应与施工预算完全相符，不承诺篡改施工预算，也不承诺有定额不用而另行估工。 (3)在施工任务单和限额领料单的执行过程中，要求生产班组依照实际完成的工程量和实耗人工、实耗材料做好原始记录，作为施工任务单和限额领料单结算的依据。 (4)任务完成后，依照回收的施工任务单和限额领料单进行结算，并按照结算内容支付酬劳(包括奖金)'。一样情形下，绝大多数生产班组能按质按量提早完成生产任务。因此，施工任务单和限额领料单不仅能操纵资源消耗，还能促进班组全面完成施工任务。 为了保证施工任务单和限额领料单结算的正确性，要求对施工任务单和限额领料单的执行情形进行认确实验收和核查。 为了便于任务完成后进行施工任务单和限额领料单与施工预算的逐项对比，要求在编制施工预算时对每一个分项工程工序名称统一编号，在签发施工任务单和限额领料单时也要按照施工预算的统一编号对每一个分项工程工序名称进行编号，以便对号检索对比，分析节超。由于施工任务单和限额领料单的数量比较多，对比分析的工作量也专门大，能够应用电子运算机来代替人工操作 (对分项工程工序名称统一编号，可为应用电脑制造条件)。 (四)建立资源消耗台帐，实行资源消耗的中司操纵 资源消耗台帐，属于成本核算的辅助记录，在第五章中将作系统论述。那个地点仅以\"材料消耗台帐\"为例，说明资源消耗台帐在成本操纵中的应用。 1.材料消耗台帐的格式和举例 从材料消耗台帐的帐面数宇看:第一、第二两项分别为施工图预算数和施工预算数，也是整个项目用料的操纵依据;第三项为第一个月的材料消耔数;第四、第五两项为第二个月的材料消耗数和到第二个月为止的累计耗用数;第五项以下，以次类推，直至项目竣工为止。 2.材料消耗情形的信息反馈 项目财务成本员应于每月初依照材料消耗台帐的记录，填制 \"材料消耗情形信息表\"，向项目经理和材料部门反馈。 3.材料消耗的中间操纵 由于材料成本是整个项目成本的重要环节，不仅比重大，而且有潜力可挖。假如材料成本显现亏损，必将使整个成本陷入被动。因此，项目经理应对材料成本有足够的重视;至于材料部门，更是责无旁贷。 按照以上要求，项目经理和材料部门收到 \"材料消耗情形信息表\"以后，应该做好以下两件事: (1)依照本月材料消耗数，联系本月实际完成的工程量，分析材料消耗水平和节超缘故，制订材料节约使用的措施，分别落实给有关人员和生产班组; (2)依照尚可使用数，联系项目施工的形象进度，从总量上操纵今后的材料消耗，而且要保证有所节约。这是降低材料成本的重要环节，也是实现施工项目成本目标的关键。 (四)应用成本与进度同步跟踪的方法操纵分部分项工程成本 长期以来，都认为打算工作是为安排施工进度和组织流水作业服务的，与成本操纵的要求和治理方法截然不同。事实上，成本操纵与打算治理、成本与进度之间则有着必定的同步关系。即施工到什么时期，就应该发生相应的成本费用。假如成本与进度不对应，就要作为\"不正常\"现象进行分析，找出缘故，并加以纠正。 为了便于在分部分项工程的施工中同时进行进度与费用的操纵，把握进度与费用的变化过程，能够按照横道图和网络图的特点分别进行处理。 1.横道图打算的进度与成本的同步操纵 在横道图打算中，表示作业进度的横线有两条，一条为打算线，一条为实际线，可用颜色来区别，也可用单线和双线 (或细线和粗线)来区别，打算线上的\"C\"，表示与打算进度相对应的打算成本;实际线下的\"C\"，表示与实际进度相对应的实际成本。 从上述横道图能够把握以下信息: (1)每道工序(即分项工程，下同)的进度与成本的同步关系，即施工到什么时期，就将发生多少成本; (2)每道工序的打算施工时刻与实际施工时刻 《从开始到终止)之比(提早或拖期)，以及对后道工序的阻碍; (3)每道工序的打算成本与实际成本之比(节约或超支)，以及对完成某一时期责任成本的阻碍; (4)每道工序施工进度的提早或拖期对成本的阻碍程度(如蟹斗挖土提早一天完成，共节约机械台班费和人工费等752元); (5)整个施工时期的进度和成本情形(如基础时期共提早进度2夭，节约成本费用7245元，成本降低率达到6·96%)。 