房地产风险管理论文

　　房地产开发项⽬的建设周期很长，在开发过程中存在着很多不确定的风险因素，下⾯是店铺整理了房地产风险管理论⽂，有兴趣的亲可以来阅读⼀下!

　　房地产风险管理论⽂篇⼀

　　房地产企业筹资风险管理探讨

　　摘要：作为我国的经济⽀柱产业之⼀，房地产业的发展状况直接牵动和影响着我国其他⾏业的发展。由于投⼊资⾦数额巨⼤、资⾦占⽤时间长等特点，房地产企业筹资风险突出，因此，对房地产企业筹资风险管理进⾏探讨具有现实意义。本⽂基于房地产企业筹资风险的具体表现，分析风险产⽣的原因，并对如何防范筹资风险提出⼏点建议。

　　关键词：房地产企业 筹资风险 风险分析 风险应对

　　随着我国经济体制改⾰的不断深⼊，以推⾏城市化建设、住房制度改⾰、房屋商品化和⼟地有偿使⽤等制度为契机，我国房地产业迅速发展壮⼤，投资总额从1998年的3

614亿元，逐年增长⾄2012年的71

804亿元，占我国固定资产投资总额的近四分之⼀。但因为资⾦投⼊量⼤、负债经营、回收期长和变现能⼒差等特点，房地产企业始终⾯临巨⼤的筹资风险。近年来，受全球⾦融危机和国内房地产调控政策的影响，房屋成交量萎缩，许多房地产企业融资出现困境，筹资风险进⼀步加剧，因此，对房地产企业筹资风险进⾏深⼊研究，寻求有效应对措施显得尤为重要。

　　⼀、房地产企业筹资风险的具体表现　　(⼀)资产负债率⾼，偿债压⼒⼤

　　作为典型的资⾦密集型产业，房地产企业资⾦投⼊量⼤、存贷周转期长，仅仅依靠企业⾃有资⾦显然不能维持正常的⽣产经营，所以企业要对外举债。国家统计局发布的2012年统计年鉴显⽰，在1998年-2011年14年间，房地产企业的资产负债率均保持在72%以上，⾼于50%-60%的警戒标准，⽽且房地产企业的开发资⾦⼤部分来源于银⾏信贷，也就是说，其有息负债的⽐例⾮常⼤，⼀旦企业⽤负债进⾏的投资不能按期收回并取得预期收益，那么企业很可能不能按时偿还贷款本息。

　　(⼆)经营活动现⾦净流量为负值，企业资⾦链紧张

　　按照证监会⾏业板块分类，2009年133家房地产上市企业中有41家企业经营活动现⾦净流量为负值，2011年上升为89家。房地产企业经营活动现⾦净流量为负值，说明企业经营业绩差，现⾦流⼊不⾜以抵补其现⾦流出，造成企业营运资本缺乏，偿债能⼒下降，筹资风险显现。

　　(三)⾯临再筹资风险

　　⽬前，房地产企业资产负债率过⾼，企业对债权⼈的偿债保证程度在下降，这势必会增加企业再筹资的难度。房地产企业的开发资⾦主要来⾃于银⾏贷款，但随着国家不断上调存款准备⾦率，商业银⾏⾯临资⾦运营压⼒。在当前形势下，商业银⾏更是将房地产⾏业作为控制放贷的重点领域，这更增加了房地产企业的再筹资难度，企业⾯临再筹资风险。此外，对于上市的房地产企业来说，当资⾦使⽤效果不佳，息税前利润不⾜以补偿债务利息⽀出时，⾃有资⾦风险显现，企业想通过配股、增发和发⾏可转换债券等再融资难度也会加⼤。

　　(四)利率变动风险⼤

　　利率波动对负债经营的房地产企业影响巨⼤，⾦融市场上利率的上升会使房地产项⽬实际价值减少，因为升⾼的利率对现⾦流折现，会使投资项⽬的净现值减少，甚⾄出现负值，从⽽引发投资亏损的风险。同时，房地产企业在负债经营期间，受通货膨胀、物价上涨的影响，银⾏贷款利率不断增长，导致企业资⾦成本增加，加⼤企业债务负担，导致还贷困难，预期收益减少。另外，近⼏年央⾏先后加息不仅增加了房地产企业的资⾦成本，⽽且使按揭贷款购房者购买成本迅速上升，从⽽抑制了他们的购房欲望，房地产市场需求降低，从⽽导致房地产企业资⾦压⼒加⼤。

