优先效力物权的优先效力，也称为物权的优先权，其主要含义指同一标的物上有数个利益冲突的权利并存时，效力强的权利排斥效力弱的权利的实现。这种效力的强弱既体现在物权与债权之间，也体现在物权与物权之间。物权的优先效力包括两方面：
(1)当物权与债权并存时，物权优先于债权。例如，享有担保物权的人较之普通债权人具有优先受偿的权利。当然，法律和司法实践也赋予某些债的关系具有优先效力。如已出租的私有房屋由出租人出卖时，承租人享有优先于他人购买该房屋的权利。但这种优先效力不是基于物权产生的，所以不具有优先于物权的效力。如甲、乙、丙三人将其共有的房屋出租给丁，以后三人协商同意将房屋出卖，在出卖给何人时发生了争议。甲、乙要将房屋出卖给戊，丙根据其物权主张优先购买权
，丁则根据其债权主张优先购买权。根据物权优先于债权的原则，房屋应出卖于丙。 (2)同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则。在不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定。例如限制物权的效力优先于所有权。因为限制物权本来就是根据
西南大学网络与继续教育学院课程考试试题
卷
类别：网教 专业： 法学 2019年3月
课程名称【编号】： 《物权法》 【1150】 A卷
大作业 满分：100 分 一、简述题(共5小题，任选3题作答：8分/题，共24分，多选不计分） 1、简述物的概念及特征。
物是指自然人身体之外，能够满足人们的某种需要（物质需要或精神需要），并且能够被人力所控制、支配的物质实体。如房屋、机器等。民法上的物是作为民事法律关系客体即民事权利义务共同指向的对象，，其具有以下特征：存在于人的身体之外、占有一定空间并具有一定形体、能够为人力所实际控制、能够满足人们的生产或生活的某种需要。
所有权人的意志设定的物上负担，起着限制所有权的作用，因此限制物权效力要优先于所有权。再如，根据《担保法司法解释》的规定， 留置权的效力优先于抵押权。
4、相邻关系的特点是什么？
2、简述物权的特点。
（1）相邻关系的主体具有多数性。
1、物权是对世权。 2、物权是支配权。 3、物权是绝对权。 4、物权是以物为客体的权利
（2）相邻关系的标的物具有相邻性。 （3）相邻关系的产生具有法定性。 （4）相邻关系的内容具有复杂性。 （5）相邻关系的客体具有特殊性
3、简要说明物权的优先效力。
5、地役权与相邻关系有哪些区别？
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一、相邻关系是对不动产所有权内容的扩张或限制，这种权利义务关系是法定的。是法律要求一方必须要为另一方提供便利，以维护正常生产或生活的最低需要。而地役权是通过利用他人的不动产来使自己的不动产获得更大的效益，所以一些学者把地役权称为“奢侈性的需求”。
案例二：78岁的甲因儿子在外地工作，独自住在自己的一幢房子里，由一个在其家里服务了10几年的老保姆乙照顾。某日，甲与乙签订一个合同约定：甲死后，乙可以在该幢房子里居住，直到死为止。此后不久甲即死亡。其子丙继承了甲某该幢房屋的所有权。丙考虑到自己在外地工作无法照看该房，故将该房卖给了当地的丁。
二、相邻关系并不是独立的权利，而地役权是独立的权利。
丁要求乙搬出该幢房屋。适逢物权法草案面向全国征求意见，天天在做宣传。乙因为经常看电视看报纸，有所了解。故拿出其与乙签订的合同声称:甲给自己设定了居住权，丁无权要求自己搬出。运用物权法的基本原理，并根据新《物权法》的相关规定，分析本案例。（18分）
三、相邻关系的成立及对抗第三人毋须进行登记，而地役权虽然按 《物权法》规定未经登记即可生效，但 《物权法》同时规定了地役权未经登记，不得对抗第三人。
四、相邻关系所产生的权利义务关系不因当事人的意愿而得失及变更，所以毋须用合同设立，而地役权因当事人的意愿而取得，应当依照合同设立。
答：甲的遗嘱有效，甲在遗嘱中为保姆乙设定了房屋居住权。按照物权法定原则，物权的种类和内容都是由法律规定的。法律没有规定房屋的居住权是物权，因此保姆的居住权不产生物权的效
多层及高层住宅楼层之间的用水、排水是正常生活的最低需要，其权利义务关系不因当事人的意愿而得失或变更，因此应当用相邻关系来调整。
力，该权利符合债权的特征，因此是一种债权。丙继承该房屋的所有权后有权处分该房屋，丙和丁基于有效的房屋买卖合同，并办理了所有权过户登记手续，丁就取得了该房屋的所有权，依据物权优先效力，丁的房屋所有权优于乙的居住权这一债权，丁可以向乙行使原物返还请求权，要