通过进度与成本同步跟踪的横道图，要求实现: (1)以打算进度操纵实际进度; (2)以打算成本操纵实际成本; (3)随着每道工序进度的提早或拖期，对每个分项工程的成本实行动态操纵，以保证项目成本目标的实现。 2.网络图打算的进度与成本的同步操纵 网络图打算的进度与成本的同步操纵，与横道图打算有异曲同功之处。所不同的是，网络打算在施工进度的安排上更具逻辑性，而且可在破网后随时进行优化和调整，因而对每道工序的成本操纵也更为有效。 网络图的表示方法为:代号为工序施工起止的节点(系指双代号网络)，箭杆表示工序施工的过程，箭杆的下方为工序的打算施工时刻，箭杆上方\"C\"后面的数宇为工序的打算成本 (以干元为单位);实际施工的时刻和成本，则在箭杆邻近的方格中按实填写J如此，就能从网络图中看到每道工序的打算进度与实际进度、打算成本与实际成本的对比情形，同时也可清晰地看出今后操纵进度、操纵成本的方向。 (五)建立项目月度财务收支打算制度，以用款打算操纵成本费用支出。 (1)以月度施工作业打算为龙头，并以月度打算产值为当月财务收入打算，同时由项目各部门依照月度施工作业打算的具体内容编制本部门的用款打算。 (2)项目财务成本员应依照各部门的月度用款打算进行汇总，并按照用途的轻重缓急平稳调度，同时提出具体的实施意见，经项目经理审批后执行。 (3)在月度财务收支打算的执行过程中，项目财务成本员应依照各部门的实际用款做好记录，并于下月初反馈给相关部门，由各部门自行检查分析节超缘故，吸取体会教训。关于节超幅度较大的部门，应以书面分析报告分送项目经理和财务部门，以便项目经理和财务部门采取针对性的措施。 建立项目月度财务收支打算制度的优点: (1)依照月度施工作业打算编制财务收支打算，能够做到收支同步，幸免支大于收形成资金紧张; (2)在实行月度财务收支打算的过程中，各部门既要按照施工生产的需要编制用款打算，又要在项目经理批准后认真贯彻执行，这就将使资金使用(成本费用开支)更趋合理; (3)用款打算通过财务部门的综合平稳，又通过项目经理的审批，可使一些不必要的费用开支得到严格的操纵。 (六)建立项目成本审核签证制度，操纵成本费用支出 过去，项目施工需要的各种资源，一样由企业集中采购，然后直截了当划转或按比例分配给项目，形成项目的成本费用。因此，项目经理和项目治理人员对成本费用的内涵不甚了解，也毋须审核，一律照单全收，更谈不上进行操纵。 引进市场经济机制以后，需要建立以项目为成本中心的核算体系。这确实是:所有的经济业务，不论是对内或对外，都要与项目直截了当对口。在发生经济业务的时候，第一要由有关项目治理人员审核，最后经项目经理签证后支付。这是项目成本操纵的最后一关，必须十分重视。其中，以有关项目治理人员的审核尤为重要，因为他们熟悉自己分管的业务，有一定的权威性。 审核成本费用的支出，必须以有关规定和合同为依据。要紧有: (1)国家规定的成本开支范畴; (2)国家和地点规定的费用开支标准和财务制度; (3)内部经济合同; (4)对外经济合同。 由于项目的经济业务比较繁忙，假如事无巨细都要曲项目经理 \"一支笔\"审批，难免分散项目经理的精力，不利于项目治理的整体工作。因此，可从实际动身，在需要与可能的条件下，将不太重要、金额又小的经济业务授权财务部门或业务主管部门代为处理。 (七)加强质量治理，操纵质量成本 质量成本是指项目为保证和提高产品质量而支出的一切费用，以及未达到质量标准而产生的一切缺失费用之和。质量成本包括两个要紧方面:操纵成本和故障成本。操纵成本包括预防成本和鉴定成本，属于质量保证费用，与质量水平成正比关系，即:工程质量越高，鉴定成本和预防成本就越大;故障成本包括内部故障成本和外部故障成本，属于缺失性费用，与质量水平成反比关系，即，工程质量越高，故障成本就越低。 操纵质量成本，第一要从质量成本核算开始，而后是质量成本分析和质量成本操纵。 1.质量成本核算 立即施工过程中发生的质量成本费用，按照预防成本、鉴定成本、内部故障成本和外部故障成本的明细科目归集，然后运算各个时期各项质量成本的发生情形。 质量成本的明细科目，可依照实际支付的具体内容来确定。 