　　⼆、房地产企业筹资风险的成因　　(⼀)过度负债，资本结构不合理

　　房地产企业的项⽬投资需要⼤量的资⾦⽀持，但是⼀些房地产企业在新项⽬上马后，没有充分挖掘⾃有资⾦，仅仅考虑从银⾏或其他⾦融机构贷款，企业借⼊资⾦越多，资产负债率就越⾼，财务杠杆效应也会越⼤，随之⽽来的筹资风险也就越⼤。

　　(⼆)资⾦来源渠道单⼀

　　从表1数据可以看出，国内贷款、⾃筹资⾦、其他资⾦⼀直是房地产业资⾦的主要来源。国内银⾏贷款约占资⾦来源总额的20%;⾃筹资⾦主要是由房屋销售转化⽽来，约占资⾦来源总额的31%;其他资⾦主要是由预售房款和定⾦组成，约占资⾦来源总额的46%，⽐例最⼤，但按照个⼈放贷政策，房款中有60%-70%的部分属于银⾏或是住房公积⾦管理中⼼发放的个⼈按揭贷款，按此计算，房地产开发资⾦中约⼀半以上直接与间接来⾃银⾏信贷，资⾦来源渠道单⼀使筹资风险集中，⼀旦遇到银⾏信贷政策收紧或银⾏利率上升，房地产企业将⾯临资⾦危机。

　　(三)不重视⽇常资⾦管理

　　资⾦管理存在的问题具体表现在以下四个⽅⾯：⼀是资⾦管理意识不强。房地产企业在进⾏⼯程项⽬考核时只注重对项⽬的进度、质量和安全的考核，⽽忽略项⽬资⾦调拨是否按进度执⾏。由于没有建⽴完善的项⽬资⾦管理考核制度，企业容易发⽣项⽬资⾦被挪⽤、使⽤效率低、资⾦成本过⾼等问题，这不仅增加在建项⽬的风险，也造成企业资源的浪费。⼆是不重视资⾦预算管理。资⾦预算是资⾦管理的基础，是实现资⾦良性循环的⾸要环节。但⼀些房地产企业对资⾦的预算管理不够重视，没有根据企业的实际情况编制资⾦预算计划，也没明确企业年度资⾦运作的重点，从⽽导致企业融资成本上升，出现盲⽬贷款和不合理存款的情况。三是缺乏资⾦使⽤监督激励机制。很多房地产企业不重视资⾦预算的执⾏，不能定期对资⾦使⽤情况进⾏检查，对应收账款、预付账款、其他应收款等反映资⾦往来的账⽬没有做到逐笔跟踪管理，没有制定相应的奖励惩罚机制。四是缺乏定期的财务分析，⽆法及时掌握企业的偿债能⼒和经营状况。

　　(四)房地产调控政策的不利影响

　　为遏制部分城市房价过快上涨的势头和调整住房供应结构，近年来，国家加⼤了对房地产市场的调控⼒度，房地产企业各种融资途径受到限制，融资出现困境。在银⾏信贷⽅⾯，中央银⾏多次上调存款准备⾦率，直接导致银⾏银根收紧，房地产企业信贷融资受阻，⼀些资信不强的中⼩企业融资困难，资⾦链出现断裂。在债券融资⽅⾯，由于对发债主体要求严格和债券市场发展不佳，房地产企业利⽤债券融资的渠道⼀直不畅通。在上市融资⽅⾯，由于房地产企业周期性强、波动⼤的⾏业特点，加上政府对上市融资主体的要求严格，能够通过上市来筹集资⾦的房地产企业为数不多，⼤多数的房地产企业还不能依赖上市来填补资⾦缺⼝。加之近年来，证监会暂停审批房地产企业IPO和严控增发以及资产重组，等于直接堵死了房地产在权益市场上公开融资的渠道。在信托融资⽅⾯，由于房地产信托发展过快，使得风险积聚，银监会出于风险监控的考虑，要求房地产信托融资逐笔申报，造成事实上的审批前置机制。这样，在银⾏信贷受阻后，信托融资也⾯临阻碍。各条融资途径受到限制，企业筹资难度也随之加⼤，⼀旦开发资⾦得不到保障，企业将⽆法正常运营。 　　三、房地产企业筹资风险的防范措施