二、案例分析（共5小题，任选2题作答：18分/题，共36分，多选不计分）
案例一：A小区王某等住户因车位问题与该小区的开发商B公司发生争议。B公司与王某等住户的购房合同规定：B公司将为本楼住户提供地下停车场的停车车位。但王
求乙搬出该房屋。由于债权是相对权，没有对抗第三人的效力，所以，乙不能以债权对抗丁的物权，只能搬出。乙可以另行起诉丙，要求其承担债务不履行的责任。
案例三：甲有一手表，委托乙保管，乙擅自将手表以市场价卖与不知情的丙，丙又赠与女友丁，丁戴上 3 天后在街头被戊偷走，戊后又遗失于街头，为申捡到。申将
某等住户搬进小区后，发现B公司已将该楼50多套房连同地下停车场卖给了C公司。该手表交给当地派出所。派出所发布了招领公告，但 1 年后，该手表仍无人认领。C 公司明确表示，地下停车场的车位仅供本楼本单位的职工使用，其他住户要停车必须按每天 15 元的标准缴费。开发商出让地下车库的行为有效吗？（5分）为什么？（13分）
答：依《物权法》第七十四条的规定，知在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，
答、该案件里丁具有最终的所有权，因为手表是其男朋友以市场价格购买赠与的。本案件里甲的
由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本题中，B公司规划用于停放汽车的车位、车库
手表被乙擅自处理，乙应该承担其卖手表的行为所对甲造成的全部损失。因为乙卖手表的行为没
没有首先满足业主的需要，故业主可以追究B公司的违约责任。同是从立法目的考虑，应当认为
有得到甲的许可属于无权代理行为，乙主观存在故意而造成对甲的侵权行为所以应该承担全部责
该条的规定属强制性规定，违反该规定而订立的合同应当属无效合同。
任即可。而丙买手表的时候并不知道乙不是其主人，而且丙也支付了手表的市场价格所以丙买手
于是派出所即依照有关规定将手表交给代售店拍卖。该手表后来被A以拍卖价买下。 请问：本案中谁最终享有手表的所有权？（3分）为什么？（7分）该如何保护其他利害关系人的合法权益？（8分）
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是善意的；
第三、房屋必须以合理的价格转让，丙是以市价受让的房屋，房屋转让的价格自然是合
表造成了侵权.丁可以通过附带民事诉讼请求维护自己的合法权益。 理的；
第四、房屋的所有权移转应当登记，乙丙已经实施了移转登记。
案例四：为了规避A市住房限购的规定，甲借用乙的名义在A市购买房屋一套，房物权法规定的房屋的善意取得的要件丙已经具备，故丙依据物权法上述规定取得了房屋
所有权，甲也就没有权利依据物权法第三十四条主张丙返还房屋
屋登记在乙的名下，同时免费借给乙居住，但是房产证由甲保管。乙申请挂失该房（3）在乙处分房屋之前，房屋虽然是甲的，但是由于登记在乙的名下，乙丙申请移转登 产证，经公告后取得的房产部门重新颁发的房产证。而后乙将该房屋以市价出售并记，房屋登记部门无从得知该房屋属于他人的事实，仍然有可能完成移转登记。甲虽然
对乙实施了口头警告，但是实际发生诉讼时，该事实可能由于无其他证据佐证，得不到
交付给不知情丙，并在丙支付了房屋价款后办理了过户手续（移转登记）。请问： 法院认可，而且即使法院认可了这一事实，由于乙占有房屋、有房屋所有权证等等，其
仍然有可能使得丙信赖乙是所有人，也就是丙可能在诉讼中被认定为善意，或者事实上 就是善意，而如果符合善意取得的其他要件时，甲仍然会丧失所有权，故甲有阻止这种 （1）在乙出售房屋并过户给丙之前，该房屋的所有权归属于何人？
移转登记的必要。在移转登记给丙之前，所有权属于甲，但是登记在乙的名下，属于登 记簿记载错误，依据物权法第十九条，甲有权申请异议登记，此时由于登记簿已经有异
（2）甲有权要求丙返还房屋，并办理变更登记吗？
议登记记载，从而可以充分证明丙是有可能知道房屋所有权不属于乙的事实，也就是不 是善意，即使移转登记，也无从善意取得，丙可能就会放弃申请这一移转登记，甲的权
（3）假定甲在房屋过户之前发现了乙丙之间的交易，并告知了丙借名登记等事实，利可以得到保护。需要说明的是，依据物权法第十九条，异议登记后，甲需要在异议登 丙询问乙，乙告诉丙，甲属于无理取闹，乙听信了乙的说法，于是仍付清房款，并记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效，也就是为了维持异议登记的效力，甲还需