预防成本下设置:质量治理工作费、质量情报费、质量培训费、质量技术宣传费、质量治理活动费等子目; 鉴定成本下设置:材料检验试验费、工序监测和计量服务费、质量评审活动费等子目; 内部故障成本下设置:返工缺失、返修缺失、停工缺失、质量过剩缺失、技术超前支出和事故分析处理等子目; 外部故障成本下设置，保修费、赔偿费、诉讼费和因违反环境爱护法而发生的罚款等。 进行质量成本核算的原始资料，要紧来自会计帐簿和财务报表，或利用会计帐簿和财务报表的资料整理加工而得。但也有一部分资料需要依靠技术、技监等有关部门提供，如质量过剩缺失和技术超前支出等。 2.质量成本分析 质量成本分析，即依照质量成本核算的资料进行归纳、比较和分析，共包括四个分析内容: (1)质量成本总额的构成内容分析; (2)质量成本总额的构成比例分析; (3)质量成本各要素之间的比例关系分析; (4)质量成本占预算成本的比例分析。 上述分析内容，可在一张质量成本分析表中反映。举例说明如下: 某工程项目1994年上半年完成预算成本4147500元，发生实际成本3896765元，其中质量成本146842元。 从上述分析资料看，质量成本总额占预算成本3.53%，比一样工程的降低成本水平还要高，专门是内部故障成本的比例 (耳预算成本2.61%，占质量成本总额73.78%)更为突出。然而，预防成本只占预算成本的0.32%，占质量成本总额也只有9.09%，说明在质量治理上没有采取有效的预防措施，以致返工缺失、返修缺失以及由此而发生的停工缺失明显增加。 3.质量成本操纵 依照以上分析资料，对阻碍质量成本较大的关键因素，采取有效措施，进行质量成本操纵。 (八)坚持现场治理标准化，堵塞白费漏洞 现场治理标准化的范畴专门广，比较突出而又需要专门关注的是: 现场平面布置治理和现场安全生产治理，稍有不慎，就会造成白费和缺失。 1.现场平面布置治理 施工现场的平面布置，是依照工程特点和场地条件，以配合施工为前提合理安排的，有一定的科学依照。然而，在施工过程中，往往会显现不执行现场平面布置，造成人力、物力白费的情形。例如: (1)材料、构件不按规定地点堆放，造成二次搬运，不仅白费人力，材料、构件在搬运申还会受到缺失。 (2)钢模和钢管脚手等周转设备，用后不予整修并堆放整齐，而是任意乱堆乱放，既阻碍场容整洁，又容易造成缺失，专门是将周转设备放在路边，丁旦车辆开过，轻则变形，重则报废。 (3)任意开挖道路，又不采取措施，造成交通中断，阻碍物资运输。 (4)排水系统不畅，一遍下雨，现场积水严峻，造成电器设备受潮容易触电，水泥受潮就会变质报废，至于用钢模、海底笆铺路的现象更是比比皆是。 由此可见，施工项目一定要强化现场平面布置的治理，堵塞一切可能发生的漏洞，争创\"文明工地\"。 2.现场安全生产治理 现场安全生产治理的目的，在于爱护施工现场的人身安全和设备安全，减少和幸免不必要的缺失。要达到那个目的，就必须强调按规定的标准去治理，不承诺有任何细小的疏忽。否则，将会造成难以估量的缺失。例如: (1)不遵守现场安全操作规程，容易发生工伤事故，甚至死亡事故，不仅本人痛楚，家属痛楚，项目还要支付一笔可观的医药、抚恤费用，有时还会造成停工缺失。 (2)不遵守机电设备的操作规程，容易发生一样设备事故，甚至重大设备事故，不仅会损坏机电设备，还会阻碍正常施工。 (3)忽视消防工作和消防设施的检查，容易发生火警和对火警的有效抢救，其后果更是不可想象。 (4)不注意食堂卫生治理，有可能发生食物中毒，危害职工的躯体健康，也将阻碍施工生产。 诸如此类的情况，差不多上不利于项目成本的因素，必须从现场标准化治理着手，切实做好预防工作，把可能发生的经济缺失减少到最低限度。 (九)定期开展 \"三同步\"检查，防止项目成本盈亏专门 项目经济核算的\"三同步\"，确实是统计核算、业务核算、会计核算的\"三同步\"。统计核算即产值统计，业务核算即人力资源和物质资源的消耗统计，会计核算即成本会计核算。依照项目经济活动的规律，\"这三者之间有着必定的同步关系。这种规律性的同步关系，具体表现为:完成多少产值，消耗多少资源，发生多少成本，三者应该同步。