　　(⼀)树⽴正确的风险观

　　正确的风险观是指在企业内部使全体员⼯树⽴起风险防范意识，这种意识会影响企业管理层乃⾄所有员⼯的决策和⾏为。在现代市场经济条件下，管理者进⾏的决策总是伴随各种风险，并且往往风险越⼤，回报也就越⼤。⽽房地产业恰恰是⾼收益⾼回报的⾏业，⼏乎每⼀个投资项⽬都会伴随⾼风险，这就要求企业的⾼层管理决策者有⼀个良好的风险观，正确的风险意识，在做出决策之前能认真分析企业的内外环境，⾃⾝的风险承受能⼒，以及项⽬的预期回报和存在的风险值，综合考虑种种因素后做出恰当的判断。但⼀些房地产企业⾯对巨额利润的诱惑往往忽略其背后潜在的⾼风险，不顾企业⾃⾝的经营状况和承受能⼒，做出⼀些冒险的投资，这势必会导致企业陷⼊⽆法持续的绝境。因此，房地产企业要在每⼀项决策中保持良好的风险观和正确的风险意识，综合考虑各种因素，最终做出正确的抉择。

　　(⼆)及时关注国家有关房地产业的政策变动

　　由于房地产业在我国经济中的特殊地位，房地产的调控不但受到市场的制约，国家政策对它的调控也⾄关重要，甚⾄在特殊时期会具有很强的政策导向性。因此，房地产企业在筹集资⾦时，必须时刻关注国家的相关政策。此外，企业也要关注⾦融市场的波动，因为如果不能正确选择筹资时机，⼀旦⾦融紧缩，银根抽紧，银⾏借贷利率上升，很可能导致企业资⾦链断裂。因此，⾯临⾦融市场波动，房地产企业在筹措资⾦时，要尽量采取有利的计息⽅式，避免企业出现较⼤的损失。

　　(三)提⾼⾃有资⾦在房地产开发资⾦中的⽐例

　　过⾼的资产负债率和单⼀的银⾏信贷融资⽅式使得房地产企业⾯临巨⼤的筹资风险。要想改变这⼀现状，房地产企业应该遵循优序融资理论，⾸先通过内部融资，提⾼⾃有资⾦在房地产开发资⾦中所占的⽐例。企业可⽤的⾃有资⾦包括提取的盈余公积⾦、未分配利润以及固定资产折旧。因为内部融资来⾃于企业内部，⽆须融资费⽤和⽤资费⽤，具有⾃主性强、资本成本低、风险⼩等特点，所以应该成为房地产企业⾸选的资⾦来源。

　　(四)合理安排资本结构和筹资期限的组合⽅式

　　资本结构是企业长期负债与所有者权益的⽐例关系。保持合理的资本结构，不仅可以给企业带来财务杠杠收益和节税收益，降低资⾦成本，最⼤化企业价值，⽽且可以向外部投资者传递良好的经营信号。同

时，企业要按照资⾦使⽤期限的长短合理筹资长短期债务，既要避免集中偿还本⾦，也要杜绝资⾦闲置，充分实现资⾦的⾼速有效运转。

　　(五)加强投资项⽬的可⾏性研究

　　房地产企业的每⼀个投资项⽬都需要巨⼤的资⾦⽀持，因此，企业应该认真搜集与投资项⽬相关的信息资料，从技术和经济层⾯对投资项⽬进⾏可⾏性论证，以保证投资决策的正确。具体来说，要研究当地房地产市场的发展状况，熟悉与房地产相关的政策法规，进⾏合理的投资组合搭配，⽐如住宅与商铺构建结合，发挥不同类型房地产的功能，最⼤限度满⾜市场需要。其次，要对项⽬所在地质、⽔电路和未来城市规划状况进⾏仔细调研，做好投资估算和投资收益的预测⼯作。

　　(六)做好资⾦回收⼯作

　　⾸先，企业要制定合理的资⾦使⽤计划，实施严格的财务监控和审批，合理安排资⾦的调度。其次，在楼市调控政策打压下，为了防范商品房积压，通过降价促销回笼资⾦的⼿段也必不可少。此外，要加强应收账款的管理⼯作，⽐如，通过建⽴稳定的信⽤政策，对客户进⾏资信评估，对到期的账款及时派⼈催收，必要时通过法律途经追回。还可以通过建⽴销售回款责任制，将回款任务落实到具体责任⼈。

　　参考⽂献：

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