1. 本次中央空调维保项目管理措施：
1.1. 组织保证措施
我公司将挑选有工作经验，责任心强的技术人员和管理人员针对本项目组成分工细致，责任明确的管理班子组成中央空调维修部。
中央空调维修部设：
巡视组：负责对设备、管路的巡查、记录，遇有问题及时解决。
抢修组：对系统中临时出现的故障，用最短的时间解决问题，确保安全运行。 服务热线：中央空调维修部设设有专人职守的24小时服务热线，保证专业技术人员、抢修人员及时到达抢修地点。 1.2. 技术保障措施
对参加维保工作的人员进行岗前培训。培训内容包括：
1). 岗位职责教育：明确各工种职责及各项规章制度，树立达到业主满意为第一的指导思想。
2). 理论培训：讲解各种设备的构造、性能、工作原理，系统各设备间的关系；系统运行、操作、保养维护和维修，故障、事故的应急处理和解决方法等内容，使运行人员了解、熟悉系统及设备。
3). 原理与实践培训：对操作人员在现场进行系统原理与实践的培训。直至能达到完全了解系统设备，能够独立负担操作、运行维护工作。
2. 服务措施
2.1. 目的
规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。 2.2. 职责
1). 主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 2). 设备部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。
3). 设备部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。
4). 公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。 2.3. 保养计划
1). 《中央空调维修保养年度计划》的制定。
2). 每年的12月15日之前，由设备部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。
3). 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则： a. 中央空调使用的频繁度； b. 中央空调运行状况(故障隐患)；
c. 合理的时间(避开节假日、特殊活动日等)。 4). 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容： a. 维修保养项目及内容； b. 具体实施维修保养的时间； c. 预计费用； d. 备品、备件计划。
5). 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。
6). 制冷技工负责中央空调的日常维修保养，中央空调的大型修理及PC中央处理器的故障处理由我公司完成。 2.4. 末端维修保养：
1). 制冷技工每隔一年对风机盘进行一次清洁、保养。 2). 每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气(不定期)。
3). 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。
4). 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5 MΩ,，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是
否有过热痕迹，如是则作相应整修。
5). 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 6). 用盐酸溶液(内加缓蚀剂)清除盘管内壁的水垢。 7). 拧紧所有紧固件。 8). 清洁风机盘管外壳。 2.5. 冷凝器、蒸发器维修保养：
1). 制冷技工每半一年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养。 2). 柜式蒸发器维修保养： a. 每周清洗一次空气过滤网； b. 清洁蒸发器散热片； c. 清洁接水盘。
3). 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养(清除污垢)： a. 配制10%的盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5g缓蚀剂)；
b. 拆开冷凝器、蒸发器两端进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，清洗时间为12小时；
c. 酸洗完后用1%的NaOH溶液或5%Na2CO3溶液清洗15分钟，最后再用清水冲洗3次以上；
d. 全部清洗完毕后，检查是否漏水，如漏水则申请外委维修；如不漏水则重新装好(如法兰的密封胶垫已老化则应更换)。 2.6. 冷冻水泵机组维修保养：
1). 制冷技工每一年对冷冻水泵机组进行一次清洁、保养。 2). 电动机维修保养：
a. 用500Ｖ摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ,以上，否则应进行干燥处理或修复；
b. 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；
c. 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。 3). 水泵维修保养：
转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；
4). 检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫(不定期)。 5). 清洗水泵过滤网。
6). 拧紧水泵机组所有紧固螺栓。
7). 清洗水泵机组外壳，如脱漆或锈蚀严重，则应重新油漆一遍。
2.7. 制冷技工每一年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。
2.8. 阀类维修保养：制冷技工每半年对阀类进行一次保养。
1). 风系统调节阀的维修保养： a. 检查是否泄漏，如是则应加压填料；
b. 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； c. 如阀门破裂或开闭失效，则应更换同规格阀门； d. 检查法兰连结处是否渗漏，如是则应拆换密封胶垫。 2). 电磁调节阀、压差调节阀维修保养：
a. 干燥过滤器：检查干燥过滤器是否已脏堵或吸潮，如是则更换同规格的干燥过滤器；
b. 电磁调节阀、压差调节阀：
——通断电检查电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则更换同规格电磁调节阀，压差调节阀；
——对压差调节阀间阀杆加润滑油，如压填料处泄漏则应加压填料。
3). 水系统阀门、过滤器维护保养：
a. 制冷技工每一年对冷冻水管路、风机盘管管路阀门进行一次保养。 b. 检查阀门开闭是否灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油； c. 检查阀门法兰连结处是否渗水，如是则应拆换密封胶垫。
d. 检查电动阀、压差旁通控制阀、数字锁定平衡阀是否动作可靠，如有问题则更换同
规格、同品牌、同材质的阀门；
2.9. 检测、控制部分维修保养：制冷技工每一年对检测、控制部分进行一次保养。
1). 检测器件(温度计、压力表、传感器)维修保养： a. 对于读数模糊不清的温度计、压力表应拆换； b. 送检温度计、压力表合格后方可再使用；
c. 检测传感器参数是否正常并做模拟实验，对于不合格的传感器应拆换； d. 检查装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 2). 控制部分维修保养：
a. 清洁控制柜内外的灰尘、脏物；
b. 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换； c. 交流接触器维修保养：
——清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；
—清除触头表面及四周的污物(但不要修锉触头)，如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；
——清洁铁芯上的灰尘及脏物； ——拧紧所有紧固螺栓。
d. 热继电器维修保养：
——检查热继电器的导线接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后达不到
要求的应更换；
——检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。
e. 自动空气开头维修保养：
——用500V摇表测量绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理； ——清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如灭弧罩损坏则应更换； ——清除触头表面上的小金属颗粒(不要修锉)。
f. 信号灯、指示仪表维修保养：
——检查各信号灯是否正常，如不亮则应更换同规格的小灯泡；
——检查各指示仪表指示是否正确，如偏差较大则应作适当调整，调整后偏差仍较大应更换。
g. 中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检查
二者的动作是否可靠，输出的信号是否正常，否则应更换同型号的中间继电器、信号继电器；
h. PC中央处理器、印刷线路板如出现问题，则申请外委维修。 2.10. 主机压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩机进行一次检测、保养。
1). 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后再充注润滑油；如油已变色则应彻底更换润滑油。
2). 检查制冷系统内是否存在空气，如有则应排放空气。 3). 具体检查压缩机如下参数：
a. 压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)； b. 压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)； c. 压缩机油压(正常10～15kgf/Cm2)； d. 压缩机外壳温度(正常85℃以下)； e. 吸气压力(正常值4.9～5.4kgf/cm2)； f. 排气压力(正常值12.5kgf/cm2)；
g. 检查压缩机是否有异常的噪音或振动； h. 检查压缩机是否有异常的气味。
通过上述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机。 4). 拧紧所有紧固件并清洁压缩机。
2.11. 中央空调维修保养的时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由主管填写《申请延时维修保养表》经主管经理批准并征得营业部门的同意后方可延时。
2.12. 对于计划中未列出的维修保养工作，应由设备部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经设备部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。
2.13. 中央空调因维修保养等原因需停用时，应由设备部主管填写《空调停用申请表》，经主管经理批准后通知公共事务部，由公共事务部提前一周通知各部门。
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