否则，项目成本就会显现盈亏专门情形。 开展\"三同步\"检查的目的，就在于查明不同步的缘故，纠正项目成本盈亏专门的偏差。\"三同步\"的检查方法，可从以下三方面入手: (1)时刻上的同步。\"即产值统计、资源消耗统计和成本核算的时刻应该统一 (一样为上月26日到本月25日)。假如在时刻上不统一，就不可能实现核算口径的同步。 (2)分部分项工程直截了当费的同步。即产值统计是否与施工任务单的实际工槿量和形象迸度相符;资源消耗统计是否与施工任务单的实耗人工和限额领料单的实耗材料相符;机械和周转材料的租费是否与施工任务单的施工时刻相符。假如不符，应查明缘故，予以纠正，直到同步为止。 (3)其他费用是否同步。这要通过统计报表与财务付款逐项核对才能查明缘故。例如: 某项基础工程差不多全部完成，统计员按实际进度统计产值，其中包括井点抽水一次打拔费3104元和120天台班费127272元，再加上相应的费率，共计338419元。然而机动部并未向项目收费;项目成本也未作预提，以致当月项目成本显现了大盈，经查明缘故并予以丝纠正，又复原了应有的同步关系。 (十)应用成本操纵的财务方法---成本分析表法来操纵项目成本 作为成本分析操纵手段之一的成本分析表，包括月度成本分析表和最终成本操纵报告表。月度成本分析表又分直截了当成本分析表和间接成本分析表两种。 1.月度直截了当成本分析表 要紧是反映分部分项工程实际完成的实物量和与成本相对应的情形，以及与预算成本和打算成本相对比的实际偏差和目标偏差，为分析偏差产生的缘故和针对偏差采取相应的措施提供依据。 2.月度间接成本分析表 要紧反映间接成本的发生情形，以及与预算成本和打算成本相对比的实际偏差和目标偏差，为分析偏差产生的缘故和针对偏差采取相应的措施提供依据。此外，还要通过间接成芥占产值的比例来分析其文用水平。 3.最终成本操纵报告表 要紧是通过已完实物进度、已完产值和已完累计成本，联系尚需完成的实物进度、尚可上报的产值和还将发生的成本，进行最终成本推测，以检验实现成本目标的可能性，并可为项目成本操纵提出新的要求。这种推测，工期短的项目应该每季度进行一次，工期长的项目不妨每半年进行一次。以上项目成本的操纵方法，不可能也没有必要在一个工程项目全部同时使用，可由各工程项目依照自己的具体情形和客观需要，选用其申有针对性的、简单有用的方法;这将会收到事半功倍的成效。 在选用操纵方法时，应该充分考虑与各项施工治理工作相结合。例如:在打算治理、施工任务单治理、限额领料单治理、合同预算治理等工作中，跟踪原有的业务治理程序，利用业务治理所取得的资料进行成本操纵，不仅省时省力，还能关心各业务治理部门落实责任成本，从而得到它们有力的配合和支持。 十、降低施工项目成本的途径和措施 降低施工项目成本的途径，应该是既开源又节流，或者说既增收又节支。只开源不节流，或者只节流不开源，都不可能达到降低成本的目的，至少是可不能有理想的降低成本成效。 前面已从节支角度论述了成本操纵的方法，那个地点再从增收的角度论述降低成本的途径。 (一)认真会审图纸，积极提出修改意见 在项目建设过程中，施工单位必须按图施工。然而，图纸是由设计单位按照用户要求和项目所在地的自然地理条件 (如水文地质情形等)设计的，其中起决定作用的是设计人员的主观意图，专门少考虑为施工单位提供方便，有时还可能给施工单位出些难题。因此，施工单位应该在满足用户要求和保证工程质量的前提下，联系项目施工的主客观条件，对设计图纸进行认确实会审，并提出积极的修改意见，在取得用户和设计单位的同意后，修改设计图纸，同时办理增减帐。 在会审图纸的时候，关于结构复杂、施工难度高的项目，更要加倍认真，同时要从方便施工，有利于加快工程进度和保证工程质量，又能降低资源消耗、增加工程收入等方面综合考虑，提出有科学依照的合理化建议，争取业主和设计单位的认同。 (二)加强合同预算治理，增创工程预算收入 1.深入研究招标文件、合同内容，正确编制施工图预算 在编制施工图预算的时候，要充分考虑可能发生的成本费用，包括合同规定的属于包干(闭口)性质的各项定额外补贴，并将其全部列入施工图预算，然后通过工程款结算向甲方取得补偿。