要及时起诉。 表的行为成立善意取的，法律应该保护。丁的损失应该由戊承担赔偿责任，因为戊窃取了丁的手
和乙一起申请办理了移转登记。房屋登记部门也不了解有关借名登记的事实，也根据申请了办理了移转登记，请问甲应该如何避免这种移转登记？（18分）
案例五：陈某系张某丈夫,陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街11号一间半住房
（1）甲借用乙的名义购买，说明并无将房屋所有权赠与乙的意图，甲乙之间的借用合同 存在也说明了所有权人并非是乙，甲依据借名买卖合同有权要求卖方移转所有权，而且 由于已经登记过户，甲已经取得了所有权，故在乙出售房屋并过户给丙之前，所有权归 属于甲。
（2）甲可能依据物权法第三十四条主张丙返还房屋，该条规定有两个要件：一是甲是权 利人，也就是所有人，二是丙是无权占有人，由于丙和甲之间没有任何合同关系，故丙 相对于甲而言只能是无权占有人，但是甲虽然是房屋所有人，但是登记的名义人乙无权 处分了该房屋，丙依据物权法第一百零六条规定的善意取得制度取得了所有权时，基于 一物不容二主的一物一权原则的要求，丙取得了所有权，则甲丧失了所有权，此时由于 不具备第三十四条的要件一，也就是必须符合其是房屋所有权人这一要求，也就不能依 据该条主张丙返还房屋。
丙是否可以取得房屋的所有权，则取决于物权法第一百零六条第一款规定的善意取 得要件是否具备，具体来说：
第一、必须乙丙之间是无权处分，房屋所有权属于甲，丙出售该房屋将所有权移转给丙 的行为构成无权处分；
第二、必须受让人丙在受让该不动产时是善意的，房屋所有权虽然归属于甲，但是房屋 登记在乙的名下，乙拿着房产局重新颁发的真实的房产证，将房屋过户给丙，丙对房屋 属于甲，而不属于乙的事实一无所知，信赖登记簿的记载，认为房屋是乙的，故丙显然
后,在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为40.25平方米的木结构房屋一间,并于9年后改建为石棉瓦屋。再过9年,铜原县进行街道整治,经铜原县城市建设指挥部批复后再经铜原县人民政府批准,将该地段作为建设县城公园之用。随后,铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时,对陈某从胡某处所购一间半住房,按有关规定作了安置。对在房前违章搭建的石棉瓦平房,作出由陈某自行拆除的决定。后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公,遂与陈某协商购买该违章建筑残值(拆除材料值),价值640元,由城建指挥部付款后陈某出具领条一张。在领取该款半年后,陈某和张某隐瞒真实情况,向铜原县规划委员会申请办理扩建房屋的产权证,同年铜原县规划委员会由于审查不严,予以批准。陈某夫妇为占有该违章搭建房,双方协议离婚,在财产分割协议中约定:“水园街11号未拆除的40.25平方米石棉瓦房屋属张某所有”,并经铜原县公证处公证。事后,张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。因房地产管理局审查不严,向张某颁发了铜权字第2476号《房屋所者
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权证》。次年,张某将领取的石棉瓦房残值款640元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后,作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。随后铜原县公证处作出了撤销公证书的决定,铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定。对此,张某以“搭建40.25平方米房屋时,没有健全的管理机构和审批制度,应视搭建房屋属合法建筑物”为由,主张撤销铜原县房地产管理局关于缴销铜权字第2476号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋享有所有权。请问：张某的行为合法吗？（5分）为什么？（13分） 答、房地产权属登记