也确实是:凡是政策承诺的，要做到该收的点滴不漏，以保证项目的预算收入。我们称这种方法为\"以文定收\"。但有一个政策界限，不能将项目治理不善造成的缺失也列入施工图预算，更不承诺违反政策向甲方高估冒算或乱收费。 2.把合同规定的\"开口\"项目，作为增加预算收入的重要方面 一样来说，按照设计图纸和预算定额编制的施工图预算，必须受预算定额的制约，专门少有灵活伸缩的余地;而 \"开口\"项目的取费则有比较大的潜力，是项目创收的关键。 例一:合同规定，待图纸出齐后，由甲乙双方共同制定加快工程进度、保证土程质量的技术措施，费用按实结算。按照这一规定，项目经理和工程技术人员应该联系工程特点， 充分利用自己的技术优势，采纳先进的新技术、新工艺和新材料，经甲方签证后实施，这些措施，应符合以下要求:既能为施工提供方便，有利于加快施工进度，又能提高工程质量，还能增加预算收入。 例二:合同规定，预算定额缺项的项目，可由乙方参照相近定额，经监理师复核后报 甲方认可。这种情形，在编制施工图预算时是常见的，需要项目预算员参照相近定额进行换算。在定额换算的过程中，预算员就可依照设计要求，充分发挥自己的业务技能，提出合理的换算依据，以此来摆脱原有的定额偏低的约束。 3.依照工程变更资料，及时办理增减帐 由于设计、施工和甲方使用要求等种种缘故，工程变更是项目施工过程中经常发生的情况，是不以人们的意志为转移的。随着工程的变更，必定会带来工程内容的增减和施工工序的改变，从而也必定会阻碍成本费用的支出。因此，项目承包方应就工程变更对既定施工方法、机械设备使用、材料供应、劳动力调配和工期目标等的阻碍程度，以及为实施变更内容所需要的各种资源进行合理估价。及时办理增减帐手续，并通过工程款结算从甲方取得补偿。 (三)制订先进的、经济合理的施工方案 施工方案要紧包括四项内容:施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同，工期就会不同，所需机具也不同，因而发生的费用也会不同。因此，正确选择施工方案是降低成本的关键所在。 制订施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场条件、装备情形、人员素养等因素综合考虑。能够同时制订几个施工方案，倾听现场施工人员的意见，以便从中优选最合理、最经济的一个。 必须强调，施工项目的施工方案，应该同时具有先进性和可行性。假如只先进不可行，不能在施工中发挥有效的指导作用，那就不是最佳施工方案 (四)落实技术组织措施 落实技术组织措施，走技术与经济相结合的道路，以技术优势来取得经济效益，是降、低项目成本的又一个关键。一样情形下，项目应在开工往常依照工程情形制订技术组织措施打算，作为降低成本打算的内容之一列入施工组织设计。在编制月度施工作业打算的同时，也可按照作业打算的内容编制月度技术组织措施打算。 为了保证技术组织措施打算的落实，并取得预期的成效，应在项目经理的领导下明确分工:由工程技术人员订措施，材料人员供材料，现场治理人员和生产班组负责执行，财务成本员结算节约成效，最后由项目经理依照措施执行情形和节约成效对有关人员连行奖励，形成落实技术组织措施的一条龙。 必须强调，在结算技术组织措施执行成效时，除要按照定额数据等进行理论运算外，还要做好节约实物的验收，防止\"理论上节约、实际上超用\"的情形发生。 (五)组织均衡施工，加快施工迸度 凡是按时刻运算的成本费用，如项目治理人员的工资和办公费，现场临时设施费和水电费，以及施工机械和周转设备的租赁费等，在加快施工进度、缩短施工周期的情形下，都会有明显的节约。除此之外，还可从用户那儿得到一笔相当可观的提早竣工奖。因此，加快施工进度也是降低项目成本的有效途径之一。 为了加快施工进度，将会增加一定的成本支出。例如:在组织两班制施工的时候，需要增加夜间施工的照明费、夜点费和工效缺失费;同时，还将增加模板的使用量和租赁费。 因此，在签订合同时，应依照用户和赶工要求，将赶工费列入施工图预算。假如事先并未明确，而由用户在施工中临时提出的赶工要求，则应请用户签证，费用按实结算。