房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属情况进行持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利，如租赁权、地役权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。即当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权属登记不仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的情况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请登记，若不进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消灭的效
力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书为权利人享有权利的凭证；不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合法律法规，没有权属纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料并有相应的时间限制。
违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部门审核，报县级人民政府批准后，方可进行。 在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请，事后也未补办有关手续。后来将搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。张某夫妇搭建房屋时，有关机构确实尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购胡某一间半住房作了安置，并未对违章建筑进行安置。同时张某夫妇也接受了铜原县城市建设指挥部按违章建筑物对其补偿残值640元的处理，可见，张某夫妇自己也知道石棉瓦平房属于违章建筑。
三、论述题（共5题，任选2题作答：20分/题，多选不给分）
1、关于婚丧嫁娶涉及到放鞭炮吹奏唢呐等行为，对左邻右舍的生活有一定影响的，应该如何处理，请用物权法的基本原理分析该现象。 2、试论述所有权取得时效的内涵及其构成要件。 3、试论述善意取得的内涵及其构成要件。 4、论述用益物权与担保物权的区别。
5、论述物权法区分动产与不动产的的法律意义。
2、所有权取得时效是指财产的占有人以所有的意思（即以所有人的名义），善意地、公开地、和平地持续占有他人财产达到法定期间，即依法取得对该项财产所有权的法律制度。时效取得制度的构成要件：1 占有人对动产和不动产的占有必须为自主占有，和平占有，公然占有。2 占有的标的物必须为他人之物 3 占有之始必须为善意 4 必须经过一定的期间。
就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是并不能因此认为她
已取得违章搭建的石棉瓦房的所有权。我国《物权法》第21条规定：“当事人提供虚假材料申
3、善意取得是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在
请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”虽然《物权法》并未明确规定，通过提供虚
取得该动产时出于善意，就可以依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，假材料取得非法建筑权属证书是无效行为，但是我国《民法通则》第58条第l款规定：“下列
原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。意取得制度的构成
民事行为无效：……(五)违反法律或者社会公共利益的……(七)以合法形式掩盖非法目的的。”
要件有：1）受让人须通过交易从转让人处取得财产，非交易行为需可取得所有权，但非适用善
可见，张某通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为，她并不能因为取得权
意取得制度；2）转让人须为无处分权人；3）转让处分的标的物须为动产；4）受让人在受让财
属证书而取得石棉瓦房的所有权。
产时须为善意占有。受让人在接受财产时不知，也不可能知道转让人无处分权时才为“善意”，否则为恶意，就不能适用善意取得；5）善意受让人取得占有的动产须是依所有人的意思合法脱
(二)违章建筑
离所有人占有的财产。
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4、（一）内容不同
用益物权是以对标的物使用、收益为目的的权利。用益物权人支配的是标的物的使用价值，权利人设立该权利的目的是获取物的使用价值，因而用益物权又可称为“使用价值权”。用益物权作为物权的一种，着眼于财产的使用价值。
而担保物权则侧重于对标的物交换价值的支配，其不以对物的实体利用为目的，而是通过支配物的交换价值来确保所担保的债权获得圆满实现。担保物权人所支配的是担保物的交换价值，即担保物在折价、拍卖或变卖时的价值。担保物权设立的目的是保证担保物权人能够对担保物的交换价值优先受偿。学理上经常将担保物权称为换价权，就是因为担保物权是以获取担保物的交换价值为目的，而用益物权是以取得标的物的使用价值为目的，所以也称之为实体权。 （二）存续期间不同
用益物权往往有明确的存续期间，此种存续期间或是约定的，或是法定的。用益物权只有在物权关系被解除以后，才归于消灭。权利人取得用益物权之后，就可以对标的物进行使用、收益。 而担保物权的权利人不能在设定权利后立即实现权利，只有在所担保的债权已届清偿期且债务人不履行债务时，担保物权人才能行使变价受偿权。担保物权以债权的存在为前提，在债权实现后，该担保物权亦随之消灭。根据《物权法》第202条的规定，当实现担保物权的情形发生后，如果权利人不行使担保物权，在主债权诉讼时效届满后，担保物权也归于消灭。 （三）性质不同
除地役权外，用益物权都不具有从属性，故用益物权主要为独立物权。用益物权一旦设立，权利人便独立地享有对标的物的使用权、收益权，亦即该权利是独立存在的，依当事人之间设立用益物权的行为或法律的规定而设立。
而担保物权因其具有从属性，即担保物权因债权的产生而产生，以债权的存在为前提，所以是从权利。一般来说，尽管用益物权与担保物权权利内容完全不同，但是，它们完全可能同时并存于同一物之上。例如，在某一土地上设立建设用地使用权后，还可以在该土地上设立抵押权。 （四）目的和社会功能不同
权利人设立用益物权的目的在于对物的使用和收益，从而获取物的使用价值，因此必然要以对权利客体的实体支配为条件。权利人对物的支配就要求权利人首先应当实际地占有标的物，因为占有乃是使用的前提，丧失了对物的占有，将导致用益物权不能行使。 但在担保物权中，担保物权设定的目的并非是行使对物的使用和收益权，所以不以对标的的直接支配为条件。质权之所以要求占有质物，是为了保证质权的实现，而非为了使用质物从中收益。 用益物权是对不动产的实际控制和利用，这就决定了用益物权制度必然在相当程度上与一国基本经济制度具有密切联系，这使得其具有明显的“本土性（或称本地性）”；而担保物权并不要求对不动产等资源进行实际的控制，仅仅需要其交换价值的延续和维持，因此，它与一国的基本经济制度之间的联系并不紧密，这为担保物权的国际化创造了条件。 （五）客体不同
用益物权通常以不动产为客体。虽然《物权法》第117条规定动产之上也可以设定用益物权，但是《物权法》所规定的四种具体用益物权都是以不动产为客体的。这主要是因为动产通常是可消耗物和种类物，大多可以通过市场获得，而不需要在其之上设立用益物权。对动产的利用，不一定通过设定用益物权的方式实现，所以，在物权法理论上通常认为在动产上不宜设定用益物权。 而担保物权的客体可以是动产、不动产以及权利。从担保物权的发展趋势来看，只要具有财产价值、能够流通的财产都可以作为担保物权的客体。用益物权的客体发生价值形态的变化，如价值改变、减少等，将对用益物权人的使用收益权产生直接影响，而担保物权的客体发生价值形态的
变化，并不影响担保物权的存在。所以担保物权具有物上代位性，即当担保物权的标的物转化为其他价值形态时，担保物权以标的物的代替物为客体。 5、
１、客体不同。
２、物权种类不同，动产物权中不包括用益物权。 ３、变动的公示方式不同，交付，登记。
４、限制不同，不动产物权较多涉及他人权益和公共利益，所以限制较多，如相邻关系问题和强制征收制度。
５、动产适用善意取得，不动产不适用
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